天寒地凍，老人進不了活動室？！滬上業主質疑：小區共有房使用“未征詢不合規”

普陀區光復西路2077弄黎金苑多位業主向“新民幫儂忙”微信公眾號反映，小區綜合樓2樓部分登記在業委會名下的房屋，被海鑫居委會用作辦公場所，原本開放的社區活動室不僅需提前預約使用，還限定晚上8時關閉。不少老年居民因無法進入活動室，只能冒著嚴寒在戶外鍛煉。為此，小區就房屋“權屬登記”及“實際使用”不符引發爭議：小區綜合樓的日常管理，是否經過業主征詢或取得業主大會的明確授權？

多次遭拒

引發風波

幫忙君實地探訪發現，涉事綜合樓（32號—38號）位于小區中心區域，整體布局清晰：東西兩側的36號、38號為居民住宅，中間32號2樓分布著社區衛生服務站、海鑫居委會辦公點及社區活動室，34號1樓則是物業辦公場所。

黎金苑綜合樓

據業主介紹，該綜合樓建成于2005年，2006年底海鑫居委會進駐后，社區活動室同步向業主開放，成為業主打乒乓、嘮家常、帶孩子閱讀的休閑場所。但2015年前后，隨著社區“居民學校”相關興趣班興起，這一狀態被打破。

合唱班、聲樂班、滬劇班經常占用活動室排練上課，我們想去打乒乓，好幾次都被居委社工以“已有活動”為由拒絕，只能預約其他時間。

一位業主無奈地講，多次碰壁后，不少業主逐漸放棄前往活動室。

綜合樓2樓的社區活動室

而更讓業主不滿的是活動室的時間限制。

晚上8點就關門，阿拉吃完晚飯都快7點半了，根本都用不了多久。

業主們曾提議，將活動室鑰匙交由業主代表或物業保管，使用后自行清理鎖門，但該建議被居委會拒絕。近期氣溫驟降，部分老年業主只能轉移到樓道、車庫內健身，情緒頗為不滿。

為弄清活動室使用規則變更及房屋用途問題，2025年11月，有業主前往普陀區房地產交易中心調取了產權信息。上海市不動產登記簿明確顯示：光復西路2077弄32號201、202、203室及34號101室，房屋權利人均為“黎金苑改建綜合樓業主委員會”。業主們以此為依據，質疑居委會對綜合樓的日常管理。

這些房屋明明歸全體業主所有。居委會占用辦公、限制活動室使用，既沒征詢業主意見，也沒召開業主大會，這不合規。

居委堅稱

合規安全

針對業主們的訴求，海鑫居民區黨總支相關負責人作出回應，相關操作程序合法合規，爭議源于歷史遺留問題及認知差異。

關于房屋權屬問題，該負責人稱，經業委會調取開發商資料確認，涉事四間房屋均為特殊用途的社區服務用房，2006年1月辦理初始登記時，雖登記在“黎金苑改建綜合樓業主委員會”名下，但當時黎金苑第一屆業委會尚未成立，因此登記權利人與實際用途不符屬歷史遺留問題。這一說法也與幫忙君看到的黎金苑業委會2025年11月30日發布的《黎金苑小區32-38號公共用房調查情況匯報》一致。該情況匯報顯示，改建綜合樓當年在辦理初始登記時，開發商上海科昌房地產經營公司曾向普陀區房地產交易中心申報，32號201室、202室、203室和34號101室分別為業主委員會用房、物業管理用房、居委、社區活動中心用房以及社區服務用房。

對于活動室使用爭議，該負責人解釋，海鑫居委會下轄黎金苑、海鑫公寓兩個小區，活動室始終向全體居民免費開放。居民提及的“占用活動室”的興趣班，實為兩個小區居民自發組織的文化團體，定期邀請老師開展合唱、舞蹈等課程，且有固定排期，其他居民既可報名加入，也可提前預約錯開時間單獨使用（如打乒乓、跳操）。

至于晚8點關閉的規定，該負責人稱，因活動室與居委會辦公區域相連，居委會下班時間為晚8點，為保障辦公區域及活動室的安全，暫無法延長開放時間。居委會將持續與小區業主溝通解釋，盡力消除誤解。

協商無果

或訴司法

目前，雙方的核心分歧集中在兩點：一是房屋權屬的認定標準，二是活動室使用規則的合理性。

業主方堅持以房管部門出具的不動產登記簿為依據認為，白紙黑字明確房屋歸業委會（代表全體業主）所有，任何用途變更、使用限制都需經業主大會表決同意，開發商當年的申報材料未被房管部門最終采納，不能作為權屬及用途認定的依據。

居委會占用業主共有房屋辦公，限制活動室開放時間，已侵犯到了業主的合法權益。

居委會則以開發商原始規劃、歷史遺留登記問題為支撐強調，當前使用方式符合社區服務用房的規劃初衷，且預約制度、時間限制均是為了平衡全體居民需求與安全管理。

截至發稿，雙方尚未達成一致。多位業主表示，若后續協商無果，將考慮通過司法途徑明確房屋權屬，依法維護自身合法權益。

對此，幫忙君將繼續關注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 房浩

攝影 | 房浩

編輯 | 錢俊毅 姚儲杰

編校 | 楊葉