海南
過去在上海大宗房地產市場中，占大頭的外資買家，現在已經幾乎看不到身影了。
2018-2020年，外資瘋狂入，搶著入，大手筆砸錢入；
2021-2025年，外資瘋狂出，迅速出，割肉迅速離場。
興沖沖入，敗興而歸，南墻撞的灰頭土臉，一毛錢沒掙到。
外資，正在上海市場中，大撤退！
上海大宗買家中，外資已經消失了
看組數據，據戴德梁行統計，
2025年全年上海房地產市場大宗交易共錄得75宗，成交總額約424億元。
其中內資買家占比高達97%，外資買家全年僅完成三筆收購，而且多為零星小額。
而且還有幾個關鍵變化：
1、內資買家中，基本都是自用；
2、投資屬性很少再買了；
3、外資不僅不買了，反而都在出售；
4、過去動輒十億元、百億級，現在3-5億內為主，3億內占比過半；
5、大宗交易中，法拍交易占全年成交量的1/4；
這幾年，外資在上海大宗房地產市場中，大起又大落！
你再看數據：
2017年上海大宗交易總額達1057億元，外資占比約35%。
2018年總交易額升至1200億元，外資占比躍升至55%，創下階段性紀錄。
2019年總交易額約980億元，外資占比下降至約40%。
2020年總交易額約690億元，外資占比約30%。
2021年總額達1050億元，外資占比再次超過50%。
2022年總交易額約760億元，外資占比約35%。
2023年總交易額約880億元，外資占比穩定在35-40%。
到2025年呢？
上海大宗房地產交易總額降到了400+億。
和2018年巔峰期比？
1200億→400+億，交易額縮減幅度高達67%……
外資占比，從55%→3%，從主流地位，降到無影無蹤……
國內房地產猛漲那些年，
新加坡凱德集團、德國安聯保險、美國黑石集團、美國Hines、加拿大博楓資產管理、香港領展房地產投資信托基金、新加坡吉寶、美國KKR……
全球資本，都來搶占上海房地產，寫字樓、商業廣場、綜合體、產業園……能搶到啥買啥！
何其興盛啊……
現在呢？外資都在撤，都在賣，都在迅速打包甩貨清倉。
空留一聲聲嘆息……
戴德梁行數據顯示，外資企業出售資產的動作明顯增加，
2025年外資出售總額約129億元，占市場1/3，涉及15宗交易；
這些分別位于普陀、前灘等商務區，主要為整棟寫字樓等辦公資產。
而且這是全球基金連續第四年凈賣出中國商業地產，持續退出市場。
2021年至2024年的累計凈銷售額達112億美元，超過了2019年至2020年的凈購買額。
原因呢？
不外乎，價格下行、租金下行、收益率下行、流動性壓力，加上全球資產配置加速調整，想離開也在情理之中。
資本從不復雜，不談情懷，只逐利，賺不到錢就快跑……
不止去年，這幾年來，美國資本、歐洲資本、新加坡資本……都在加速撤離。
貝萊德撤退得更猛！
2025年，貝萊德以7折價賣掉了上海普陀區長壽路的27層辦公大樓——創世紀廣場。
2018年，貝萊德并非單獨購買該樓，而是通過其旗下的一只亞洲房地產基金，從太古地產收購了一個香港和上海的資產包，總交易對價約 120億港元。
根據當時資產估值比例，創世紀廣場辦公樓部分價值約在30-35億元人民幣區間。
這是貝萊德在上海的最后一處主要資產。
這棟樓賣的并不容易，2022年底就掛，掛了兩年多又降價，才賣掉。
貝萊德的撤退，不止在上海。
此前，貝萊德還賣掉了廣州荔灣區的大型購物中心“西城都薈”，也沒賺到錢。
同樣在上海大宗資產中撤退的，遠不止貝萊德一個。
歐洲某養老基金，出售虹口甲級寫字樓！
2025年，上海虹口區的一棟甲級寫字樓整棟，
凱德投資，近幾年接連出售上海寫字樓資產！
凱德完成業務重組后，一直在調整中國資產組合，回籠資金用于新經濟領域投資或分配回報。
2023年出售了位于上海閔行區的“凱德·星貿”辦公樓項目部分股權。
2024年打包出售上海兩處資產，分別為海七寶凱德廣場和上海楊浦的辦公項目。
德國安聯保險，浦東寫字樓！
2024年，位于上海浦東前灘地標性綜合體“晶耀前灘”的二期辦公樓部分。
黑石集團，退出上海寫字樓。
2023年，黑石以約30億元價格出售上海虹口區的“星薈中心”兩棟甲級辦公樓。
當時兩棟寫字樓，加一個大型購物中心，打包買入價約83億元。
持有5年，賣掉了。
吉寶置業，出售上海虹口區的“吉匯大廈”。
這是新加坡資本在中國的戰略性收縮，寫字樓賣掉，回籠資金投入其他地區。
這里面的大部分，都是在2017年、2018年，國內房地產最鼎盛的那幾年買的，高峰期自然買的也最貴。
現在割肉賣掉，是退場，是在中國的資產組合調整與收縮，
更是，心碎失望吧……
外資撤離背后，是大宗房地產與企業的下沉降級
看數據，2025 年第三季度，上海甲級寫字樓：
1、平均成交租金約 RMB 205 元／㎡／月，環比下降約 3.6%。
2、核心區域（如靜安、黃浦、陸家嘴）租金約 RMB 242 元／㎡／月，環比跌幅約 4.0%。
3、整體空置率約 23.5%。
這個話題比較敏感，數據不做分析，不做評價，不做延展，懂的都懂。
戴德梁行報告顯示，上海三季度甲級寫字樓存量面積達1781萬平方米，而凈吸納量僅為2.9萬平方米。
高力國際的報告提到，
2025年第三季度，上海全市甲級寫字樓去化速度比去年同期跌了80%多，是近五年的最低水平。
當然，市場呈現明顯兩極分化：
陸家嘴、南京西路等核心區空置率僅15.1%-17.8%，租金穩守6.4-9.1元/㎡/天，金融、AI企業需求撐場。
而北濱江、嘉定新城等非核心區空置率最高達37%，租金低至3.5-4.87元/㎡/天；
國內經濟增速放緩、企業利潤收縮、企業成本控制加劇、供需失衡……
放到七八年前，北京、上海的CBD區一屋難求，企業租樓要排隊，等不及的要給物業送紅包才能插隊……
而現在，房東天天愁咋賣掉，物業天天苦口婆心的降租、再降租，租金降一半也要挽留……
這時候，外資也只剩撤離，頭也不回的走。
資產如水流，行情總有周期和輪回，也許過幾年，國內行情雄起，他們又擠破頭回來了。
只不過，還要等多久？誰也不知道……
THE END
星標成竹海外，好內容不錯過
「茅十八」歷史文章：
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