借名買房兄弟內訌，善意買家勝訴過戶｜借名買房律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2015年12月，林悅通過甲房地產經紀公司看中一套位于朝陽區的房產。當時，房產證上登記的是周建國的名字。

簽約當天，周建國和他弟弟周建民一同到場。兩人向林悅解釋：房子是周建民出錢買的，只是借哥哥周建國的名義登記，實際產權人是周建民。為表誠意，林悅按約定將5萬元定金直接打入周建民賬戶，另5萬元通過資金監管支付給周建國。

三方簽署《房屋買賣合同》及《補充協議》，約定總價322萬元，首付款228萬元于2016年3月31日前支付，隨后辦理過戶。

然而，簽約后不久，兄弟二人因房款分配爆發激烈矛盾。周建國突然否認借名關系，聲稱自己才是真實業主；周建民則提起訴訟，要求確認房屋歸其所有。

2016年，周建民起訴周建國。2017年，法院作出A號判決，明確認定：一號房屋系周建民借用周建國名義購買，周建民為實際權利人。該判決生效后，周建民申請查封了一號房屋，導致林悅無法過戶。

林悅無奈，只得起訴周建國與周建民，要求：

繼續履行合同；

協助辦理過戶；

支付逾期過戶違約金。

周建國反訴稱：林悅未足額付定金、未按時付首付款，構成違約，應支付違約金。

周建民則辯稱：自己沒簽買賣合同，不是適格被告。

裁判結果

法院判決：

? 支持林悅全部核心訴求：

周建國、周建民繼續履行合同；

十日內協助將一號房屋過戶至林悅名下；

林悅向周建民支付剩余房款312萬元；

法院說理

法院圍繞三大焦點展開分析：

第一，買賣合同對周建民具有約束力。

雖然周建民未在合同上簽字，但：

簽約時他在場并出示房產證；

收取了5萬元定金；

微信聊天記錄顯示其明確知曉并同意售房；

A號判決已確認其為實際權利人。

因此，周建民以實際行動認可了該買賣行為，合同對其有效。

第二，林悅暫停付款不構成違約。

在兄弟二人就房屋權屬激烈爭執、房屋被查封的情況下，林悅有合理理由懷疑交易安全，暫停付款屬于行使不安抗辯權，不構成違約。責任完全在于出賣方內部矛盾。

第三，房屋應過戶，但違約金不予支持。

法院認為，合同未能履行的根源是周建國否認借名事實、引發權屬訴訟，而非惡意毀約。考慮到交易特殊性及林悅最終可取得房屋，免除違約金更符合公平原則。

法院同時指出：周建國作為名義產權人，在明知房屋非己所有的情況下簽約，又事后反悔，違背誠實信用原則；周建民作為實際權利人，應獲得全部房款，此前收取的定金歸屬問題由兄弟二人另行解決。

辦案心得

本案為購房者遭遇“名義人 vs 實際人”內訌提供了關鍵啟示：

首先，善意買受人權益受法律優先保護。

即使房屋存在借名關系，只要買方不知情、已盡合理審查義務（如查驗房產證、核實簽約人身份），且支付合理對價，其合同權利不應因出賣方內部糾紛而落空。

其次，實際權利人雖未簽字，也可能被合同約束。

若其參與簽約過程、收取款項、知情同意，法院可認定其以默示方式加入合同關系。“我沒簽字”不能免責。

再次，面對賣家內訌，暫停付款可能合法。

當交易出現重大不確定性（如權屬爭議、房屋查封），買方有權中止履行，等待風險消除。這屬于《民法典》規定的不安抗辯權，不構成違約。

最后，及時主張權利至關重要。

林悅在房屋被查封后立即起訴，避免損失擴大。若拖延過久，可能被認定為放任風險，影響勝訴幾率。

此案表明：法律不會讓誠信買家為賣家的家庭矛盾買單。只要交易真實、程序合規，即使遭遇“一房兩主”，法院仍會保障買方最終取得房屋。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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