千萬別把房子的歷史最高值當(dāng)成實際價值，300萬的房也許就值70萬

有一個很奇怪的現(xiàn)象，很多人在買二手房或者再算自己賣房賠了多少錢的時候，都喜歡拿這個小區(qū)的歷史最高價來作為衡量標準。

舉個很簡單的例子，假如你小區(qū)90平米的小三房歷史最高價是300萬，而且在高峰期時，即使是這樣的高架價格，還得靠手速才能買得到，

如今，同小區(qū)同戶型的掛牌價已經(jīng)降到了150萬，而且這已經(jīng)是這個小區(qū)掛牌最低價了，

于是有買家看到這個價格的時候，就感覺自己撿了大便宜，然后就會立即聯(lián)系中介約房東談價格，想著見面再談一談，說不定還能便宜個一二十萬，自己能賺的更多。

還有一種情況，就是業(yè)主算自己“虧了多少錢”，不是按自己當(dāng)初的買入價來算，而是按小區(qū)歷史最高價來算。

比如你2006年買這套房只花了20萬，到2020年有人出價180萬，但你當(dāng)時覺得還能漲，就沒賣。

等到今年你想賣的時候，中介說現(xiàn)在大概只能賣50萬，你就捶胸頓足，覺得自己“虧了”130萬，于是越想越憋屈。

而且如果你去和正在賣房的人聊，還會發(fā)現(xiàn)，這種想法的還特別多、特別普遍。

這是為何？

說白了，很多人掉進了一個“意識陷阱”——把房價的歷史最高點，當(dāng)成了它實際該有的價值。

那問題來了，為什么歷史最高價會在大家心里扎這么深呢？

這背后其實是一種根深蒂固的“追高慣性”社會心理。因為過去二十多年房價一路上漲，讓很多人覺得“房子只漲不跌”，這種“買漲不買跌”的心態(tài)刻在了骨子里。于是大家不知不覺就會把房價峰值當(dāng)成了衡量資產(chǎn)的“基準線”，卻忘了那個高點本身往往是情緒炒作的產(chǎn)物。

就像央行2025年三季度儲戶調(diào)查報告顯示的，雖然現(xiàn)在只有9.1%的人還相信房價會漲，看跌比例已經(jīng)升到23.5%，

但一聊起房子，還是能聽到有人說：“我這房2021年能賣300萬，現(xiàn)在180萬我絕對不賣！”——完全不管眼下市場到底什么行情。

這種心理本質(zhì)上是對“房產(chǎn)只漲不跌”神話的執(zhí)念，把短期的市場狂熱當(dāng)成了長期的價值常態(tài)。

再往深處看：歷史最高價和房子的實際價值，核心差距在哪兒？

答案在于它們背后的邏輯根本不同。

歷史最高價，大多靠的是“房源緊張＋杠桿炒作”；

實際價值，靠的是“真實的居住需求＋現(xiàn)金流支撐”。

其實關(guān)于這個，2025年的數(shù)據(jù)很能說明問題：中國人口與發(fā)展研究中心報告顯示，未來五年每年新增住房需求會從約1500萬套降到800萬套左右，而目前百城新房庫存去化周期已經(jīng)超過20個月，三四線城市更是接近30個月。

明顯供大于求的背景下，那些沒有核心資源支撐的房子，當(dāng)年炒作出來的高價就成了空中樓閣。

就像煙臺一些老小區(qū)房子，2021年高峰時單價沖到了1.2萬，現(xiàn)在跌到6000都難賣——就因為它的價值當(dāng)年靠的是市場情緒，而不是扎實的配套和人口流入。

2025年的樓市還有一個明顯趨勢：分化加劇，讓“歷史最高價”和“實際價值”之間的落差越來越大。

現(xiàn)在的房子已經(jīng)不是普漲普跌了，好地段、好配套的房子可能還算穩(wěn)定，但非核心區(qū)、郊區(qū)的房價正在快速回歸實際價值。

數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳南山核心區(qū)新房和周邊老房子的價差已達到3.5萬/平；北京朝陽孫河的新地塊樓面價7.2萬/平，而周邊2015年的二手房均價才6.8萬/平。

這背后的邏輯很簡單：房產(chǎn)的真實價值，要么綁定稀缺的地段和資源，要么靠產(chǎn)品本身過硬。只靠行情炒作起來的房子，潮水退去后，就會露出本來面目，真實價值自然會大打折扣。

就像武漢的一位朋友，21年在郊區(qū)買房總價花了近300萬，現(xiàn)在郊區(qū)的房子庫存積壓嚴重，同款戶型掛牌70萬都沒人問，這就是把炒作高點當(dāng)成真實價值的代價。

說到這里，想必大家也猜測到了一個結(jié)論，那就是：別再拿歷史最高價來衡量你房子的實際價值了。

2025年的市場其實已經(jīng)告訴我們一個現(xiàn)實：普漲時代已經(jīng)結(jié)束，樓市正在進入“價值回歸”的新階段。

那些腰斬的房價，不是市場的錯，而是我們誤把短暫的熱炒當(dāng)成了常態(tài)。

所以咱們現(xiàn)在的買房人或賣房人，都該做的，就是跳出“峰值執(zhí)念”：

①買房別光看小區(qū)最高點跌了多少，要看真實的居住需求、通勤和配套；

②賣房也別抱著“當(dāng)年能賣××萬”不放，多看看近期真實的成交數(shù)據(jù)。

畢竟，房子本身就是拿來住的。它的實際價值，從來不是由最狂熱時的報價決定，而是由真實的需求和可持續(xù)的居住體驗來支撐的。

總結(jié)一句話：

在2026年的樓市里，理性看待房子價值，才是對你自己錢包最大的負責(zé)。