12萬/㎡！譽靜安88，推建面約112-119㎡三房

來源：市場資訊

（來源：上海樓市情報）

在當下的上海樓市，“低總價”不足以完全吸引購房者。

真正能被市場快速選中的，往往是那些在產(chǎn)品標準不斷抬升的背景下，依然把上車門檻控制在合理區(qū)間的項目。

譽靜安88，恰好踩中了這一邏輯的交匯點。

它并非通過壓縮品質(zhì)換取價格優(yōu)勢，而是在明確對標“好房子”與3.5代住宅標準的前提下，給出了一個仍然可以上車靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)的現(xiàn)實解法。

這也是為什么，在一批次完成熱銷之后，市場對于項目二批次的關(guān)注度持續(xù)升溫。

這并非偶然，而是需求與產(chǎn)品之間形成了真實的共振。

位置足夠核心：坐落在靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)已高度成熟的核心生活圈，享受無需等待的城市資源；

總價相對可控：主力戶型建面約112、119㎡，總價約1100萬起即可上車靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)；

產(chǎn)品形態(tài)更新：內(nèi)環(huán)內(nèi)首個3.5代住宅，約4000㎡自帶商業(yè)+樓棟首層架空，提供“高實得率+頂配裝標”的產(chǎn)品升級。

千萬級總價入住靜安內(nèi)環(huán)

內(nèi)環(huán)內(nèi)首個3.5代住宅

譽靜安88

主力戶型建面約112、119㎡

01

難得的不只是靜安，是靜安內(nèi)環(huán)，是半億墅區(qū)的低總價靜安

靜安的城市地位，從來不需要反復論證。

真正難得的，是在靜安、尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)，依然還能看到門檻沒有被徹底拉高的新房選項。

從市場供給來看，這并非主觀感受。

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，自2021年以來，內(nèi)環(huán)內(nèi)總價千萬級的新房供應(yīng)持續(xù)收縮。更直觀的變化在于，過去幾年，內(nèi)環(huán)內(nèi)市場正在快速走向兩極分化。

一端，是總價不斷被推高的“塔尖化”項目，目標客群高度集中、選擇空間較窄。

以今年上海第八批次土拍中的蘇河灣地塊為例，成交樓板價已達81415元/㎡，溢價率超過9%。

業(yè)內(nèi)普遍預期，未來對應(yīng)住宅售價將落在18-19萬/㎡區(qū)間，這意味著真正的入場門檻，很可能從2000萬起步。

另一端，則是被動承接需求，產(chǎn)品形態(tài)偏舊的存量市場。

放眼中興路、瑞虹、長壽路，乃至中環(huán)附近的大寧，確實仍有總價相對可控的選擇。

但在同價位條件下，產(chǎn)品多為房齡15至20年的老社區(qū)。居住尺度、空間效率與公共界面，已難以匹配當下改善人群對生活品質(zhì)的預期。

同價位二手房實景

如果把視角進一步拉回到購房者自身，會發(fā)現(xiàn)這種斷層，是一個非常現(xiàn)實的選擇題。

在同樣的預算區(qū)間內(nèi)，購房者往往只能在三種方案中反復權(quán)衡：

一種，是外環(huán)或更遠的區(qū)域，換取更新的產(chǎn)品，但以通勤成本和生活便利性作為代價；

一種，是留在內(nèi)環(huán)，選擇房齡更長的存量社區(qū)，用時間去換區(qū)位；

還有一種，是把預算繼續(xù)上抬，勉強擠進塔尖化新房的門檻區(qū)間。

但這三種選擇，本質(zhì)上都帶著明顯的“妥協(xié)屬性”。

在這樣的橫向比較中，市場開始對“第四種解法”更加敏感，能否在不犧牲區(qū)位、不退回老產(chǎn)品、不盲目抬高總價的前提下，依然住進一套符合當下居住標準的新房？

譽靜安88，正好滿足。項目主推建面約112、119㎡房源，總價約1100萬起。

更重要的是，它不止是“價格相對友好”，它在明確對標“好房子”與3.5代住宅標準的基礎(chǔ)上，仍然把總價控制在一個真實可進入的區(qū)間。

這并非通過削減配置換取低門檻，而是在空間效率、產(chǎn)品形態(tài)持續(xù)進階的同時，為改善與準改善人群，保留了一條進入內(nèi)環(huán)生活體系的現(xiàn)實通道。

正因為如此，項目在尚未正式入市前，便迅速聚集起市場關(guān)注。

02

坐擁總價1100萬起！譽靜安88新品，認購在即！

在戶型設(shè)計上，譽靜安88的一大亮點就是，在有限建面內(nèi)，把空間的“開闊感”做到更大化。

就拿一批次受到市場追捧的建面約143㎡四房來說。

全明格局，四開間朝南，南向面寬最高達14.2米；LDKB一體化，客餐廳與廚房連通，互動性強，適合家庭聚會和日常活動；約92%的高得房率，居住體驗感完全不輸建面約160㎡大平層。

從目前釋放的信息來看，二批次的戶型設(shè)置，依舊延續(xù)了這一亮點。

很多尺度感，并非依賴面積堆疊，而是通過結(jié)構(gòu)優(yōu)化與空間放大實現(xiàn)，這正是改善邏輯在小面積段的體現(xiàn)。

對于購房者而言，這一點尤為關(guān)鍵：小戶型不等于妥協(xié)，真正的分水嶺，在于是否住得從容。

1）建面約112㎡三房兩廳兩衛(wèi)

如果只看建筑面積，很難想象這是一套能與130㎡+改善戶型正面硬剛的戶型，但走進這套建面約112㎡三房戶型，你會發(fā)現(xiàn)尺度并未被“數(shù)字”限制。

整體三開間朝南，采光與通風條件本就在線，再疊加LDKB一體化布局，客廳、餐廳、廚房與陽臺自然銜接，形成一個完整而開闊的家庭社交區(qū)。沒有多余的過道消耗，也沒有被切割的零碎空間。

餐客廳一側(cè)創(chuàng)新采用S形墻體設(shè)計，可嵌入式安放冰箱，“冰箱外移”讓廚房真正被打開。原本中小戶型常見的L型廚房，由此升級為更高效的U型布局，操作臺面與收納同步增加，烹飪從功能行為，變成一種更從容的日常。

南向加寬的雙陽臺設(shè)計，是3.5代住宅辨識度的標簽之一。陽臺進深被有意放寬，未來可通過打通南次臥與客廳之間的非承重墻，形成約6.2米的貫通式景觀大陽臺，面積接近10㎡。

清晨陽光、傍晚微風，都能更大尺度地被引入室內(nèi)，讓“住得敞亮”不再依賴更大的建筑面積。

同時兩個次臥也不顯局促，這得益于非承重飄窗設(shè)計，后期改造空間充足，無論是兒童房、書房還是老人房，都能保有舒適的尺度感。

在看過大量上海戶型之后，這套約112㎡仍然足夠讓人眼前一亮，它不是把房子做大，而是把空間做對。

2）建面約119㎡三房兩廳兩衛(wèi)

如果說建面約112㎡戶型強調(diào)的是空間效率，那么建面約119㎡三房則在此基礎(chǔ)上，進一步強化了生活的舒展度。

同樣是三房兩衛(wèi)、三開間朝南的成熟格局，南向約6.3米的雙聯(lián)大陽臺，讓客廳成為真正意義上的“采光核心”。U型廚房延續(xù)高效動線，從二人世界到三口之家，生活狀態(tài)切換自然。

主臥配備約270°無柱轉(zhuǎn)角飄窗，將四季景致完整納入視野。清晨的光線、雨天的云影、夜晚的城市微光，都成為臥室空間的自然背景。

對改善家庭而言，這樣的設(shè)計不只是視覺享受，更是一種被長期使用、被反復感知的生活質(zhì)感。

當然了，僅僅是戶型上亮點也不足以支撐，譽靜安88在精裝細節(jié)上也十分苛刻。

在基礎(chǔ)卻影響體感的“三大件”上，項目直接給到了改善級標配：大金空調(diào)、地暖及霍尼韋爾新風，室內(nèi)配備華為智能中控屏，溫度、新風、燈光可一鍵切換場景，讓居住不再依賴反復調(diào)節(jié)，而是回歸更直覺的生活方式。

樣板間實景 僅作參考示意

廚房配置同樣體現(xiàn)了對使用頻率的尊重。德國Miele煙機、灶臺、洗碗機、蒸烤一體機四件套，搭配嵌入式德國博世冰箱及3M末端凈水系統(tǒng)，從烹飪到清潔形成完整閉環(huán)。

細節(jié)之處也沒有敷衍，奧普涼霸解決高溫油煙環(huán)境下的體感問題，轉(zhuǎn)角拉籃、調(diào)味拉籃、廚具分區(qū)收納一應(yīng)俱全，讓廚房不僅“好看”，更耐用、好用。

樣板間實景 僅作參考示意

衛(wèi)浴空間的標準同樣拉到了改善線以上。

主衛(wèi)五金與花灑選用德國高儀，恒溫系統(tǒng)配合大尺寸頂噴，日常洗浴體驗穩(wěn)定且舒適；德國唯寶的無水箱智能坐便器、臺盆，主臥鏡柜內(nèi)甚至預留了美妝冰箱。

樣板間實景 僅作參考示意

在整體空間感上，公區(qū)地面與衛(wèi)生間墻面采用90×180cm的大規(guī)格石材瓷磚鋪貼，減少拼縫，強化整體感；臥室則以海派風格的魚骨拼地板，在理性與溫度之間找到平衡，讓空間層次自然展開。

這些并非偶然的配置疊加，而是出自同一套成熟審美體系。項目室內(nèi)設(shè)計由WJID操刀，這個名字或許并不張揚，但上海的綠地海珀外灘、上海百年洋房（H+藝術(shù)生活融合空間）等，早已證明了其對豪宅尺度與生活細節(jié)的長期把控能力。

03

3.5代宅出現(xiàn)內(nèi)環(huán)內(nèi)，本就是一個信號

拋開性價比這一層優(yōu)勢，譽靜安88真正拉開差距的地方，其實在于它對“住得怎么樣”這件事，給出了一個明顯不同于傳統(tǒng)內(nèi)環(huán)住宅的答案。

作為內(nèi)環(huán)內(nèi)首個3.5代住宅，它并不是在既有產(chǎn)品邏輯上簡單加碼，而是從生活方式本身出發(fā)，重新梳理空間與人的關(guān)系。

當下的居住需求，早已不再局限于“夠不夠住”，而是更關(guān)注空間是否高效、功能是否彈性、家庭結(jié)構(gòu)變化時是否仍然從容。

而這些，恰巧也是譽靜安88設(shè)計的出發(fā)點。

☆酒店式歸家入戶，歸家是一種“享受”

在歸家的這件事上，譽靜安88顯然并不滿足于“進門即可”。

它采用的是一套完整的酒店式歸家邏輯，不是把公共空間壓縮成一個門頭，而是順著業(yè)主的行走動線，將歸家的體驗一層層鋪展開來。

寬約24米、高約6米的闊綽門庭，第一眼就建立起尺度優(yōu)勢，卻又不張揚；對稱布局的疊水水臺，將節(jié)奏自然放慢，讓人從城市的喧鬧中逐步抽離。

這里并非為了炫技，而是在用空間、比例與水景，完成一次情緒上的“過渡”，從外界，到自家生活的開始。

☆100%全石材+鋁板材質(zhì)，經(jīng)得起時間審視

真正的好立面，從來不是一眼驚艷，而是十年后依然耐看。譽靜安88在建筑外立面的處理上，明顯走的是這一條路線。

項目整體對標國際都會公建的審美體系，摒棄常見的“局部高配+大面積涂料”的取巧方式，采用100%全石材+高檔鋁板，立面質(zhì)感從一開始就被拉到了高位。

在克制、理性的基底之上，又通過圓弧線條進行柔化。這并非簡單的造型選擇，而是工藝與成本的雙重投入，單是弧形構(gòu)件的制作周期，就比常規(guī)項目多出數(shù)月。

再配合高窗墻比的通透立面，讓采光與視野成為建筑的“原生屬性”，而非后期彌補。

譽靜安88的外立面不僅在改善室內(nèi)的居住體驗，也讓整棟建筑在城市界面中，呈現(xiàn)出更穩(wěn)重、更有辨識度的存在感。

☆首層架空+街角商業(yè)，把豪宅的“內(nèi)在含金量”做厚

譽靜安88針對更年輕的客群，還規(guī)劃了約4000㎡的社區(qū)商業(yè)，享受更復合，更潮流的生活方式。

效果圖

同時所有樓棟首層架空設(shè)計，在改善低區(qū)通風與采光條件的基礎(chǔ)上，又額外釋放出約400㎡的半戶外公共空間。

它們像毛細血管一樣嵌入社區(qū)日常，讓公共生活不再集中于某一個點，而是自然地發(fā)生在每一次下樓、每一次停留之中。

☆自持物業(yè)+翡麗管家，重構(gòu)高端居住標準

如果說硬件決定了一套房子的“上限”，那么服務(wù)，決定的往往是居住體驗能否長期維持在高位。

在這一點上，譽靜安88對“好房子”的理解，并未止步于建筑與空間本身，而是向更長期的生活維度延伸。

項目由自有體系的保利物業(yè)提供管理，這意味著從安全、設(shè)備、環(huán)境到日常運維，都建立在一套成熟而穩(wěn)定的體系之上，而非外包式的臨時組合。

在此基礎(chǔ)上，項目進一步引入了更高標準管家體系——“翡麗管家”。這并不是簡單的稱謂升級，而是一套圍繞高端居住日常所構(gòu)建的服務(wù)系統(tǒng)，涵蓋生活美學、即時應(yīng)答、雙角色管家、里仁服務(wù)、會所服務(wù)與服務(wù)者支撐六大體系。

而且這套服務(wù)體系已通過荷蘭國際管家學院BG國際職業(yè)管家聯(lián)盟的專業(yè)認證。

換句話說，未來業(yè)主在家中所體驗到的，不是“像酒店一樣”的口號，而是一套真正以酒店標準為參照的日常服務(wù)邏輯。

這也讓譽靜安88與傳統(tǒng)內(nèi)環(huán)住宅形成了明顯區(qū)隔，它不是在復刻過去成功的模板，而是在嘗試回答一個更具前瞻性的問題：下一代內(nèi)環(huán)生活，應(yīng)當是什么樣子。

04

坐擁靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)醇熟配套，決定長期價值的底層支撐

所有關(guān)于產(chǎn)品的討論，最終都會回到一個更現(xiàn)實的問題——生活是否足夠成熟、便利且穩(wěn)定。

譽靜安88所在的靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊，最大的優(yōu)勢，正在于這種“無需等待”的城市狀態(tài)。交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套早已形成高密度覆蓋，生活半徑成熟而緊湊，日常所需幾乎都能在短時間內(nèi)完成切換。

交通方面，從項目步行即可快速到達8號線西藏南路站，實現(xiàn)3站人民廣場，周邊還有內(nèi)環(huán)高架+南北高架+北橫通道，出行便捷。

商業(yè)方面，小區(qū)旁就有3.5萬方中興商業(yè)食集，3公里范圍內(nèi)還有虹口龍之夢+四川北路商圈，大悅城，不夜城，大寧商圈等；

教育方面，項目毗鄰60中學（上海大學舊址）；同時新的教育設(shè)施也在推進，永興路第二小學拆除新建工程已正式批復，3塊教育儲備用地提上日程。（新房不承諾學區(qū)）

休閑資源方面，項目周邊有約3.5萬㎡的中興公園、大寧靈石公園、閘北公園、魯迅公園、愛思兒童公園等，近享城市綠意。

這種成熟度，不僅降低了居住的不確定性，也決定了資產(chǎn)價值的穩(wěn)定性。

從一批次熱銷，到二批次趁熱加推，項目的節(jié)奏，更像是順著市場真實需求推進，而非被動放量。

在當下的上海樓市，低總價+內(nèi)環(huán)內(nèi)+新一代產(chǎn)品，不是常態(tài)，而是窗口。

而譽靜安88的入市，恰恰落在這個窗口仍未完全關(guān)閉的階段，對于很多買房人而言，這很可能是最后一次，用相對可控的代價，進入靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)生活體系的機會。

千萬級總價入住靜安內(nèi)環(huán)

內(nèi)環(huán)內(nèi)首個3.5代住宅

譽靜安88

主力戶型建面約112、119㎡