房企崩盤，真的要“三道紅線”背鍋？

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作者|深水財經社 烏海

1月29日，A股和港股市場上，沉寂已久的地產板塊突然迎來“大爆發”，與此同時，房地產業的好伴侶白酒股也激情“助演”，上演了一場地產和白酒齊飛的大戲。

這場突如其來的暴漲背后，有一個非常重要的導火索。

1月28日，多家媒體披露，多家正常經營的房企，已不再被監管部門要求每月上報“三道紅線”相關數據，僅出險房企需向地方專班定期匯報財務與化債情況。

消息一出，市場瞬間沸騰，不少人將其解讀為“監管松綁”“行業拐點來臨”，資金連夜進場抄底，催生了這場狂歡。

但狂歡之下，一個爭論已久的話題再次被推到臺前。

過去幾年，房企接連暴雷、債務違約頻發，無數樓盤停工、業主維權，真的是“三道紅線”這個政策“壓垮”了房企嗎？這次取消“三道紅線”上報，難道是當初的政策“錯了”？

今天，我們就好好掰扯掰扯這件事。深水財經社認為，房企的崩盤，從來都不是“三道紅線”的鍋，恰恰相反，若沒有它，房企的“雷”只會炸得更響、更慘。

地產股久違的狂歡

1月29日的地產股板塊盛況空前，無論是A股還是港股，都是“全面開花”。

先看A股市場，上證地產指數全天收漲3.15%，創2025年4月8日以來最大單日漲幅。這些此前深陷債務危機的高風險房企，成為當日漲幅榜的“領頭羊”。

港股內房股方面，融創中國漲超20%，中國奧園漲超27%，弘陽地產大漲超22%，佳兆業集團、富力地產、萬科企業、越秀地產紛紛大漲。內房股板塊漲幅超6%。

A股房地產板塊亦大幅拉升。珠江股份、大悅城、三湘印象、新城控股、深深房A等漲停，濱江集團、華發股份、城投控股等大漲。

據新京報貝殼財經1月28日報道，有多家上市房企內部人士向記者證實，目前已經不需要每月上報“三道紅線”指標，也沒有再要求上報其他類似指標。

另一家出險房企內部人士則透露，早期出險階段曾按要求定期匯報相關數據，目前已不再執行每月固定報送的要求，調整或與企業規模相關。

財聯社、南方都市報等多家權威媒體也同步核實了這一消息，確認非出險房企已取消“三道紅線”月度上報，僅出險房企需向地方專班定期匯報化債、經營及保交樓情況。

消息一經披露，市場瞬間解讀為“監管層對房企的管控放松”，認為這是行業從“去杠桿”轉向“穩融資”的明確信號，進而引發了資金對地產股的瘋狂追捧。

但很多人不知道的是，“三道紅線”從2020年出臺至今，一直被不少人當作“房企暴雷的罪魁禍首”，認為是這個政策“掐斷”了房企的融資，才導致無數房企資金鏈斷裂。

事實真的是這樣嗎？要搞清楚這個問題，我們首先要明白，“三道紅線”到底是什么，它當初為什么會出臺。

溯源“三道紅線”

提到“三道紅線”，很多人只知道它是約束房企融資的“緊箍咒”，卻不知道它出臺的背景。

2020年中國房地產行業仍然處于狂熱階段，房企高杠桿、高負債、高周轉的模式愈演愈烈，行業風險已經累積到了瀕臨爆發的邊緣，“三道紅線”的出臺，本質上是為了“降溫”“防風險”，而不是為了“搞垮”房企。

據中國房地產報、新京報等權威媒體報道，“三道紅線”政策正式出臺于2020年8月20日，當天住建部、央行聯合召開重點房地產企業座談會，提出了《重點房地產企業資金監測和融資管理規則》，這就是我們常說的“三道紅線”，其核心目標是遏制房企高杠桿擴張、防范系統性金融風險，落實“房住不炒”的總基調。

所謂“三道紅線”，其實是三個明確的負債管控指標，具體標準的權威出處為央行、住建部聯合發布的《重點房地產企業資金監測和融資管理規則》，具體內容如下：

第一，剔除預收款后的資產負債率≤70%；第二，凈負債率≤100%；第三，現金短債比≥1.0倍。同時，監管部門根據房企觸線的數量，將其分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實行差異化的融資管控，明確了各檔位房企的有息負債增速上限：紅檔（3線全踩）有息負債增速不得超過0%，橙檔（踩2線）不得超過5%，黃檔（踩1線）不得超過10%，綠檔（0線全踩）不得超過15%。

2021年，“三道紅線”政策正式擴圍，覆蓋至數十家重點房企，監管部門明確要求，這些房企必須每月上報“三道紅線”相關指標，同時設定了明確的達標時限：2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標；2023年底，全行業房企實現達標。

可能有人會問，當初為什么要出臺這樣嚴格的政策？

答案很簡單：2020年之前，房地產行業的“瘋狂”，已經到了不可持續的地步。

據騰訊新聞2025年11月報道，當時的房企，普遍采用“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式，一塊價值10億的土地，房企只需拿出3億自有資金，剩下的7億靠“土地貸”解決。

拿到地后，立即抵押給銀行獲取“開發貸”。項目剛啟動，就通過預售回籠資金。資金到手后，不用于完善項目，而是火速拿下更多土地，開啟下一輪擴張循環。

這種“空手套白狼”式的擴張，讓房企的負債規模一路飆升。

2020年底，恒大負債突破2.4萬億，碧桂園、融創等頭部房企的負債也均突破萬億，整個行業的平均負債率超過80%，遠超國際安全線。

更可怕的是，這種高杠桿模式，一旦出現銷售下滑、回款變慢，資金鏈就會瞬間斷裂，而房企的債務風險，還會傳導給銀行、供應商、購房者，引發系統性金融風險。

這就是“三道紅線”出臺的核心原因。不是要“壓垮”房企，而是要給瘋狂擴張的房企“踩剎車”，倒逼行業去杠桿、降風險，防止房企規模激進擴張。

三、取消上報是放松監管？

而此次“三道紅線”月度上報的取消，也并非意味著政策“全面放松”，更不是否定“三道紅線”的作用。

據財聯社1月28日報道，多家房企內部人士證實，雖然不再每月上報，但年報中仍需披露“三道紅線”相關指標。

同時，出險房企的監管不僅沒有放松，反而更加嚴格，需要與地方專班保持常態化對接，約1-2周開展一次會議溝通，同步企業動態、化債進展、資產處置及信訪等相關情況。

此次申報方式的調整，是因為當前市場環境已經發生變化，全國房企到位資金連續4年負增長，年均降幅達17.5%，超過了新建商品房銷售額4年來年均15.7%的跌幅，銀行“雨天收傘”的慣性操作，導致金融機構貸款投放過度收縮，此時繼續實行高頻上報，已經不合時宜。

換句話說，現在房企要么已經“暴雷”，處于債務重整過程中，要么是已經降到了紅線一下，不需要在按月報送。

這其實是監管從“全覆蓋高頻監測”轉向“差異化精準監管”，是為了給正常經營的房企“松綁”，而不是否定當初的風險防控邏輯——它當初是“救命繩”，現在也不是“甩鍋符”。

四、是“三道紅線”壓倒房企？

過去幾年，隨著恒大、融創、世茂等一批頭部房企接連暴雷，債務違約、項目停工、業主維權等事件頻發，不少人開始“甩鍋”“三道紅線”，認為是這個政策“掐斷”了房企的融資，導致房企資金鏈斷裂，最終走向崩盤。甚至有一些房企高管，在私下里抱怨“三道紅線”太嚴格，讓企業“活不下去”。

但這種說法，看似有道理，實則是“本末倒置”。

讓房企暴雷的根本不是“三道紅線”，而是行業自身的泡沫和房企自身的瘋狂。

我們可以反過來想一個問題：如果沒有“三道紅線”，房企真的能避免暴雷嗎？答案恰恰相反：如果沒有“三道紅線”，房企的“雷”只會炸得更響、更慘，波及的范圍會更廣。

為什么這么說？我們先來看一組權威數據：據中指研究院數據顯示，截至2025年12月，已有21家出險房企完成或獲批債務重組、重整，累計化解債務規模達1.2萬億元，涉及總負債超2萬億元。

而這些出險房企，幾乎都是“三道紅線”中的紅檔、橙檔企業，它們的共同特點是：負債規模巨大、杠桿率極高、經營模式激進，即便沒有“三道紅線”，它們的資金鏈也遲早會斷裂。

“三道紅線”只是提前暴露了它們的風險，讓這些企業沒有機會繼續盲目擴張、積累更多風險，而不是制造了風險。

我們可以以恒大為例，來具體說說這個問題。據騰訊新聞報道，2020年“三道紅線”出臺時，恒大的“三道紅線”全部踩中，屬于紅檔企業，有息負債增速被限制為0%。

但實際上，恒大的債務危機，早在2020年之前就已經埋下了伏筆。

2009年，恒大的銷售額僅303億，到2020年，銷售額飆升至7232億，十年增長近24倍。這種爆發式增長，背后全是高杠桿的支撐，2020年底，恒大的負債已經突破2.4萬億，凈負債率遠超100%，現金短債比遠低于1.0倍，即便沒有“三道紅線”，按照這種擴張速度，恒大的資金鏈也遲早會斷裂。

再看碧桂園陷入債務危機，核心原因并不是“三道紅線”，而是自身過度擴張、布局三四線城市過多，遭遇市場下行、銷售下滑，導致回款困難，資金鏈斷裂。

更重要的是，如果沒有“三道紅線”，房企會繼續瘋狂加杠桿、盲目擴張，負債規模會進一步飆升，行業泡沫會進一步擴大。

等到泡沫破裂時，不僅會有更多房企暴雷，還會引發銀行壞賬激增、金融市場動蕩、購房者權益受損等一系列系統性問題，到時候，受損的就不僅僅是房企，而是整個中國經濟。

從這個角度來說，“三道紅線”不僅沒有導致房企暴雷，反而起到了“止損”的作用，避免了風險進一步擴散。

那些非要“甩鍋”給三道紅線的房企，該醒醒了。

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