房企扎堆預(yù)虧，越秀地產(chǎn)憑什么手握400億現(xiàn)金穩(wěn)賺？

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

2025年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，依舊被“虧損”與“承壓”的關(guān)鍵詞籠罩。截至1月23日，金地集團(tuán)預(yù)虧111億-135億元，首開股份虧損55億-69億元，美凱龍凈虧損最高達(dá)225億元，一眾房企的業(yè)績(jī)預(yù)告勾勒出行業(yè)深度調(diào)整期的艱難圖景。然而，在這片寒意之中，越秀地產(chǎn)卻交出了一份反差強(qiáng)烈的答卷：2025年核心凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)2.5-3.5億元，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利0.5-1億元，年末現(xiàn)金結(jié)余超400億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入逾100億元，以“綠檔財(cái)務(wù)+千億銷售”的雙重底氣，成為行業(yè)逆周期中的穩(wěn)健標(biāo)桿。這份亮眼業(yè)績(jī)的背后，既離不開國(guó)企背景的資源加持，更凝結(jié)著董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見與經(jīng)營(yíng)智慧。

在房企普遍陷入“現(xiàn)金流焦慮”的當(dāng)下，越秀地產(chǎn)400億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備如同定海神針，彰顯其超強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入超100億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余、定期存款等合計(jì)規(guī)模突破400億元，而一年內(nèi)到期的借貸僅254億元，充足的現(xiàn)金短債比讓其償債壓力微乎其微。更值得關(guān)注的是，公司始終堅(jiān)守“三道紅線”綠檔標(biāo)準(zhǔn)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率64.6%、凈負(fù)債率53.2%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，加權(quán)平均借貸成本更是降至3.16%，同比下降41個(gè)基點(diǎn)，部分期限利率首次跌破3%。

這種財(cái)務(wù)穩(wěn)健性并非偶然。作為廣州最大市屬國(guó)企越秀集團(tuán)旗下核心平臺(tái)，越秀地產(chǎn)依托國(guó)企背景獲得了更低成本的融資渠道與更穩(wěn)定的政策支持，但更關(guān)鍵的是其“審慎經(jīng)營(yíng)”的戰(zhàn)略定力。2025年，在行業(yè)融資環(huán)境收緊的背景下，公司投融資協(xié)同發(fā)力，通過專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地、項(xiàng)目資產(chǎn)處置等方式回籠資金135億元，其中120億元轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)地票，既優(yōu)化了現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，又為后續(xù)投資儲(chǔ)備了彈藥。對(duì)比同期多數(shù)房企因高杠桿擴(kuò)張導(dǎo)致的債務(wù)違約，越秀地產(chǎn)的“低負(fù)債、高現(xiàn)金”模式，恰是其穿越周期的核心密碼。

越秀地產(chǎn)的逆勢(shì)表現(xiàn)，更源于其精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局。2025年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額1062億元，穩(wěn)居克而瑞行業(yè)第九位，在百?gòu)?qiáng)房企銷售總額同比下降11.8%的背景下，成為TOP10中唯三實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的企業(yè)之一。這份成績(jī)的背后，是其“聚焦核心城市、深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域”的堅(jiān)定執(zhí)行——全年新增土儲(chǔ)超90%集中于北上廣深、杭州、成都六大核心城市，一線城市銷售額占比高達(dá)80.5%，其中北京市場(chǎng)銷售額同比大增255.1%，躍居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率首位，廣州、上海分別位列第二和第六位。

在廣州本土市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)更是展現(xiàn)出“地主”實(shí)力。2025年以106.16億元拿地金額斬獲廣州房企拿地冠軍，投資額占全市總額超五分之一，同時(shí)深度參與南洋電器廠改造、廣紙片區(qū)更新、里仁洞城中村改造等城市更新項(xiàng)目，總貨值超700億元的舊改儲(chǔ)備成為未來增長(zhǎng)的重要引擎。精準(zhǔn)的布局帶來了顯著的去化優(yōu)勢(shì)：白云“越秀·云萃”首開即售罄，瓏悅西關(guān)半年清盤，東山云起開盤去化率超9成，核心城市的堅(jiān)實(shí)需求支撐，讓公司在行業(yè)去化承壓期仍保持高效周轉(zhuǎn)。林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“我們始終將資源集中于核心城市和重點(diǎn)區(qū)域，這種聚焦策略形成了較為穩(wěn)健的發(fā)展基礎(chǔ)，是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的關(guān)鍵因素。”

越秀地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展，離不開以林昭遠(yuǎn)為核心的管理團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)航。作為越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)、越秀集團(tuán)總經(jīng)理，林昭遠(yuǎn)身兼雙職，既深諳房地產(chǎn)行業(yè)的周期規(guī)律，又具備集團(tuán)層面的戰(zhàn)略視野。2025年，在他的主導(dǎo)下，公司確立了“精準(zhǔn)投資、高效去化、多元轉(zhuǎn)型”的發(fā)展路徑：投資端堅(jiān)持“一項(xiàng)目一策略”，優(yōu)化300億元年度投資計(jì)劃精準(zhǔn)落地；銷售端強(qiáng)化庫(kù)存精細(xì)化管理與價(jià)格管控，確保銷售質(zhì)量；轉(zhuǎn)型端則加快培育新動(dòng)能，西安ICC酒店、寫字樓投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，康養(yǎng)板塊入住率快速提升，商業(yè)板塊占比計(jì)劃在“十五五”期間進(jìn)一步提高，以均衡收入結(jié)構(gòu)抵御行業(yè)波動(dòng)。

值得注意的是，在林昭遠(yuǎn)的推動(dòng)下，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了“規(guī)模與質(zhì)量”的平衡。2025年中期，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入475.7億元，同比增長(zhǎng)34.6%，核心凈利潤(rùn)15.2億元，展現(xiàn)出強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)韌性。即便全年盈利因市場(chǎng)調(diào)整出現(xiàn)階段性下滑，但其通過審慎計(jì)提存貨減值、優(yōu)化項(xiàng)目權(quán)益結(jié)構(gòu)等方式，為后續(xù)利潤(rùn)修復(fù)預(yù)留了空間，這種“短期讓利換長(zhǎng)期穩(wěn)健”的決策，正是管理層成熟經(jīng)營(yíng)智慧的體現(xiàn)。相比之下，越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)陳強(qiáng)雖調(diào)任僅半年，但在其“高質(zhì)量發(fā)展”的戰(zhàn)略指引下，集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額65億元，同比增長(zhǎng)30%，為地產(chǎn)板塊提供了堅(jiān)實(shí)的資源支持與發(fā)展信心。

盡管越秀地產(chǎn)表現(xiàn)亮眼，但仍難掩行業(yè)調(diào)整期的共性挑戰(zhàn)。2025年，公司核心凈利潤(rùn)同比下滑80%-85%，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利降幅達(dá)90%-95%，這種“規(guī)模穩(wěn)、盈利弱”的格局，折射出房地產(chǎn)行業(yè)的深層變革。主要原因在于，市場(chǎng)下行導(dǎo)致售樓業(yè)務(wù)毛利率走低，疊加項(xiàng)目權(quán)益占比階段性變動(dòng)，盈利空間受到擠壓。此外，隨著“三道紅線”政策退出，行業(yè)監(jiān)管進(jìn)入差異化、精細(xì)化階段，房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力從“融資能力”轉(zhuǎn)向“投資、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)能力”，越秀地產(chǎn)雖已具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但仍需面對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)期考驗(yàn)。

不過，挑戰(zhàn)中亦蘊(yùn)含機(jī)遇。中央財(cái)政支持的城市更新行動(dòng)、核心城市的改善型住房需求、多元化業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型突破，都為越秀地產(chǎn)提供了新的增長(zhǎng)空間。林昭遠(yuǎn)在2026年集團(tuán)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確表示，將聚焦新質(zhì)生產(chǎn)力優(yōu)布局、聚焦改革創(chuàng)新增活力，推動(dòng)公司從“房地產(chǎn)開發(fā)”向“城市綜合服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。憑借400億元現(xiàn)金儲(chǔ)備、優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備與穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，越秀地產(chǎn)有望在行業(yè)新發(fā)展模式中，繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

2025年的房地產(chǎn)行業(yè)，是風(fēng)險(xiǎn)出清與格局重塑的一年。越秀地產(chǎn)以400億現(xiàn)金筑底、千億銷售護(hù)航、核心城市扎根的逆勢(shì)表現(xiàn)，不僅為國(guó)企房企樹立了穩(wěn)健發(fā)展的標(biāo)桿，更向市場(chǎng)證明：在行業(yè)告別規(guī)模狂奔的新時(shí)代，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性、戰(zhàn)略精準(zhǔn)度與管理專業(yè)性，才是企業(yè)穿越周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。林昭遠(yuǎn)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)智慧，讓這家老牌國(guó)企在變革中煥發(fā)新機(jī)。未來，隨著行業(yè)新發(fā)展模式的逐步確立，越秀地產(chǎn)若能持續(xù)深化轉(zhuǎn)型、鞏固優(yōu)勢(shì)，有望在高質(zhì)量發(fā)展的道路上走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。