律師支招：借名買房無效后這樣維權｜借名買房律師解讀案例

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2015年，吳靜和丈夫鄭志遠想改善住房條件。但當時他們不符合北京限價商品房的申購資格。而鄭志遠的父親——鄭國棟，作為本地戶籍老人，具備購買資格。

于是，一家人商議：由吳靜出資，以鄭國棟名義向甲置業公司購買一套位于豐臺的限價商品房（即一號房屋），總價95萬余元。購房款從吳靜賬戶直接支付，后續裝修、物業費等也由吳靜夫婦承擔。房屋交付后，一直由吳靜、鄭志遠及女兒吳雨桐實際居住。

2019年，吳靜與鄭志遠離婚。2020年，鄭志遠不幸去世。2022年，鄭國棟也離世，其遺產由侄子鄭浩然繼承。

吳靜母女隨即起訴，主張：她們與鄭國棟存在借名買房關系，要求確認合同有效并過戶。但法院在A號判決中明確指出：限價商品房屬于政策性保障住房，借名購買違反公共政策，合同自始無效。她們的確權訴求被駁回。

敗訴后，吳靜母女并未放棄。她們調整策略，轉而提起返還之訴：既然合同無效，鄭國棟（現由其繼承人鄭浩然）應返還全部購房款及相關稅費。

鄭浩然抗辯稱：

購房款包含鄭國棟自有資金和贈與；

吳靜母女起訴已超訴訟時效；

裁判結果

法院判決：

? 支持吳靜母女核心訴求：

鄭浩然在鄭國棟遺產范圍內，返還購房款950,130元；

返還不動產稅、維修基金、產權代辦費、工本費等合計17,790元；

法院說理

法院圍繞“合同無效后的財產返還”展開分析：

第一，借名買房事實成立，但合同無效。

盡管A號判決已確認雙方存在借名合意，且吳靜實際出資、占有使用房屋，但因一號房屋系限價商品房，借名行為規避國家住房保障政策，損害社會公共利益，合同無效。

第二，無效合同的法律后果是“返還財產”。

根據《合同法》第58條，合同無效后，因該合同取得的財產應當返還。鄭國棟雖未直接收款，但購房款用于其名下房產，實質獲益，依法應返還。

第三，訴訟時效從合同被確認無效時起算。

鄭浩然主張“2015年就該起訴”，但法院認為：返還請求權的訴訟時效，應自合同被生效判決確認無效之日起算。吳靜母女在A號判決后及時起訴，未超時效。

辦案心得

本案為“借名購買政策房”提供了關鍵路徑指引：

首先，政策房借名風險極高，確權基本無望。

經濟適用房、限價商品房等保障性住房，嚴禁借名購買。即使實際出資、長期居住，法院也會因違反公序良俗而認定合同無效。

其次，確權失敗≠血本無歸，可轉向“返還之訴”。

合同無效后，出資方可依據《民法典》第157條（原《合同法》第58條）主張返還購房款及必要費用，這是挽回損失的關鍵突破口。

再次，訴訟策略需動態調整。

第一次訴訟聚焦“確權”，敗訴后立即轉向“返還不當得利”，抓住“合同無效”這一形成權判決作為新起點，成功激活返還請求權。

此案表明：即使借名買房合同被宣告無效，只要出資事實清楚、用途明確，法律仍會保護實際出資人的財產權益。及時轉換訴訟思路，是維權成功的關鍵。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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