南京天潤城，一共有451棟樓，房價從2380漲到19000，當前價格分化

在南京，如果坐地鐵三號線一路向北，過了長江，在“天潤城”站走出車廂，你會立刻被一種龐大而具體的生活氣息包裹。

站臺上擠滿了行色匆匆的人，站外是望不到頭的電動車海洋，而目光所及之處，是密密麻麻、一直延伸到視野盡頭的住宅樓。

這些樓宇的樣式并不新奇，多是十層左右的小高層，外墻顏色也樸素，但它們的數量之多，排列之密集，會給人一種直觀的震撼。

這里就是天潤城，建造了451棟住宅樓，居住著超過十萬人口。但只有當你真正置身其中，穿行于它那被編號為“第一街區(qū)”到“第十六街區(qū)”的各個組團之間，你才能體會到這個“城”字并非虛言。

它就像一座自發(fā)生長出來的城市，用自己的規(guī)則和節(jié)奏運轉，而它的過程，幾乎就是南京江北新區(qū)發(fā)展、乃至城市化浪潮中剛需居住變遷的一個濃縮樣本。

天潤城的建設過程，要從二十一世紀初講起。那時的南京，城市發(fā)展的主軸還在江南的主城區(qū)，秦淮河以內、新街口周邊是絕對的市中心。

而一江之隔的浦口區(qū)，雖然頂著“區(qū)”的行政級別，但在很多南京人心里，那里仍是遙遠的郊區(qū)，是過了一座老長江大橋才能抵達的、帶著些許陌生感的地方。

然而，城市的空間不可能永遠緊繃，房價的壓力和人口的聚集，必然催生尋找新出口的需求。一些有遠見的開發(fā)商，開始將目光投向這片當時看來還是“價值洼地”的江北。

蘇寧環(huán)球集團旗下的天華百潤投資發(fā)展有限責任公司，便是其中之一。他們采取了當時頗具魄力的“大盤開發(fā)”模式：在浦口區(qū)橋北板塊，一次性拿下近4300畝的土地。

這種模式的邏輯很清晰，通過規(guī)模優(yōu)勢降低拿地和建設成本，然后以相對低廉的價格快速推向市場，吸引最大的客戶群，那些被主城區(qū)高房價拒之門外的年輕家庭和首次置業(yè)者。

天潤城的第一期，也就是“第一街區(qū)”，在2005年1月29日正式公開銷售。占地約100畝，有18幢樓，其中11幢是多層，7幢是小高層，戶型都很務實，集中在74到120平方米之間，主打兩居和三居室。

那么，這個肩負著“讓更多人住上房子”使命的大盤，最初的價格標簽是多少呢？答案在今天看來，低廉得有些不可思議。

2005年春天，天潤城第一街區(qū)開盤時的起售價，是每平方米2380元，樓盤的均價大約在每平方米2500元。

不足18萬元，就可以買下一套74平方米左右的兩居室；25萬元左右，就能擁有一個約100平方米的家。這個價格，僅僅是當時南京主城區(qū)房價的一半甚至更低。

對于無數懷揣安家夢的新南京人、年輕情侶和小家庭來說，這無疑是一道看得見、摸得著的門檻。

盡管這意味著他們要接受漫長的通勤，依賴那時唯一的長江大橋，或者尚在規(guī)劃中的過江隧道，但一個屬于自己的、嶄新的空間，足以抵消這份艱辛。

早期的天潤城，生活配套幾乎是一片空白，但陽臺上亮起的燈光一天天增多，一種拓荒般的社區(qū)生命力開始萌芽。

房價的變遷，總是滯后于生活的建設。在天潤城交付后的頭幾年，它的房價就像它所在的江北板塊一樣，處于一種緩慢的積淀狀態(tài)。

雖然2008年左右已從最初的不到每平方米3000元攀升至五六千元，但真正的、具有爆發(fā)性的上漲，需要等待一個決定性的契機。

這個契機在2015年來臨。那一年，南京地鐵三號線正式開通運營，并在天潤城設置了站點。軌道交通的力量是顛覆性的，它徹底重構了空間與時間的換算公式。

從前依賴大橋擁堵車流的過江方式，被穩(wěn)定、準點的地鐵班次取代。天潤城站，這個以小區(qū)名字命名的地鐵站，成了十萬居民日常生活的心臟。

幾乎與此同時，優(yōu)質的教育資源也被引入，瑯琊路小學分校的入駐，給了許多家庭留下的理由。再加上弘陽廣場等大型商業(yè)綜合體在橋北拔地而起，生活的便利性得到了質的提升。

這些重大利好的疊加，像一把鑰匙，瞬間釋放了天潤城被壓抑多年的地段價值。房價開始了第一輪迅猛的上漲，用居民的話說，“足足翻了好幾倍”。

上漲的列車一旦啟動，便會沿著慣性和市場情緒繼續(xù)滑行。2016年至2020年間，南京乃至全國的房地產市場都經歷了一輪整體性的熱度攀升。

天潤城作為配套已然成熟、總價仍具吸引力的超大社區(qū)，成為了二手房市場上交易最活躍的板塊之一。

源源不斷的剛需客群涌入，支撐著價格梯隊一步步向上攀登。房價的高點，大約出現在2021年前后。

當時，盡管市場已有分化跡象，但天潤城一些街區(qū)的整體均價仍能達到每平方米18735元左右。當然，這個“高點”是整體性的，具體到每一套房源差異很大。

一些戶型、樓層、裝修俱佳，或者更靠近地鐵口、擁有更好學位的房子，單價會更高；而一些存在瑕疵或急于出手的房源，則可能出現像每平方米16257元這樣的“砸盤”價。

但無論如何，從2005年的每平方米2500元，到2021年的接近每平方米19000元，這條價格曲線記錄了無數家庭財富的變遷，也刻畫了板塊價值的驚人躍升。

市場的規(guī)律是周期性的。在達到一個階段性的峰值后，隨著房地產市場進入調整期，以及天潤城自身龐大二手房供應量帶來的內部競爭，房價開始了理性的回落。

這種回調并非天潤城獨有，而是整個橋北板塊，乃至很多新興城區(qū)共同面對的狀況。當狂熱退去，人們開始更冷靜地審視房子的每一項屬性。

它的房齡（最早一批房子已近二十年）、它的建筑密度、它早晚高峰時地鐵站的擁擠程度、它雖然齊全但談不上高端的商業(yè)配套。

于是，價格逐漸向一個更能反映其長期居住價值的點位靠攏。那么，現在的天潤城房價大致是什么情況呢？

以建成于2013年的第八街區(qū)為例，其二手房掛牌均價大約在每平方米13165元。這個價格，可以看作是當前市場為這個超大型成熟社區(qū)給出的一個主流估值。

它意味著，在這里安家的門檻，雖然比最低谷時高了許多，但相比于江南動輒數萬單價的區(qū)域，依然保留著一份獨特的“剛需友好”特質。

如今，走在天潤城的任何一個街區(qū)，你很難再找到當年開盤時那份拓荒的感覺。這里已經完全是一個五臟俱全、甚至有些擁擠的成熟生活區(qū)。

街道兩旁底商林立，餐館、水果店、中介、菜場、診所應有盡有，下樓就能解決幾乎所有日常需求。

早晚高峰的天潤城地鐵站，電動車的海洋和涌動的人潮，講述著十萬奮斗者日復一日的通勤故事。

社區(qū)內部，孩子們在放學路上嬉鬧，老人在樹下聊天，修鞋攤、縫紉鋪藏在角落，充滿了一種扎實的、撲面而來的生活煙火氣。

那451棟樓，不再是冰冷的鋼筋水泥網格，里面裝著的是就業(yè)、上學、婚戀、養(yǎng)育的龐雜人生。它的房價從每平方米2380元起步，歷經地鐵開通帶來的價值重估，在市場的浪潮中觸頂，又隨著周期的變換緩緩調整。

這條曲線沒有驚心動魄的傳奇，卻以其巨大的時間跨度和人口規(guī)模，成為觀察南京城市擴張、剛需居住生態(tài)的一個不可替代的剖面。

天潤城，這座“城”，依然在以它自己的方式，容納著新的夢想，續(xù)寫著平凡人家的安居篇章。