多家房企確認(rèn)不再上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)，房地產(chǎn)監(jiān)管重心轉(zhuǎn)移

本報(bào)記者 李凱旋 北京報(bào)道

1月29日，多家房企向《華夏時(shí)報(bào)》記者確認(rèn)，已經(jīng)不需要每月按照要求上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)。據(jù)悉，自2020年開始，房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)“三道紅線”，若踩中紅線，當(dāng)年的有息負(fù)債規(guī)模增速需要得到控制，甚至不能增加有息負(fù)債規(guī)模。

“三道紅線”被看作是房企融資“緊箍咒”。在行業(yè)過熱階段，其發(fā)揮了限制高杠桿、降低資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的作用。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，經(jīng)過4年多的深度調(diào)整之后，“三道紅線”已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了政策目標(biāo)，當(dāng)前的監(jiān)管重心有所轉(zhuǎn)移。

“三道紅線”放松

1月29日上午，一家財(cái)務(wù)壓力較大的頭部房企對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“好像很久沒有聽到要上報(bào)指標(biāo)這個(gè)要求了。”另有一家房企向《華夏時(shí)報(bào)》記者確認(rèn)：“是的，已經(jīng)不用再上報(bào)‘三道紅線’的指標(biāo)。”

除了上述兩家房企之外，還有一家房企對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前不需要上報(bào)指標(biāo)。一家民營房企則表示正在和集團(tuán)確認(rèn)“三道紅線”的相關(guān)指標(biāo)是否已經(jīng)不需再上報(bào)。結(jié)合多家媒體的報(bào)道可以得出，當(dāng)前，“三道紅線”已經(jīng)趨于放松。

2020年8月份，“三道紅線”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，其分別對(duì)房企重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)——資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比作出限制，并以此為標(biāo)準(zhǔn)控制房企有息負(fù)債規(guī)模的年增速。其中，紅線1為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2為凈負(fù)債率大于100%；紅線3為現(xiàn)金短債比小于1倍。

在“三道紅線”之下，房企的財(cái)務(wù)狀態(tài)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。該檔位以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定則為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。假設(shè)有息負(fù)債規(guī)模以當(dāng)年年初的數(shù)值為基礎(chǔ)，若3個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)均超出紅線，則為紅檔，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。若2個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)超出紅線，則為橙檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%，黃、綠兩檔則以此類推。

政策目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)

資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比均屬于房地產(chǎn)行業(yè)的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，“三道紅線”設(shè)置的本質(zhì)是防范房企出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障資金鏈安全。“三道紅線”對(duì)于房企的影響很大，作為典型的重資產(chǎn)、高杠桿行業(yè)，房企需要依靠融資為資金池不斷注入活水，以此保障經(jīng)營的運(yùn)轉(zhuǎn)。以2020年9月份諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，彼時(shí)，100家房企中，有86家房企踩中紅線，僅有14家房企為“綠檔”。

此外，“三道紅線”就像是房地產(chǎn)的一個(gè)分水嶺。踩中紅線的房企開始著力銷售新房回款，并縮減拿地規(guī)模，力求盡早轉(zhuǎn)綠，而行業(yè)也在“三道紅線”之后進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代。

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，“三道紅線”的政策目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，在當(dāng)前環(huán)境下繼續(xù)實(shí)施已經(jīng)無實(shí)際意義。“在經(jīng)過4年的深度調(diào)整之后，房企經(jīng)營思路發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)在構(gòu)建新發(fā)展模式，房企已經(jīng)摒棄了負(fù)債驅(qū)動(dòng)的規(guī)模增長發(fā)展模式，普遍不再把規(guī)模作為最重要的目標(biāo)，轉(zhuǎn)向?qū)で蟾哔|(zhì)量發(fā)展。目前，激進(jìn)的民營房企多數(shù)發(fā)生債務(wù)違約，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放及出清，繼續(xù)實(shí)施已無實(shí)際意義。”劉水對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

“此舉是行業(yè)深度調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營和融資模式發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變背景下的適應(yīng)性調(diào)整，總體上符合預(yù)期。這說明房地產(chǎn)金融的核心目標(biāo)已經(jīng)從‘強(qiáng)制去杠桿’轉(zhuǎn)向‘防風(fēng)險(xiǎn)、促交付與構(gòu)建發(fā)展新模式’，也意味著今年各地房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管將進(jìn)入一個(gè)更貼近市場(chǎng)實(shí)際的新階段。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，不再上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)代表著監(jiān)管重心的轉(zhuǎn)移。對(duì)于部分出險(xiǎn)房企而言，監(jiān)管重點(diǎn)從全面的“三道紅線”轉(zhuǎn)向資產(chǎn)負(fù)債率、經(jīng)營恢復(fù)、化債進(jìn)展及保交房等更直接的流動(dòng)性及風(fēng)險(xiǎn)處置指標(biāo)。

融資將開啟新模式

不過，劉水認(rèn)為，盡管“三道紅線”不再實(shí)施，但房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境短期內(nèi)難以明顯改善。房企融資不僅受“三道紅線”影響，更重要的是受市場(chǎng)環(huán)境的影響。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在深度調(diào)整階段，金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒濃厚，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)投資仍然十分謹(jǐn)慎，短期內(nèi)行業(yè)融資環(huán)境很難發(fā)生明顯變化。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為93117億元，比上一年下降13.4%。由此可見，房企的融資壓力遲遲未能得到緩解。

“在推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，房地產(chǎn)新融資模式正在形成。例如推行主辦銀行制，一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目融資合理需求。”劉水表示。

在劉水看來，主辦銀行制將是未來房企融資最主要的模式，是房地產(chǎn)發(fā)展新模式下的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，對(duì)于滿足房企合理融資需求，保障項(xiàng)目順利建設(shè)及交付具有重要意義，將為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供基礎(chǔ)性的制度保障。

嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，未來，房企融資的核心變化可能向主辦銀行制和項(xiàng)目制探索，即針對(duì)單一項(xiàng)目確定主辦銀行，實(shí)現(xiàn)資金封閉管理，這既能保障項(xiàng)目順利開發(fā)，又能有效隔離風(fēng)險(xiǎn)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>