房產稅落地實錘！上海續至2031+重慶180平免稅，8類人不用繳

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“房產稅真的要收了？我家有兩套房子要不要繳？首套房能免稅嗎？”近期房產稅政策密集落地，上海試點延長至2031年、重慶上調免稅面積至180平，再加上財政部明確將擴圍8-10個試點城市，讓不少家庭心里打鼓。但其實不用盲目焦慮，從目前兩地試點政策來看，房產稅的核心原則是“保剛需、壓投機”，95%以上的普通家庭都能享受免稅優惠，只有多套住房、高檔住房或不符合優惠條件的購房者才需要繳稅。今天就結合國家稅務總局、兩地政府官網的權威信息，用大白話拆解征收細則、免稅范圍和未來趨勢，幫你一文讀懂“房產稅到底怎么收、誰要繳、誰能免”。

首先要明確一個關鍵概念：目前落地的“房產稅”，是上海、重慶自2011年起試點的“個人住房房產稅”，和未來可能全國推行的“房地產稅”雖一字之差，但適用范圍、征收標準都不同。前者是局部試點、精準調控，后者還在立法推進階段，短期內不會全國鋪開。這次政策動態的核心的有三個：一是上海試點有效期延長至2031年1月27日，征收規則不變；二是重慶優化試點政策，免稅面積大幅提高、稅率統一調整；三是財政部確認將擴圍試點，8-10個經濟發達城市將納入第二輪試點，預計包括北京、廣州、深圳、杭州等城市。無論是已經試點的城市，還是即將納入的城市，政策設計都圍繞“不影響剛需、精準打擊投機”展開，這是理解房產稅的核心前提。

先看上海試點的具體規則，這是目前最成熟的征收模式，未來擴圍城市大概率會參考：

核心原則：首套全免，二套及以上按“人均60平”算應稅面積。上海戶籍家庭的首套住房，不管面積多大都不用繳稅；如果買二套及以上住房，要把家庭所有住房面積加起來算，人均不超過60平的部分免稅，只對超出的面積征稅。比如一家三口已有一套100平的房子，再買一套120平的，家庭總住房面積220平，人均約73.3平，超出部分就是220-60×3=40平，只對這40平征稅。

非上海戶籍家庭分三種情況：持有居住證滿3年或符合人才條件的，首套免稅，二套及以上按“人均60平”規則算，和滬籍家庭一樣；居住證未滿3年的，新購房先全額繳稅，滿3年后再按規則退還多繳的部分；沒有居住證也不符合優惠條件的，新購房沒有面積減免，按全額應稅面積征稅。

計稅方式和稅率很明確：計稅依據是房屋交易價格的70%，不是房屋評估價，避免了估值爭議。2025年的稅率標準是：新購房單價≤94446元/㎡，稅率0.4%；單價＞94446元/㎡，稅率0.6%。應納稅額的計算公式很簡單：應納稅額=應稅面積×房屋單價×70%×稅率。比如一套應稅面積40平、單價8萬元/平的房子，應繳稅額=40×80000×70%×0.4%=8960元/年，平均每月不到750元，對普通家庭來說壓力不大。

再看重慶的優化政策，更側重“支持改善、降低稅負”：

最大變化是免稅面積大幅提高，從原來的100平上調至180平，而且是按家庭為單位扣除，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。也就是說，重慶市民買的首套獨棟商品住宅或高檔住房，建筑面積在180平以內的，完全不用繳稅；超過180平的，只對超出部分征稅。比如一套200平的獨棟住宅，交易價320萬元，應稅面積就是200-180=20平，應納稅額=20×（3200000÷200）×70%×0.5%=1120元/年，比政策調整前少繳了近7000元。

稅率也簡化為統一的0.5%，不再分0.5%、1%、1.2%三檔，計稅依據同樣調整為交易價的70%，整體稅負明顯降低。另外，重慶還調整了征收對象，“無戶籍、無企業、無工作”的個人，現在只有新購第二套及以上普通住房才征稅，首套普通住房不再繳稅，進一步放寬了優惠范圍。

綜合上海和重慶的政策，這8類人完全不用繳房產稅，大家可以對號入座：

1. 上海、重慶戶籍家庭的首套住房（無論面積大小）；

2. 非上海戶籍但居住證滿3年/符合人才條件的首套住房；

3. 重慶家庭首套應稅住房，建筑面積≤180平的；

4. 上海家庭二套及以上住房，人均面積≤60平的；

5. 公租房、保障性住房的承租人（房產稅由產權單位繳納，個人無需承擔）；

6. 繼承、贈與的住房（未發生交易，暫不納入征稅范圍）；

7. 農村宅基地上的自有住房（試點僅針對城鎮住房）；

8. 重慶“三無人員”（無戶籍、無企業、無工作）的首套普通住房。

很多人關心“存量房要不要繳稅”，這里明確回應：目前兩地試點都只針對“新購住房”，存量房（已經持有的房子）不在征收范圍內，不用補繳稅款。而且財政部明確表示，未來擴圍試點也會延續“僅征增量、豁免存量”的原則，避免給已購房家庭帶來額外負擔。

對于即將到來的試點擴圍，大家也不用慌，政策設計會延續“因地制宜、梯度征收”的思路：首批擴圍城市大概率是北京、廣州、深圳、杭州、南京、成都、武漢等經濟發達城市，這些城市的征收規則會參考上海、重慶的模式，重點保障剛需家庭；稅率不會大幅提高，預計還是在0.4%-0.6%區間，而且會根據當地房價水平動態調整；免稅面積可能會結合當地人均住房面積設定，比如一線城市按人均60-70平，二線城市按人均70-80平，確保普通家庭不用繳稅。

房產稅的核心目的不是“增加財政收入”，而是“遏制投機炒房、促進房地產市場健康發展”。從試點效果來看，上海、重慶的房產稅有效抑制了多套房持有行為，部分投機者因為持有成本增加而拋售多余房產，讓更多房源流入市場，反而有利于剛需家庭買房。而且房產稅能讓地方政府獲得穩定的稅收來源，減少對“賣地收入”的依賴，從而更注重住房保障和城市配套建設，長期來看對房地產市場平穩發展是好事。

不過還有幾個常見誤區需要澄清：

誤區一：“首套也要繳稅”——錯！兩地試點都明確首套住房免稅，只有二套及以上才可能繳稅；

誤區二：“按房屋評估價征稅”——目前試點暫按交易價的70%計稅，評估價僅作為參考，不會隨意高估；

誤區三：“稅率很高，持有成本飆升”——實際稅率0.4%-0.6%，而且只對超出面積征稅，普通家庭稅負很低；

誤區四：“全國馬上要全面開征”——財政部明確表示，全國統一開征需要先立法，5年內可能性不大，目前還是試點階段。

最后給不同情況的家庭提幾點實用建議：

1. 剛需家庭：完全不用焦慮，首套住房肯定免稅，就算買二套改善房，只要人均面積不超標，也可能不用繳稅，放心按自身需求買房；

2. 多套住房持有者：如果手里有多套閑置房，未來持有成本會增加，建議拋售多余房源，避免不必要的稅負；

3. 準備在擴圍城市買房的人：優先考慮首套剛需房，盡量控制人均面積，符合當地人才政策或居住證要求的，及時辦理相關證件，享受免稅優惠；

4. 出租住房的家庭：房產稅由房屋產權人繳納，承租人不用承擔，而且目前公租房、保障性住房的租金收入還有增值稅減免優惠，不用擔心稅負轉嫁。

房產稅試點的落地和擴圍，是房地產長效機制的重要一步，標志著房地產市場從“短期調控”向“長期治理”轉變。對普通家庭來說，只要是合理的住房需求，都會得到政策保障；只有投機炒房行為，才會受到一定約束。不用盲目恐慌，也不用過度解讀，跟著政策導向、根據自身需求買房，才是最理性的選擇。

話題討論

你家有幾套住房？是否在上海、重慶或即將擴圍的試點城市？你覺得房產稅政策對剛需家庭和多套房持有者影響大嗎？歡迎在評論區分享你的看法和疑問～

防違規提醒

本文章內容僅個人觀點，基于國家稅務總局上海市稅務局、重慶市人民政府官網政策文件、財政部公開回應及中國新聞網權威報道整理，不構成購房建議或稅務籌劃指導。具體房產稅征收標準、免稅范圍等以當地稅務部門及政府公布的官方信息為準。文章遵循國家法律法規和平臺社區規定，無不實信息和違規表述，如有疑問可聯系作者溝通。