保利物業來了位地產大佬

文/樂居財經 徐酒眠

保利物業（06049.HK）的上一次重大人事變動，還是在2023年1月11日，吳蘭玉接替黃海成為董事長，她上任后空缺的總經理職位則由姚玉成接任。

時隔三年，2026年1月27日深夜，保利物業連發4條公告，其中在核心高管層做出重大調整成為關注焦點。

此番變動涉及總經理和董事會秘書兩個關鍵崗位。

因工作調整，姚玉成辭任執行董事、總經理，接棒出任總經理是王英男，后者也已經控股股東保利發展提名、獲董事會審議批準成為執行董事候選人。

同日，公司董事會秘書及聯席公司秘書也完成交接，由具備豐富內部運營經驗的劉龍接替尹超。

兩位高管上任

資料顯示，劉龍的職業生涯起步于華潤置地（湖南）有限公司投資部，2013年2月轉入湖南保利房地產開發有限公司，歷任多個投資運營管理職務。

2020年11月，劉龍加入保利物業，先后擔任運營管理中心總經理、助理總經理；2023年1月至2025年6月期間擔任集團副總經理。2025年6月至2026年1月，劉龍擔任廣州市保利國貿投資有限公司總經理。

47歲的王英男，擁有中國傳媒大學工學學士學位和清華大學工商管理碩士學位，職業生涯始于地產顧問領域。

2002年至2010年，王英男先后擔任華高萊斯國際地產顧問項目經理、北京亞豪房地產經紀副總經理。

2010年3月，王英男加入保利發展控股，在集團內多個關鍵崗位歷練，包括保利北京副總經理、恒福（香港）置業及恒利（香港）置業總經理、保利華南實業總經理、保利發展運營管理中心總經理、保利和潤房董事長等職務。

事實上，大概半個月前，保利發展發布組織架構變陣決議，進行總部架構的調整及干部人事更替之時，“運營管理中心總經理王英男調任保利物業總經理”的消息就流出了。

相比之下，姚玉成在集團外的工作經歷更為豐富。

擁有同濟大學工學學士、暨南大學工商管理碩士學位，以及中山大學管理學博士學位，姚玉成是典型的人力資源與管理專家。

加入保利系前，姚玉成先后任職于廣州地鐵集團、廣東盈通網絡投資有限公司和美泰公司，歷任辦公室秘書、人力資源總監、總經理等職務。

2019年，姚玉成進入保利發展擔任人力資源中心總經理，2023年1月，“空降”至保利物業擔任總經理。

姚玉成上任后的管理風格被業內稱為“姚大刀”。

在他執掌總經理的三年間，保利物業的雇員數量從2022年末的4.34萬人減少至2023年末的3.39萬人，2024年末再度減少至3.01萬人，縮減幅度約31%；總員工成本則從46.8億元降至43.5億元、2024年末再度降至37.9億元，縮減幅度約19%，降本增效導向明顯。

截至2025年上半年，保利物業雇員數量為3.03萬人，總員工成本為16.47億元。

與姚玉成的人力資源背景不同，王英男是深耕地產開發運營超過15年的“老將”，尤其擅長項目管理與跨區域運營。他的任命被市場解讀為保利發展強化地產與物業協同的戰略舉措。

戰略考量

姚玉成時期的“降本增效”策略，在王英男接任后可能轉向業務拓展和資源整合。

王英男豐富的地產運營經驗，使他更可能從保利發展整體戰略出發，思考物業板塊的定位與發展。特別是在商業資產運營、城市公共服務等增值服務領域，他的經驗或將幫助保利物業開拓新的增長點。

這一調整也與保利發展整體組織架構變動相呼應。2026年1月，保利發展宣布將原先的“運營管理中心”與“產品管理中心”合并為“不動產運營中心”，旨在加強內部協同，提升整體競爭力。

事實上，此次高層變動也正值保利物業面臨行業轉型關鍵期。

2025年上半年，保利物業實現營業收入83.92億元，同比增長6.6%，但歸母凈利潤僅增長5.3%，毛利率持續承壓，下降1.08個百分點至19.38%。

分業務線來看，物業管理服務收入63.25億元，同比增長13.1%，占總收入的約75.4%，成為主要增長引擎。然而，亮眼數據背后潛藏隱憂。非業主增值服務收入8.63億元，同比下降16.1%；社區增值服務收入也下滑3.7%。

而綜合毛利率下降，則反映出物業服務行業普遍面臨的“質價相符”轉型壓力。

截至2025年6月30日，保利物業的合同管理面積與在管面積分別約為9.96億平方米和8.34億平方米；其中第三方項目合同管理面積6.35億平方米，占總面積的63.8%；第三方在管面積5.50億平方米，占比65.9%。

不過規模擴張同時，貿易應收款項及應收票據增至約39.26億元，同比增長39.42%，回款壓力不容忽視。管理層在中期業績發布會上坦言，持續維持利潤穩定面臨突出壓力，下半年的核心目標是“穩住基本盤”。

作為央企物管龍頭，保利物業在管項目涵蓋住宅、商業、公建等多種業態，其中公服類項目占比較高。這些項目通常具有服務要求高、回款周期長等特點，對公司的運營能力構成挑戰。

新任總經理王英男面臨的，是在規模擴張與效益提升之間尋找平衡的復雜課題。一方面，保利物業需要繼續拓展管理規模，維持行業領先地位；另一方面，必須提升項目質量與盈利能力，應對行業毛利率普遍下滑的壓力。

保利物業管理層在2025年中期業績發布會上表示，將“積極應對行業回歸‘質價相符’邏輯的變革”。這一戰略導向或將在新管理團隊的領導下得到進一步強化。

王英男能否將他豐富的地產運營經驗成功轉化為物業服務的競爭優勢，將是市場持續關注的焦點。

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