成都萬(wàn)家灣房?jī)r(jià)變遷，從2010年5000漲到28000，如今價(jià)格分化加劇

要聊成都萬(wàn)家灣的房?jī)r(jià)，得先看看這里過(guò)去是什么樣的。早些年，這里的空氣里有田埂邊的泥土味，有附近“黃田壩”、“中壩”這些地名直白告訴你的鄉(xiāng)土氣，偶爾還混雜著遠(yuǎn)處成飛廠區(qū)傳來(lái)的工業(yè)氣息。

這里是西門(mén)的邊界，是老成都人心里“出城”的地方，所謂的“萬(wàn)家灣”，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，更像是一個(gè)地理方位的泛指，而不是一個(gè)具體的、有身份的居住地。

它的房?jī)r(jià)故事，就是這片土地從“田間壩頭”拼命生長(zhǎng)，掙扎著要擠進(jìn)“主城俱樂(lè)部”的全過(guò)程，里面摻雜著修路的塵土、地鐵開(kāi)挖的轟鳴、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的熱鬧，以及無(wú)數(shù)安家于此的普通人對(duì)“方便”二字的全部期待。

我們把時(shí)間拉到2010年前后，那是萬(wàn)家灣作為一個(gè)居住板塊，在圖紙上剛剛有了點(diǎn)模樣的起點(diǎn)。

那時(shí)，光華大道和日月大道雖然已經(jīng)存在，但更像兩條把城市和鄉(xiāng)野粗暴分開(kāi)的邊界線，道路兩邊是巨大的反差。

三環(huán)外的世界，對(duì)大多數(shù)城里人來(lái)說(shuō)，心理距離比實(shí)際距離更遠(yuǎn)。最早一批開(kāi)發(fā)商來(lái)到這里，建起的房子，面對(duì)的是最樸實(shí)無(wú)華的剛需市場(chǎng)。

房子是嶄新的，但周邊是空曠的，生活是需要想象力來(lái)填補(bǔ)的。那時(shí)的價(jià)格，真實(shí)地反映了它的區(qū)位價(jià)值——城市的末梢。

大概在每平方米5000元左右，這是一個(gè)能讓很多初次安家的年輕人，在成都西邊看到一絲曙光的數(shù)字。這個(gè)價(jià)錢(qián)，和同期更遠(yuǎn)的犀浦等地差不多，大家站在同一條起跑線上。

買這里的人，要么是在西門(mén)、高新西區(qū)工作的年輕工人，要么是徹底被主城區(qū)房?jī)r(jià)勸退的普通白領(lǐng)。他們買的不是一個(gè)成熟的社區(qū)，而是一個(gè)對(duì)未來(lái)的賭注，賭這條路會(huì)越來(lái)越繁華，賭這里不會(huì)永遠(yuǎn)荒涼。

變化的第一個(gè)推手，是路，但不僅僅是地上的路。2010年之后，成都“西控”下的“西進(jìn)”策略，讓青羊區(qū)的發(fā)展重心逐漸外移，所謂的“青羊新城”規(guī)劃開(kāi)始注入實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

光華大道和日月大道開(kāi)始了漫長(zhǎng)的升級(jí)改造，從過(guò)境公路，向著城市主干道演變。但真正敲碎心理壁壘的，是地鐵4號(hào)線的規(guī)劃與建設(shè)。

當(dāng)“中壩站”、“蔡橋站”這些名字從新聞變成工地圍擋，再變成深不見(jiàn)底的基坑時(shí)，整個(gè)萬(wàn)家灣板塊的命運(yùn)齒輪開(kāi)始加速轉(zhuǎn)動(dòng)。大約在2013年到2015年，地鐵開(kāi)通前的預(yù)期，達(dá)到了第一波峰值。

新房的價(jià)格，從“5”字頭，穩(wěn)健地爬升到每平方米7000元、8000元，乃至接近10000元。而第一批吃螃蟹的業(yè)主，手中的二手房也開(kāi)始有了流動(dòng)性和議價(jià)空間。

這一輪上漲，是“基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)期”的兌現(xiàn)。人們計(jì)算出，未來(lái)從這里坐地鐵，可以直達(dá)寬窄巷子、騾馬市，心理上的“城外”就被拉進(jìn)了“通勤圈”里。生活雖然還是不那么方便，但希望的亮度增加了許多。

2015年底，地鐵4號(hào)線一期開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，中壩站、蔡橋站人潮涌動(dòng)。這像是一道正式的分水嶺，將萬(wàn)家灣的房?jī)r(jià)托舉上了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。

預(yù)期落地，人流涌入，商業(yè)的嗅覺(jué)是最靈敏的。鵬瑞利廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（青羊店）等大型商業(yè)綜合體相繼開(kāi)業(yè)，徹底結(jié)束了這里“買瓶好醬油都要進(jìn)城”的歷史。

柴米油鹽的日常需求，在家門(mén)口得到了解決，這是居住價(jià)值一次質(zhì)的飛躍。與此同時(shí)，青羊區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育資源開(kāi)始向這里傾斜，草堂小學(xué)子美校區(qū)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)西區(qū)等分校的掛牌，雖然不及本部名聲響亮，但依然給板塊貼上了“青羊?qū)W區(qū)”的標(biāo)簽。

到2017、2018年，萬(wàn)家灣核心區(qū)的新房?jī)r(jià)格，普遍站上了每平方米12000元到15000元的臺(tái)階，而品質(zhì)稍好的二手房，單價(jià)也穩(wěn)穩(wěn)突破10000元。

這個(gè)時(shí)候再來(lái)買房子的人，心態(tài)已經(jīng)從容了許多。他們可以看到實(shí)實(shí)在在的商場(chǎng)、學(xué)校、地鐵口，可以計(jì)算上班的通勤時(shí)間，可以想象未來(lái)孩子上學(xué)的路徑。房?jī)r(jià)里，裝進(jìn)了看得見(jiàn)的、正在加速變現(xiàn)的城市資源。

如果要說(shuō)萬(wàn)家灣房?jī)r(jià)的“黃金時(shí)代”或者說(shuō)價(jià)值發(fā)現(xiàn)最充分的階段，那大概是2019年到2021年。這段時(shí)間，板塊的配套進(jìn)入了成熟期和升級(jí)期。

成都市婦女兒童中心醫(yī)院投入使用，成了區(qū)域最重要的醫(yī)療保障。地鐵9號(hào)線（通往高新金融城）和13號(hào)線（通往龍泉驛）的規(guī)劃與開(kāi)工，讓這里從一條地鐵線變成了一個(gè)未來(lái)的小樞紐，通勤的想象空間從市中心擴(kuò)展到了城市東南西北。

更重要的是，經(jīng)過(guò)近十年的居住沉淀，片區(qū)積累了足夠的人氣和生活氛圍，街邊的社區(qū)底商豐富了起來(lái)，菜市場(chǎng)有了煙火氣，公園里也有了散步遛娃的人群。

它不再是那個(gè)需要靠想象來(lái)支撐的“新城”，而是一個(gè)功能齊全、生活便利的真實(shí)住區(qū)。

房?jī)r(jià)，也在這個(gè)時(shí)期達(dá)到了它的歷史性高點(diǎn)。特別是2020年至2021年，在樓市一波上行行情中，萬(wàn)家灣部分標(biāo)桿樓盤(pán)的二手房?jī)r(jià)格，出現(xiàn)了顯著的漲幅。

個(gè)別樓齡新、戶型好、物業(yè)口碑佳的樓盤(pán)，其成交單價(jià)甚至觸及了每平方米28000元的高度。而板塊內(nèi)普遍的第二梯隊(duì)住宅，價(jià)格也穩(wěn)穩(wěn)地站在了每平方米20000元以上。這個(gè)價(jià)格，徹底告別了“剛需洼地”的舊名片。

它意味著，萬(wàn)家灣在購(gòu)房者心中的對(duì)標(biāo)對(duì)象，已經(jīng)不再是犀浦、溫江這樣的近郊，而是開(kāi)始與主城區(qū)的一些傳統(tǒng)板塊進(jìn)行客群競(jìng)爭(zhēng)。

支撐這個(gè)價(jià)格的，是“無(wú)短板”的綜合配套：地鐵、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、公園，樣樣都有，雖然單項(xiàng)可能不是頂級(jí)的，但組合起來(lái)的“便利度”得分很高。買在這里，意味著一種平衡務(wù)實(shí)的生活選擇。

高峰之后，便是房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷的大調(diào)整。自2022年以來(lái)，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，萬(wàn)家灣的房?jī)r(jià)也進(jìn)入了橫盤(pán)和分化階段。

那種普漲、快漲的行情結(jié)束了，房子開(kāi)始根據(jù)自身的品質(zhì)、房齡、位置和學(xué)區(qū)等因素，進(jìn)行殘酷的價(jià)值重估。那么，現(xiàn)在走進(jìn)萬(wàn)家灣，一套房子到底標(biāo)價(jià)多少呢？答案不是一個(gè)，而是一組。

根據(jù)最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，整個(gè)萬(wàn)家灣板塊在2026年1月的二手房參考均價(jià)，大約在每平方米20623元。

這是一個(gè)宏觀的、統(tǒng)計(jì)學(xué)上的數(shù)字，它描繪的是板塊的基本面。但這個(gè)數(shù)字之下，是涇渭分明的價(jià)格分層。

第一梯隊(duì)，是那些房齡較新（通常在2015年后建成）、擁有品牌物業(yè)、人車分流、且可能對(duì)口相對(duì)更穩(wěn)定學(xué)區(qū)的樓盤(pán)。它們可以被視為板塊的“硬通貨”，價(jià)格也最為堅(jiān)挺。

目前，這類房產(chǎn)的單價(jià)依然可以維持在每平方米23000元至27000元的區(qū)間，部分視野、樓層絕佳的房源，或許還能摸到更高的邊緣。它們是為片區(qū)最優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)和相對(duì)確定的資源所支付的溢價(jià)。

第二梯隊(duì)，是板塊的絕對(duì)主力，也是交易最活躍的部分。它們大多是2010年至2015年期間建成的第一批現(xiàn)代化電梯公寓，套三戶型緊湊實(shí)用。

這些小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)，綠化、物業(yè)都過(guò)得去，占據(jù)了核心的步行生活圈。它們的價(jià)格，就非常直觀地反映了當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)家灣主流居住價(jià)值的認(rèn)定，單價(jià)普遍集中在每平方米18000元到22000元這個(gè)范圍。

第三梯隊(duì)，則是一些房齡更老（接近或超過(guò)15年）、設(shè)計(jì)落后、或者位置相對(duì)偏隅、學(xué)區(qū)屬性不明確的房子。它們的價(jià)格會(huì)有一個(gè)明顯的落差，單價(jià)可能下探至每平方米15000元甚至更低。

例如，板塊內(nèi)一些建成于2010年左右的大型社區(qū)，其近期參考均價(jià)可能在每平方米13630元左右，個(gè)別低樓層、小戶型的掛牌單價(jià)甚至在12000元以下。這類房子，滿足的是最基礎(chǔ)的居住需求，也是板塊房?jī)r(jià)的“地基”。

所以，回望萬(wàn)家灣從2010年每平方米5000元起步的這條路，它完整地走完了一個(gè)新興板塊從荒蕪到成熟的價(jià)值周期。

它享受了城市擴(kuò)張、地鐵開(kāi)通、配套落地的每一波紅利，也承受了市場(chǎng)狂熱褪去后的估值回調(diào)。

如今的萬(wàn)家灣，早已不是那個(gè)需要被解釋半天的陌生地名。日月大道上車流如織，地鐵站口早晚高峰人流不息，商場(chǎng)里周末聚滿了家庭，婦幼醫(yī)院門(mén)口總是車水馬龍。

它變得平常，變得具體，變得就像成都西門(mén)一個(gè)理所當(dāng)然的存在。房?jī)r(jià)的數(shù)字，在經(jīng)歷了登山般的攀爬后，停在了半山腰一個(gè)開(kāi)闊的平臺(tái)上，讓人們可以喘口氣，看看風(fēng)景，再根據(jù)自家的體力，選擇繼續(xù)向上攀登，還是在此安心扎營(yíng)。

生活在這里的便利，是真實(shí)的；而房子作為一件商品，其價(jià)格的波動(dòng)，也終將歸于平淡。

那片土地最初的泥土味，早已被火鍋味、奶茶味和修剪整齊的草坪散發(fā)出的青草味所覆蓋，只有那些住得足夠久的老居民，偶爾才會(huì)在記憶里，翻出它當(dāng)初那副田野邊界的模樣。