上海二手房收購試點(diǎn)正式落地 浦東、靜安、徐匯三區(qū)先行

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

2月2日，中國建設(shè)銀行上海市分行宣布，將對(duì)上海市試點(diǎn)收購二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目提供全周期金融支持。浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為試點(diǎn)區(qū)，首批擬收購房源聚焦房型匹配、配套成熟、交通便捷等特征，重點(diǎn)對(duì)接新市民、青年人及大學(xué)畢業(yè)生的租賃需求。

早于1月底，靜安區(qū)已率先釋放政策信號(hào)：上海靜安公共租賃住房運(yùn)營有限公司將定向收購70平方米以內(nèi)、總價(jià)約400萬以內(nèi)的“老破小”，同步助力這些業(yè)主置換靜安區(qū)一手商品房。

隨著金融機(jī)構(gòu)加入提供支持，上海以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、資源自愿參與”為核心的二手房收購試點(diǎn)正式落地。有分析人士指出，收購價(jià)格能否匹配業(yè)主心理預(yù)期，將成為政策落地效果的關(guān)鍵變量。

同策研究院聯(lián)席主席宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，上海啟動(dòng)收購二手房作為保障房先從區(qū)域試點(diǎn)開始，在規(guī)模上會(huì)受到一定的限制，對(duì)全市成交量來講影響有限，但是能夠強(qiáng)化穩(wěn)樓市的預(yù)期。

據(jù)了解，此次三區(qū)試點(diǎn)，除收購房源全部轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，核心遵循“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、資源自愿參與”的原則之外，收購規(guī)則也存在差異化，并非一刀切。

其中，浦東新區(qū)優(yōu)先收購內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前建成、70平方米以下、總價(jià)400萬以內(nèi)、產(chǎn)權(quán)清晰的二手房，業(yè)主賣房無現(xiàn)金，僅獲房票，且房票僅限購買浦東內(nèi)一手商品房，核心引導(dǎo)賣舊買新。

靜安區(qū)聚焦有置換新房意愿的業(yè)主，優(yōu)先收儲(chǔ)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)、核心商圈、軌交站點(diǎn)3公里內(nèi)面積70平方米以下、總價(jià)400萬以內(nèi)二手房源，采取片區(qū)式收儲(chǔ)為主、零散收購為輔的策略，業(yè)主賣房后需購買靜安區(qū)內(nèi)一手商品房。

徐匯區(qū)則沒有置換綁定要求，采用現(xiàn)金收購模式，通過財(cái)政注資+銀行貸款籌措資金。

值得關(guān)注的是，政府收購二手房之后，并不會(huì)減少市場(chǎng)整體房源供應(yīng)。收購主體為區(qū)級(jí)保障房公司（國企），非政府直接操盤，嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律，按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估收購，區(qū)別于此前部分區(qū)域?qū)﹂_發(fā)商房源的低價(jià)收購模式，更易落地執(zhí)行。

這些二手房經(jīng)裝修后，需通過出租回籠資金。據(jù)了解，三個(gè)試點(diǎn)區(qū)域均規(guī)定了收購的小戶型存量房經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化裝修后納入保租房運(yùn)營體系，租金為市場(chǎng)價(jià)的70%~80%。

宋紅衛(wèi)指出，此次政府下場(chǎng)收購二手房，主要有四個(gè)方面的考量：第一，“十五五”規(guī)劃建議明確保障房仍要加大力度，重點(diǎn)解決青年人和新市民的居住需求，收儲(chǔ)二手房是籌措保障房的一個(gè)新渠道，并且省去了較長的建設(shè)周期；第二，上海部分區(qū)域新房庫存壓力也有明顯上升，加強(qiáng)一二手聯(lián)動(dòng)，是幫助新房市場(chǎng)去化的有力工具；第三，近兩年上海一二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性在變?nèi)酰吒盍研栽絹碓矫黠@，房票成為打通一二手市場(chǎng)的連通器，因此可以看到房票政策也擴(kuò)展到一二手置換中；第四，政策給予了大力支持，收購二手房做存量住房過程中，專項(xiàng)債和保障房再貸款政策發(fā)揮了積極作用，較低的利率水平為保障房運(yùn)營打開了空間。

宋紅衛(wèi)指出，政府收購二手房轉(zhuǎn)為保租房，相比自建保租房更高效，既解決了保租房的房源補(bǔ)充問題，又消化了二手房存量、帶動(dòng)新房交易。可以說是“以時(shí)間換空間”，精準(zhǔn)去庫存的一次嘗試。

“此次政策推動(dòng)二手房置換的導(dǎo)向比較明顯。”宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這在一定程度上加速市場(chǎng)中置換鏈條的打通，對(duì)于新房市場(chǎng)具有積極影響，“一旦部分改善需求被激活，市場(chǎng)就能慢慢轉(zhuǎn)動(dòng)起來。”

上海中環(huán)一在售新房項(xiàng)目的房企相關(guān)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，政府收購二手房可以提高整體市場(chǎng)的活躍性，對(duì)新房去化應(yīng)該有幫助。但從價(jià)格上來看，目前收購的二手房價(jià)值跟目前中環(huán)新房的價(jià)格還是存在一定的價(jià)格差距，估計(jì)很難在短期內(nèi)加速市場(chǎng)流動(dòng)性。

不過，宋紅衛(wèi)強(qiáng)調(diào)，上海政策工具箱比較豐富，未來在進(jìn)一步優(yōu)化限購，支持人才購房，降低購房貸款利率，公積金政策以及購房稅費(fèi)方面，還有較大的發(fā)揮空間。

值得一提的是，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來看，浦東新區(qū)作為政策改革引領(lǐng)區(qū)，具備全環(huán)線的縱深覆蓋和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局。靜安區(qū)和徐匯區(qū)盡管都是傳統(tǒng)豪宅區(qū)，但是近幾年在總部經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)引領(lǐng)方面呈現(xiàn)差異化發(fā)展。因此，分析人士認(rèn)為，本次嘗試的試點(diǎn)意義較強(qiáng)，通過成功試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，未來有望擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

上海啟動(dòng)二手住房收購試點(diǎn)用于保障性租賃住房，既是城市民生建設(shè)與民心工程的深化推進(jìn)，更是樓市穩(wěn)預(yù)期、促循環(huán)的關(guān)鍵舉措，其信號(hào)意義同樣值得關(guān)注。

從民生根基來看，這一舉措貼合上海持續(xù)加碼保障房供給的長期規(guī)劃。2月3日，上海市十六屆人大四次會(huì)議發(fā)布的政府工作報(bào)告顯示，2025年上海已全面完成民心工程和民生實(shí)事，全年建設(shè)籌措保障性租賃住房7.4萬套（間），累計(jì)總量達(dá)61萬套（間）。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，國有主體以合理價(jià)格收購老舊小區(qū)房源，實(shí)現(xiàn)了“一舉多贏”：既為“老破小”業(yè)主提供了安全省心的退出渠道，有效促進(jìn)二手房流通，又通過激活新房置換鏈條，助力開發(fā)商去庫存，改善現(xiàn)金流，為樓市整體止跌回穩(wěn)注入動(dòng)力。更關(guān)鍵的是，將市中心優(yōu)質(zhì)房源轉(zhuǎn)化為高性價(jià)比保租房，相比以往偏遠(yuǎn)的廉租房，其交通與區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，大幅提升了新市民、青年人的租房保障水平。

最近，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖信號(hào)。據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，2026年1月，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22834套，連續(xù)第三個(gè)月成交超2.2萬套，并創(chuàng)近5年同期新高。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根也認(rèn)為，上海二手房成交量“企穩(wěn)”信號(hào)明顯，同時(shí)，成交價(jià)連續(xù)2個(gè)月止住下跌趨勢(shì)，說明市場(chǎng)成交不再單純依靠“以價(jià)換量”。其指出，成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化——中環(huán)內(nèi)“老小”優(yōu)勢(shì)凸顯，成交占比攀升；市場(chǎng)成交信心逐漸修復(fù)，超8成客戶可在90天內(nèi)成交（指鏈家系統(tǒng)內(nèi)首次錄入客戶至成交），市場(chǎng)觀望情緒逐漸減弱。

上海此次三區(qū)試點(diǎn)并非零經(jīng)驗(yàn)起步，而是基于前期探索的深化推進(jìn)。2025年12月底，上海奉賢建設(shè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（下稱“奉發(fā)集團(tuán)”）已啟動(dòng)以舊換新政策，將旗下4個(gè)樓盤與11個(gè)二手房小區(qū)納入聯(lián)動(dòng)范圍。截至2026年1月23日，奉發(fā)集團(tuán)累計(jì)收到104組意向報(bào)名，完成首批50組家庭正式登記，已全面啟動(dòng)舊房評(píng)估與新房匹配工作，另有14組家庭進(jìn)入輪候序列，為全市試點(diǎn)積累了寶貴實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

放眼全國，這一舉措也與多地政策形成呼應(yīng)，凸顯了全國性的政策導(dǎo)向。梳理公開信息可知，2022年起，全國已有30多個(gè)城市啟動(dòng)存量房收儲(chǔ)。近期，多地更是密集加碼相關(guān)舉措。

1月22日，湖南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議披露，2026年計(jì)劃收購存量商品房200萬平方米以上，用于保障性住房、安置房等，而2025年湖南已通過該方式落實(shí)保障性住房6726套。同日，海口市住建局發(fā)布公告稱，擬公開征集符合條件的未出售商品房用作保障性租賃住房，重點(diǎn)面向新市民、青年人供應(yīng)，優(yōu)先整棟或整單元收購，目前已有項(xiàng)目可提供220余套房源。

業(yè)內(nèi)人士指出，依托國資信用背書與制度化設(shè)計(jì)，“以購代建”籌集保障房、打通住房置換鏈條已成為多地共識(shí)。“穩(wěn)市場(chǎng)、惠民生”有望成為各地去庫存政策指引方向之一。