保利物業(yè)，來了一位戴白手套的“卷王”

《星島》記者 楚向陽 廣州報道

1月27日晚間，頭部物企保利物業(yè)（06049.HK）正式公告披露，姚玉成由于工作調(diào)整原因申請辭去公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理及戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會委員等職務(wù)。新任總經(jīng)理為王英男，其同時被提名為公司執(zhí)行董事候選人。

此次人事變動，1月12日已在保利發(fā)展（600048.SH）內(nèi)部官宣。伴隨集團(tuán)總部組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，原運(yùn)營管理中心總經(jīng)理王英男，正式跨界調(diào)任保利物業(yè)總經(jīng)理。

現(xiàn)年47歲的王英男，是保利體系內(nèi)的地產(chǎn)“老將”，履歷兼具專業(yè)積淀與跨區(qū)域運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。公開資料顯示，王英男于2010年3月加入保利發(fā)展，并先后在保利北京公司、保利海外公司、保利華南公司等任職，2024年底被調(diào)任至集團(tuán)運(yùn)營管理中心總經(jīng)理。

《星島》從熟悉保利的人士處了解到，王英男在保利內(nèi)部有著“卷王”之稱，行事作風(fēng)干練果決、高效務(wù)實(shí)。

王英男擅長以數(shù)字化思路統(tǒng)籌工作，用數(shù)字口訣提煉戰(zhàn)略行動綱領(lǐng)；管理上，要求下屬借助思維導(dǎo)圖梳理工作邏輯，匯報工作務(wù)必言簡意賅，且對執(zhí)行響應(yīng)速度要求極高；同時推崇無紙化辦公，注重效率與信息化的結(jié)合。

值得一提的是，王英男過往在保利的地產(chǎn)系統(tǒng)任職期間，曾佩戴白手套巡檢住宅項(xiàng)目，這一舉動某種程度上也彰顯了其對工作的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)。

如今，王英男從地產(chǎn)開發(fā)跨界到物業(yè)服務(wù)，需直面與過往截然不同的行業(yè)挑戰(zhàn)。當(dāng)前，物管行業(yè)普遍存在著物業(yè)費(fèi)承壓、第三方外拓競爭白熱化、回款難度加劇等痛點(diǎn)，保利物業(yè)的經(jīng)營壓力已在業(yè)績中顯現(xiàn)。

2025年上半年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收83.92億元，同比增長6.61%，增幅創(chuàng)下上市以來新低；期內(nèi)毛利率19.38%，同比下降1.08個百分點(diǎn)，盈利空間持續(xù)承壓。按業(yè)務(wù)分，增值服務(wù)成為業(yè)績主要拖累因素，其中非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下滑16.1%至8.63億元，毛利率同步下降6.84個百分點(diǎn)至11.21%；社區(qū)增值服務(wù)亦下降3.7%至12.04億元。

▲保利物業(yè)毛利率變化

在此背景下，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)成為營收增長的“壓艙石”。2025年上半年，保利物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入63.25億元，同比增長13.1%，占總收入比重從上年同期的71%升至75.4%；截至6月底，公司合同管理面積達(dá)到9.96億平方米，在管面積則為8.34億平方米。

但規(guī)模擴(kuò)張的背后，是應(yīng)收賬款高增帶來的回款壓力。截至2025年6月底，保利物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)約39.26億元，同比增加39.42%，其中第三方應(yīng)收款項(xiàng)占32.8億元。同時Wind數(shù)據(jù)顯示，期末保利物業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到72.3天，創(chuàng)下近年新高，對公司現(xiàn)金流形成不小考驗(yàn)。

▲保利物業(yè)應(yīng)收賬款情況，資料來源：Wind

保利相關(guān)人士對《星島》表示，過往在房地產(chǎn)紅利時期，物業(yè)板塊更多是承接地產(chǎn)的后端服務(wù)、塑造品牌形象等職能，房企對其利潤貢獻(xiàn)要求并不高。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，地產(chǎn)板塊盈利能力大幅下滑，物業(yè)板塊的戰(zhàn)略價值就愈發(fā)凸顯，對應(yīng)的發(fā)展與盈利要求也同步提升。

數(shù)據(jù)顯示，2020—2024年，保利發(fā)展的凈利潤逐年下滑，而保利物業(yè)的凈利潤貢獻(xiàn)比例從1.74%提升至15.29%；2025年上半年，這一比例也達(dá)到了13.76%。加上保利發(fā)展于1月19日公告預(yù)告，2025年公司歸母凈利潤僅10.26億元，同比下降79.49%，未來保利物業(yè)的利潤占比或?qū)⑦M(jìn)一步提升，成為集團(tuán)盈利的重要支撐。

對于王英男而言，此次空降保利物業(yè)，核心課題是在物管行業(yè)秩序重構(gòu)的當(dāng)下，推動保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益的平衡。也就是，保利物業(yè)既要守住規(guī)模優(yōu)勢，又要破解盈利下滑、回款承壓等難題，同時扛起集團(tuán)賦予的利潤增長重任。

不過，地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)邏輯存在本質(zhì)差異，王英男過往經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊耥樌揭啤⒐芾盹L(fēng)格能否適配物業(yè)行業(yè)的服務(wù)屬性，進(jìn)而達(dá)成上述目標(biāo)，仍有待市場檢驗(yàn)。