房地產(chǎn)剎車(chē)片松了

房地產(chǎn)領(lǐng)域一場(chǎng)大變，在悄悄推進(jìn)。

地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)

這兩天，房地產(chǎn)有三個(gè)值得關(guān)注的事件。

一個(gè)是房企“三道紅線 ”悄然放開(kāi)。根據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有房企反饋已經(jīng)不需要每個(gè)月向監(jiān)管部門(mén)上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)（即“凈資產(chǎn)負(fù)債率>100%”“剔除預(yù)收后的凈資產(chǎn)負(fù)債率>70%”“現(xiàn)金短債比<1”）。

而在房地產(chǎn)三道紅線落地后到2021年6月的過(guò)程中，房地產(chǎn)三道紅線也陸陸續(xù)續(xù)地進(jìn)行了打補(bǔ)丁。

回過(guò)頭，再看三道紅線，可以說(shuō)三道紅線，從根本上給房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來(lái)了顛覆性的影響。

曾經(jīng)為遏制房企無(wú)序舉債擴(kuò)張、降低金融風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)了龐大的剎車(chē)效應(yīng)——

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，千億房企數(shù)量銳減，截止2025年全口徑千億房企已經(jīng)從43家降至10家，權(quán)益千億房企從26 家只剩5家；2022年至2025年8月被動(dòng)退市房企達(dá)到了14家。

而與房企及房企項(xiàng)目掛鉤的各種信托理財(cái)、私募基金、固定收益產(chǎn)品、房企信用債等也紛紛跟著受累。

如今，不再需要三道紅線的原因也很簡(jiǎn)單。

一方面，三道紅線的意義已經(jīng)不復(fù)存在。

若三道紅線全踩，則房企無(wú)法再?gòu)你y行借貸，若踩中兩道紅線，則房企向銀行的付息借款規(guī)模年增速就不能超過(guò)5%，若踩中一條付息債務(wù)規(guī)模的年增速就不能超過(guò)10%，一條紅線都沒(méi)踩的，付息債務(wù)規(guī)模就不能超過(guò)15%。

政策一出，當(dāng)年2020年的百?gòu)?qiáng)房企中61家上市房企踩中一條以上紅線的就有48家。

曾經(jīng)三道紅線就是為了給房地產(chǎn)以及房企融資增債拓規(guī)模降溫。

這三道紅線對(duì)房企的約束力，幾乎是打在房企的七寸，2021年3月甚至根據(jù)三道紅線的約束，成都樓市還曾規(guī)定超“三道紅線”要求的房企不得參與土拍。

如今的房企借債規(guī)模已經(jīng)不多，能夠融資借到錢(qián)的房企已經(jīng)不多，絕大多數(shù)已經(jīng)出險(xiǎn)的房企融資問(wèn)題還是特別突出。

融資自三道紅線后呈現(xiàn)收縮的趨勢(shì)，即使在2024年融資政策的支持下，房企融資規(guī)模也去到了歷史低位。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年前三季度房企融資規(guī)模僅3072億，同比下降30%，其中第三季度融資1145億元，環(huán)比上升5%，但同比下降35%，處于歷史低位。

另一方面，我們的房企化債進(jìn)程走到了尾端階段，房地產(chǎn)領(lǐng)域出清得差不多了，該重整的房企重整，該解散的房企已經(jīng)解散，違約了的房企獲得的化債方案也獲得通過(guò)了。

根據(jù)無(wú)破數(shù)據(jù)我國(guó)破產(chǎn)（包括重整、和解、清算、強(qiáng)清、預(yù)重整等）的房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)已達(dá)到9549家，在過(guò)去的五年間（2020 - 2024），房地產(chǎn)企業(yè)涉破的數(shù)量呈現(xiàn)出顯著的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，累計(jì)達(dá)到7368家。

并且從房地產(chǎn)投資總額來(lái)看，行業(yè)也進(jìn)入平穩(wěn)期。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，可以看到2025年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額與全國(guó)商品房銷(xiāo)售額趨于持平的狀態(tài)，房地產(chǎn)投資總額達(dá)到近11年的新低。

這就意味著全國(guó)房企新開(kāi)工的項(xiàng)目也已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)期，也就意味著全國(guó)房企的投資也進(jìn)入平穩(wěn)階段，即使出現(xiàn)融資也不再是為擴(kuò)張而融資，而是為經(jīng)營(yíng)而融資。

所以，多家房企已無(wú)需每月上報(bào)三道紅線指標(biāo)，同時(shí)也說(shuō)明房地產(chǎn)去杠桿目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成，行業(yè)負(fù)債水平趨向健康。

行業(yè)已經(jīng)深度出清，風(fēng)險(xiǎn)集中釋放后趨于可控，并且房企不再以規(guī)模為主要考核標(biāo)準(zhǔn)，加杠桿必要性減弱，從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，市場(chǎng)已經(jīng)完成轉(zhuǎn)型。

對(duì)眾多房企而言，融資約束放松后無(wú)需再 “月月盯著指標(biāo)”，可以更靈活安排融資節(jié)奏，降低財(cái)務(wù)的調(diào)整成本。

拐點(diǎn)分歧

房地產(chǎn)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性大松綁，市場(chǎng)上這兩天關(guān)于房地產(chǎn)的看法的分歧也異常明顯。

一個(gè)是知名私募投資人發(fā)表對(duì)房地產(chǎn)的看法，雖然從沒(méi)重倉(cāng)過(guò)地產(chǎn)，但仍然表示可能兩個(gè)季度內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)見(jiàn)底，后續(xù)是十年級(jí)別的上升周期。

這樣的言辭背后，是這位投資人對(duì)地產(chǎn)拐點(diǎn)臨近的看法。

理由是房地產(chǎn)供給側(cè)已經(jīng)明顯出清，不再需要依賴(lài)政策刺激，其次是出現(xiàn)周期性回升，會(huì)回升至10億平方米的長(zhǎng)期均衡水平，再加上香港市場(chǎng)的領(lǐng)先表現(xiàn)，給出半年內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)的結(jié)論。

另一個(gè)則是近期摩根士丹利對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的觀點(diǎn)。

針對(duì)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)的看法，摩根士丹利從2026年調(diào)整到了2027年的年底。

在實(shí)地走訪和調(diào)研上海和杭州的市場(chǎng)后，摩根士丹利對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的看法還是維持謹(jǐn)慎的判斷，認(rèn)為房地產(chǎn)的拐點(diǎn)出現(xiàn)還是為時(shí)過(guò)早。

并表示2026年甚至2027年底房地產(chǎn)在高庫(kù)存的背景下，還是會(huì)延續(xù)量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)，一、二線高能級(jí)的城市，調(diào)整幅度可能還會(huì)超過(guò)三、四線等低能級(jí)的城市，補(bǔ)跌的情況可能會(huì)增加；在去年12%的調(diào)整幅度之下，今年和明年預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整8%和6%。一線城市和部分城市預(yù)計(jì)要等到2027年下半年才會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)的這兩種截然相反的態(tài)度，恰恰反映出當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的分歧。

這種對(duì)市場(chǎng)的分歧，往往來(lái)自區(qū)域市場(chǎng)的分化，有的城市跑得快些，有的跑得慢些，區(qū)域性的市場(chǎng)感知節(jié)奏不一樣。

比如深圳的市場(chǎng)，調(diào)整到2017年—2016年的階段，東莞的市場(chǎng)調(diào)整到2015年—2016年的階段。

而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，無(wú)論是基于政策的釋放預(yù)期，還是基于市場(chǎng)實(shí)際的成交以及掛牌數(shù)據(jù)層面的改善，都有一個(gè)滯后性。

比如政策的信號(hào)、市場(chǎng)真正的購(gòu)房行為要轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)的數(shù)據(jù)結(jié)果，需要經(jīng)過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)的傳導(dǎo)，每個(gè)環(huán)節(jié)都存在時(shí)間差，而大家的信心修復(fù)、決策落地，又會(huì)進(jìn)一步放大這種滯后。

所以，對(duì)房地產(chǎn)階段性的判斷，，市場(chǎng)上到了分歧最明顯的階段。

如今，比上海放開(kāi)外環(huán)外限購(gòu)以及房貸貼息來(lái)得更快的是“房地產(chǎn)三道紅線”，再加上今年開(kāi)年后股市以及黃金白銀市場(chǎng)異常活躍，帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)外溢，對(duì)樓市的筑底也提供一定的機(jī)會(huì)。

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