蛇年最后一拍！上海超40億元宅地成交，新一批次3月中旬交易

1月29日，去年預告、今年出讓的2025年第十一批次3幅宅地，以40.18億元全部成交。這也是上海在馬年春節前的最后一場宅地交易。

今年1月，天氣寒潮頻頻到訪，上海土拍市場卻是“淡季不淡”。截至目前，上海本月已完成兩場土拍、成交5幅地塊，總額逼近86億元，出讓總額、供應批次均領跑全國。

貼合市場行情

今天出讓的3幅地塊，分別坐落于松江九亭、青浦趙巷及青浦新城板塊，最終由長江精工、國貿集團、中交集團3家企業均以底價成功競得。

“1月份歷來是房地產市場傳統淡季，多數房企正處于戰略調整周期，企業拿地的關注度與投資積極性，相較其他時段確實有所回落。”中指研究院上海數據總經理張文靜說，本次成交的3幅地塊不屬于傳統核心熱門板塊，出讓結果基本符合市場預期。

在現有的市場環境下，風險可控、具備高性價比的地塊，成為多數房企的核心投資選擇。近年來，上海憑借穩健的市場基本面，日益成為房企投資“熱門地”。

2025年，資金實力雄厚的央企成為上海土地市場的投資主力，投資布局重點聚焦中心城區。據中指研究院統計數據顯示，保利發展、華潤置地、中海地產、招商蛇口四家房企，其拿地規模最高的城市都是上海。

到了淡季，總價適中、資金門檻相對較低的地塊，成為更多房企布局上海的優選目標。

“這類地塊的開發成本與盈利預期更可控，能夠吸引更多類型的企業參與競拍，有效引導房企理性拿地，避免土拍市場出現大起大落，保障市場平穩開局。”業內人士指出。

本次土拍結果也印證了這一判斷。從成交樓面價來看，本次出讓的3幅地塊都位于外環以外，成交樓面均價約每平方米2萬元左右，顯著低于中心城區地塊價格。成功拿地的3家企業，分別為民營企業、地方國有企業與中央企業。這也延續了近期上海土地市場多元主體競買的格局。

滿足剛改需求

松江九亭作為上海非核心區域內發展成熟的居住板塊。此次出讓宅地，毗鄰九科綠洲，是九亭鎮自2012年以來，區域內罕見的新增住宅用地，引發市場廣泛關注。

“經過這么多年的發展沉淀，九亭板塊已經有了很好的基礎。我們希望借助這幅地塊，打造出品質更高、居住體驗更好的住宅，探索品質升級的新路子。”松江區土地儲備中心主任楊紅說。在地塊出讓前，市場調研結果顯示，九亭板塊購房者對于大戶型產品的居住需求持續攀升。

為此，九亭地塊的出讓規劃指標也和市場需求進行適配。地塊容積率僅1.05，建筑限高24米，規劃定位是要打造環境舒適、樓間距寬敞的高品質小區。不單是九亭地塊，本次出讓的三幅地塊雖然屬于不同板塊，但是擁有一個共同特點：具備打造低密度住宅社區的先天條件。這是上海住宅產品呈現的一個多樣化趨勢：不同于中心城區的高密度社區，外環外板塊開始走上一條差異化路線，主打低密度社區，瞄準改善類購房者。

松江九亭地塊區位。

松江九科綠洲。

這樣的規劃，能不能得到市場的認可？從城市發展來看，外環周邊區域，是上海拓展城市空間、疏導市區人口的重要區域。當下上海正處在產業轉型的關鍵時期，大量新興產業落地，吸引了大批產業人才前來工作，隨之而來的，就是旺盛的住房需求。

市場數據正在印證這一點。2025年8月26日，上海出臺樓市新政，在“滬六條”政策引導下，上海外環周邊住房成交量明顯上漲，市場活躍度不斷提升。“今年1月份，在我們公司成交的二手房中，外環以外區域占比就達到了43%，置業需求旺盛。”太平洋房屋品牌總監金宇說。

國貿集團、中交城投拿下的青浦兩塊地，契合了上海未來發展的思路，呼應上海“十五五”規劃建議中“職住平衡”的發展理念。地塊不僅區位優勢顯著，周邊更擁有堅實的產業基礎，能夠有效吸引并留住各類人才。

以青浦趙巷地塊為例，記者從青浦區規劃資源局獲悉，趙巷板塊不斷有企業入駐，帶來了大量就業人口，高端住房的需求也越來越大。比如，市西軟件信息園作為上海張江高新區青浦園，成功吸引華為數字能源、網易、公牛等行業頭部企業入駐。

青浦趙巷地塊區位。

隨著長三角綠洲智谷等標桿產業園區成熟運營，預計將導入近6萬名高凈值產業與商業人才，為區域住宅項目的銷售，提供充足的潛在客源。目前，地塊周邊已有金地、國貿、華發等多個新建住宅小區，隨著新住宅用地供應，整個片區有望進一步完善為職住一體的低密度宜居社區。

青浦新城地塊，位于老城廂和南門片區，這里正在推進城市更新。地塊采用組團出讓，總用地面積約7.35萬平方米，用地性質涵蓋商業、住宅等多種類型，功能復合度高。這類地塊的開發難度相對較大，成為本次底價成交的重要原因。

青浦新城地塊。

從城市發展的角度來看，這塊地的開發意義重大。因為通過集中、組團式出讓地塊，可以快速補齊當地的生活配套，推動產業和居住融合發展，助力打造宜居宜業的區域副中心。這次推出的住宅用地，能有效補充中低價位的房源，滿足大多數購房者的需求，讓上海的住房供應更加豐富和均衡。

穩居全國風向標

截至今天，2025年上海住宅公開出讓全部收官，全年一共推出52幅涉宅地塊，成交總金額約1500億元，和2024年相比明顯增長，全年超過40家房企摘得地塊，持續引領全國土地市場走向。

“2025年稱得上是上海的地王成交年。”上海中原地產市場分析師盧文曦說，這一年上海推出的優質地塊數量增多，土拍競爭格外激烈，不少地塊拍出了高溢價，區域樓面價頻頻刷新，其中有4幅宅地的溢價率超過了40%。

上海土拍市場的強勁韌勁愈發凸顯。根據克而瑞地產研究機構梳理發現，進入2026年，全國土地市場迎來了常規的淡季降溫。不管是土地供應還是成交規模，和上個月相比大幅下滑，和2025年同期相比也繼續走低。1月市場快報數據顯示，土地成交的建筑面積和成交金額，環比均下降90%；同比來看，兩項數據分別下降48%和59%。

上海的土地市場表現卻十分突出。1月份，上海完成了兩輪土地供應，出讓金額接近86億元，出讓批次和出讓金額在全國各城市中排名第一。

宏觀政策層面的積極信號，更將進一步強化上海的引領作用。2026年初，中央部委及監管部門明確，將持續實施適度寬松的貨幣政策，符合條件的房地產“白名單”項目貸款可享受5年展期政策，行業融資環境得以持續優化，企業拿地積極性有望有效提振。

隨著各地2026年供地計劃陸續落地，土地市場正式邁入新周期，預計全國土地市場熱度將逐步回升。

張文靜認為，2026年春節前后，上海應該會逐步推出中心城區優質地塊，憑借核心區域的稀缺價值和穩定的市場預期，進一步點燃房企拿地熱情，持續領跑全國市場，繼續發揮其作為全國土拍風向標的引領作用。

今天，上海2026年第一批次土拍地塊公示，計劃推出徐匯、嘉定、青浦的3幅涉宅用地，預計于2026年2月上旬發布出讓公告，3月中旬組織交易。

原標題：《蛇年最后一拍！上海超40億元宅地成交，新一批次3月中旬交易》

欄目主編：陳璽撼

本文作者：解放日報 戚穎璞