“三道紅線”或?qū)⑸硗耍慨a(chǎn)股引發(fā)資金跟風(fēng)炒作

房地產(chǎn)行業(yè)又有大事發(fā)生。

有媒體報道稱，多家房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)，僅部分出險房企需向總部所在城市的風(fēng)險處置專班組定期匯報資產(chǎn)負(fù)債率等核心財務(wù)指標(biāo)。

總體來看，“三道紅線”政策正在逐步且無聲地退出房地產(chǎn)行業(yè)舞臺。近幾年，隨著銀行對民營房企的貸款已經(jīng)降到底，基本出清完畢。原有的“三道紅線”政策則失去了意義和對象，但其退場也可被視為是一次自然代謝，不是放松而是進化。

在該消息刺激下，1月29日A股房地產(chǎn)板塊有所拉升，成分股珠江股份（600684.SH）、大悅城（000031.SZ）、三湘印象（000863.SZ）、深深房A（000029.SZ）、城投控股（600649.SH）、新城控股（601155.SH）、我愛我家（000560.SZ）漲停。

倒逼行業(yè)“去杠桿”，房企分化加劇

回溯2020年8月，央行、住建部聯(lián)合出臺重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即市場熟知的“三道紅線”，明確了三項核心監(jiān)管指標(biāo)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)觸線情況，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，對應(yīng)差異化有息負(fù)債增速上限，觸線越多約束越強。其中，紅檔房企為三道紅線全觸，需暫停其新增融資，壓縮債務(wù)規(guī)模，加速去杠桿；橙檔房企觸及兩道紅線，被嚴(yán)格限制融資增速，優(yōu)先償還到期債務(wù)；黃檔房企觸及一道紅線，需適度控制融資節(jié)奏，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)；綠檔房企為觸及紅線，融資環(huán)境便相對寬松，政府也鼓勵其穩(wěn)健經(jīng)營。

每降低一檔，房企的有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%，即便綠檔房企，有息負(fù)債年增幅也不得超過15%，踩線越多，降杠桿壓力越大。該政策出臺不久后，銀行、債券市場等金融機構(gòu)將“三道紅線”指標(biāo)納入授信審批，紅/橙檔房企融資門檻顯著提高，部分銀行削減貸款額度30%至50%，甚至?xí)和Ｊ谛拧?/p>

可見，“三道紅線”的落地，徹底終結(jié)了房地產(chǎn)行業(yè)長期依賴“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的擴張模式，以強制約束倒逼房企優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，化解債務(wù)風(fēng)險，同時也加速了行業(yè)分化，優(yōu)質(zhì)房企與高杠桿房企走上截然不同的發(fā)展路徑。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，政策實施一年后，監(jiān)測的99家重點房企中，現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率兩項指標(biāo)較2020年上半年均有明顯改善，凈負(fù)債率平均值下降55個百分點，35%的房企進入綠檔，41家房企成功降檔，其中24家回歸綠檔。

對于頭部優(yōu)質(zhì)房企而言，“三道紅線”成為其鞏固優(yōu)勢、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的契機，不少企業(yè)主動降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)，提前達成綠檔目標(biāo)。與優(yōu)質(zhì)房企形成鮮明對比的是，此前依賴高杠桿擴張、財務(wù)結(jié)構(gòu)脆弱的房企，在政策約束下陷入融資困境，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約。以恒大集團為例，政策出臺前，其長期處于“三道紅線”全踩線的紅檔狀態(tài)，有息負(fù)債規(guī)模居高不下，現(xiàn)金流承壓嚴(yán)重。“三道紅線”實施后，其融資渠道持續(xù)收緊，無法通過新增有息負(fù)債緩解資金壓力，疊加銷售回款不及預(yù)期，最終陷入大規(guī)模債務(wù)違約，成為行業(yè)高杠桿風(fēng)險暴露的典型案例。

此外，不少中小型高杠桿房企也因融資受限、資金鏈斷裂，被迫退出市場或?qū)で蟛①徶亟M，行業(yè)集中度進一步提升。

精準(zhǔn)風(fēng)控，行業(yè)進入穩(wěn)健發(fā)展新格局

從行業(yè)整體來看，“三道紅線”的實施有效遏制了房企有息負(fù)債的無序增長。如今，部分已不再被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)，并非房地產(chǎn)金融監(jiān)管的“松綁”，而是監(jiān)管思路的優(yōu)化升級——在行業(yè)整體杠桿水平降至合理區(qū)間、風(fēng)險得到有效釋放后，監(jiān)管重點從“全面強制去杠桿”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)防控風(fēng)險”，針對出險房企與非出險房企實施差異化監(jiān)管，兼顧風(fēng)險防控與行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

對于非出險房企而言，月度上報要求的取消，無疑緩解了企業(yè)的監(jiān)管壓力，提升了經(jīng)營靈活性。更為重要的是，這一舉措釋放出明確的政策信號：優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境將進一步優(yōu)化，金融機構(gòu)可根據(jù)企業(yè)實際財務(wù)狀況、經(jīng)營能力制定差異化融資政策，不再單純以“三道紅線”指標(biāo)作為融資審批的唯一依據(jù)。從行業(yè)融資數(shù)據(jù)來看，2025年1至11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額達5502.8億元，同比增長10.5%，融資環(huán)境已呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

對于出險房企而言，監(jiān)管力度并未放松，反而將面臨更具針對性的風(fēng)險處置措施。目前，部分出險房企仍需向總部所在城市的風(fēng)險處置專班組定期匯報資產(chǎn)負(fù)債率等核心財務(wù)指標(biāo)，監(jiān)管部門將聚焦其債務(wù)重組、風(fēng)險化解進程，推動出險企業(yè)通過實質(zhì)削債、資產(chǎn)處置等方式化解債務(wù)風(fēng)險，而非單純的“以時間換空間”。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月，已有21家出險房企完成或獲批債務(wù)重組、重整，累計化解債務(wù)規(guī)模達1.2萬億元，涉及總負(fù)債超2萬億元，行業(yè)風(fēng)險出清進程持續(xù)。