碧桂園2025年銷售額暴跌

碧桂園2025年銷售額相比2024年確實出現了斷崖式暴跌。

一、銷售額同比暴跌約30%：具體數據對比

2025年全年銷售額：歸屬股東權益的合同銷售金額為330億元。

2024年全年銷售額：歸屬股東權益的合同銷售金額為472億元。

同比降幅：從472億元降至330億元，減少142億元，同比下降約30.08%。

各階段銷售表現均大幅下滑：

? 2025年1-9月：權益合同銷售金額250.6億元，同比下降31%。

? 2025年上半年（1-6月）：權益合同銷售金額167.5億元，同比下降35.4%。

? 2025年1月單月：銷售額22.6億元，同比下降58.83%。

行業排名大幅下滑：2025年1-8月以274.6億元銷售額位列全國百強房企第19位，從巔峰時期的行業第一跌至中游位置。

二、銷售額暴跌的深層原因分析

1. 行業環境系統性惡化

? 房地產行業深度調整：2025年上半年全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降3.5%和5.5%，政策效應衰減后6月銷售跌幅擴大至12.6%。

? 三四線城市重倉困境：碧桂園77%項目分布在廣東省以外，主要集中在三四線城市。這些地區面臨人口流出、庫存壓力大的雙重打擊，三線及以下城市貢獻了行業70%的銷售面積降幅。

? 市場集中度提升：TOP10房企市場占有率達到49.6%，較2024年提升2.0個百分點，頭部央國企主導格局確立，民營房企生存空間被擠壓。

2. 價格戰加劇但效果有限

? 銷售均價大幅下跌：2025年前8個月銷售均價從去年同期的0.97萬元/㎡降至0.83萬元/㎡，每平米降價1400元。

? 降價走量策略失效：在弱三線城市，樓盤不靠大折扣根本賣不動，但降價并未帶來銷售回暖，反而加劇了購房者的觀望情緒。

3. 流動性危機制約銷售能力

? 現金流枯竭：截至2025年6月底，現金短債比僅18.5%，受限制現金占比高達92.8%（129.5億元/139.5億元），可自由支配現金極度短缺。

? 債務違約壓力：總負債8854.1億元，其中1861.84億元已違約或交叉違約。截至2025年12月31日，合并范圍內較前次統計時點違約債務凈新增5.45億元。

4. 訴訟與資產凍結風險

? 涉及344宗未決訴訟：標的額464億元，資產凍結風險高。

? 新增被執行信息：截至2026年1月23日，較前次查詢日新增32條被執行信息，涉及新增執行標的金額合計32.49億元。

三、財務數據全面惡化

1. 巨額虧損持續擴大

? 2025年上半年：凈虧損196.5億元，歸母凈虧損190.8億元，虧損同比擴大81.4%。

? 虧損原因：房地產開發項目結算規模下降、毛利率處于低位（僅1.7%），以及資產減值增加。

2. 資產負債狀況承壓

? 總資產9093億元，仍高于總負債8854億元，凈資產約239億元。

? 合同負債2220億元：屬于已預售但未確認收入的房款，需通過交付房屋來結轉收入。

3. 營收大幅下滑

? 2025年上半年總收入：725.7億元，同比減少約28.9%。

四、債務重組取得關鍵進展

1. 境外債務重組基本完成

? 債權人支持率：持有77%公開票據的債權人已簽署重組支持協議。

? 重組方案：通過“債轉股+展期+現金回購”組合，預計可削減有息債務約840億元（對應117億美元）。

? 融資成本大幅降低：從6%降至1%-2.5%，債務期限最長延至11年。

? 重組生效：重組生效日期已于2025年12月30日落實，涉及規模約177億美元的境外債務重組方案正式生效。

2. 境內債務處理

? 8筆債券重組通過：134.17億元境內債券重組方案獲通過。

? 清盤聆訊延期：香港法院將清盤聆訊延期至2026年1月。

3. 監管層關注

? 銀行風險審查：中國金融監管部門近期要求主要商業銀行對碧桂園集團的貸款風險進行全面審查，涉及債務規模達1.4萬億元人民幣。

五、公司應對措施與自救努力

1. 資產處置回籠資金

? 累計回籠資金超650億元：自2022年以來通過出售各類資產籌集資金。

? 近期重大處置：

? 出售藍箭航天約11.063%股份，回款13.05億元（2025年4月）

? 出售長鑫科技約1.56%股權，回款20億元（2024年12月）

? 出售萬達商管1.79%股權，回款30.69億元（2024年9月）

2. 保交付成果顯著

? 2025年交付近17萬套：在第三方榜單上持續位居行業榜首。

? 近三年累計交付超170萬套：占全國百強房企交付總量的12.3%。

3. 組織架構調整

? 控股集團與地產集團總部合并：職能部門從13個精簡為6個。

? 員工大幅精簡：從10萬人裁至1.8萬人。

4. 戰略轉型嘗試

? “一體兩翼”戰略：以房地產開發為核心，科技建造和代管代建為兩翼。

? 輕資產模式探索：代建業務簽約412萬㎡，但新簽量暴跌至行業第11位。

六、未來挑戰與生存前景

1. 銷售目標與現實矛盾

? 全年目標難達成：公司曾預計全年權益銷售額在300億元至400億元之間，實際完成330億元，處于預期下限。

? 下半年銷售壓力：若按400億元上限目標，下半年需月均銷售53億元，但9月單月僅25.8億元。

2. 現金流缺口巨大

? 短期債務1374億元，而現金及等價物僅63.6億元，存在巨大缺口。

? 受限制現金占比高：92.8%的現金受到限制，可自由支配資金極度有限。

3. 行業分化加劇下的生存困境

? 政策支持有限：政策明確“三不碰”（不兜底房企、不松綁限購、不重啟棚改），碧桂園重倉的三四線城市難以受益。

? 市場回暖分化：2025年房地產呈現“核心城市回暖、三四線承壓”的明顯區域分化，一二線城市銷售額占比高達87.8%，三四線城市不足15%。

4. 轉型之路漫長且艱難

? 科技建造投入不足：建筑機器人實際應用占比僅0.4%，機器人部門從6000人裁至100人。

? 代建業務競爭力弱：新簽量暴跌至行業第11位，輕資產轉型成效有限。

5. 債務重組后的新挑戰

? 重組收益確認：待完成境外債務重組，可確認大額重組收益，預計最多可以增加凈資產約人民幣700億元。

? 持續經營能力：公司表示將具備足夠的財務資源以維持自2024年12月31日起至少12個月的持續經營。

七、結論：生存窗口收窄下的艱難轉型

碧桂園2025年銷售額同比2024年暴跌約30%，這一數字背后是多重因素交織的復雜圖景：

根本矛盾：現金流枯竭與債務剛性兌付的不可調和。

短期生存關鍵：債務重組的最終落地和銀行債權人的支持程度。

長期復蘇前提：銷售市場的實質性回暖，特別是三四線城市需求的修復。

轉型挑戰：從高杠桿、快周轉模式向輕資產、精細化運營的艱難轉變。

盡管債務重組取得決定性進展，保交付工作持續推進，但碧桂園面臨的生存壓力依然巨大。在房地產行業新常態下，企業能否真正“翻身”不僅取決于自身努力，更受制于宏觀環境、政策導向和市場信心的多重變量。目前來看，碧桂園的生存窗口正在快速收窄，2026年將是決定其命運的關鍵一年。