字節跳動28億拿下海淀核心地塊，這步棋何止是布局辦公？

出品|中訪網

審核|李曉燕

北京2026年首場土拍的舞臺上，互聯網科技企業成為最亮眼的主角。字節跳動旗下公司以28億元底價競得海淀區藍景麗家收儲項目地塊，這宗總面積3.95萬平方米、地上建筑規模近9.68萬平方米的綜合性商業金融服務業用地，不僅是字節跳動深耕北京的重要布局，更折射出科技大廠從“輕資產運營”向“核心資產持有”轉型的行業趨勢，成為數字經濟與城市更新深度融合的典型樣本。

此次字節跳動拿下的地塊，地處海淀大鐘寺核心區域，緊鄰地鐵12號線、13號線換乘站，西側是承載抖音、今日頭條核心業務的方恒廣場，北側中坤廣場布局著抖音與飛書的研發運營團隊，周邊已形成成熟的字節辦公集群。這片曾因北京城市更新規劃而完成收儲的土地，原是擁有近30年歷史的藍景麗家大鐘寺家居廣場，如今迎來新的發展使命——根據規劃，地塊將在12個月內開工、3年內竣工，建成后地上地下全部自持20年，成為字節跳動在京戰略布局的關鍵載體，進一步強化中關村區域作為科技創新策源地的核心功能。作為北京市300項重點工程清單中的重要項目，該地塊將打造為集高端辦公與配套服務于一體的數字經濟產業園，規劃4200個工位和288間酒店客房，為字節跳動的業務擴張提供堅實的物理空間支撐。

從行業視角看，字節跳動的拿地舉動并非孤例，而是科技大廠集體布局核心資產的縮影。近年來，互聯網頭部企業紛紛跳出租賃辦公的傳統模式，斥資拿地自建辦公園區成為常態。抖音集團早在2020年便布局深圳后海總部基地，10.82億元拿下的商業用地已建成抖音后海中心，成為其深耕大灣區的區域總部；2021年競得的上海楊浦濱江地塊，目前主體結構已封頂，即將成為承載數字文娛業務的濱江中心。騰訊、京東、美團、B站等企業也相繼出手，在北京海淀、上海楊浦等核心區域拿地建園，這些自持自建的辦公載體，不再只是簡單的辦公空間，更成為企業承載核心研發、集聚高端人才、構建產業生態的重要陣地。以上海楊浦濱江為例，美團、B站、抖音的集聚布局，正讓這片老工業基地變身數字科創高地，承擔起區域科創產業發動機的重要角色。

科技大廠重金拿地的背后，是基于企業長期發展的多重戰略考量，更是對辦公需求升級、資產配置優化、產業生態構建的綜合布局。相較于長期租賃樓宇，自持土地自建辦公園區的優勢十分顯著。首先是化解運營風險，徹底規避了租金波動、業主退租等不可控因素，為企業研發、生產、運營的穩定性提供保障，尤其對于技術迭代快、團隊規模大的科技企業而言，穩定的辦公空間是業務持續推進的基礎。其次是實現資產價值沉淀，將原本持續投入的租金支出轉化為長期持有的固定資產，在核心城市核心區域的土地增值潛力下，實現資產保值增值，同時為企業閑置資金提供了穩健的投資渠道，優化整體資產結構。

更重要的是，定制化的辦公空間能精準匹配科技企業的特殊需求。科技企業的研發辦公對網絡基礎設施、數據中心布局、空間靈活度有著極高要求，自建園區可根據業務特點進行量身設計，實現研發區域、算力中心、辦公區域的科學規劃，相比租賃樓宇的改造限制，靈活性大幅提升。而在人才競爭日趨激烈的當下，核心區域的自有辦公園區更成為吸引和留存高端人才的重要砝碼，成熟的產業組團、完善的配套服務、舒適的辦公環境，能顯著提升人才吸引力和歸屬感，為企業的技術創新提供人才支撐。同時，拿地建園也讓企業與地方政府的協同更加緊密，在稅收減免、人才引進、政策扶持等方面獲得更多支持，實現企業發展與區域建設的雙向賦能。

對于字節跳動而言，此次海淀拿地更是其圍繞AI業務擴張的關鍵布局。當前，AI已成為字節跳動的核心發展方向，Seed基礎模型、豆包AI原生應用等業務的快速推進，對算力、研發空間、人才集聚提出了更高要求。此次拿下的地塊緊鄰中關村人工智能創新街區，周邊高校密集、AI人才集聚，既便于吸納頂尖科研人才，又能與區域內AI上下游企業形成協同，推動自研芯片、醫療AI、智能辦公等領域的技術突破。地塊的空間規劃充分考慮算力設施需求，地下空間、供電散熱系統均按AI算力中心標準設計，未來將建成北京核心算力基地，破解當前算力分散、擴容受限的瓶頸，為AI研發提供堅實的基礎設施支撐。

當然，從租賃到自持的轉型，也意味著企業需要面對前期投入高、資金沉淀大、運營管理復雜等挑戰。拿地、建設、運營的全流程需要巨額資金投入，且建設周期較長，對企業的現金流和資金規劃能力提出考驗；自持物業需要專業的物業管理團隊，帶來額外的運營成本；而持有型商業物業的流動性相對較弱，也對企業的長期資金布局提出要求。但對于具備雄厚資金實力、清晰發展戰略的科技大廠而言，這些挑戰相較于長期發展的收益而言，更多是可通過科學規劃化解的問題，核心城市核心區域的土地資源稀缺性，以及自持資產帶來的長期價值，讓這種布局具備顯著的戰略意義。

字節跳動28億落子海淀，不僅是企業自身發展的戰略選擇，更成為數字經濟與城市更新同頻共振的生動體現。在北京市大力推進城市更新、強化科技創新核心功能的背景下，科技大廠的拿地建園，讓閑置土地重新釋放發展活力，推動核心區域的產業升級與功能優化；而城市提供的優質土地資源、完善的基礎設施、集聚的人才資源，也為科技企業的發展提供了肥沃土壤。這種企業發展與城市建設的雙向奔赴，讓中關村這樣的科技創新高地不斷煥發新活力，也讓數字經濟成為推動城市高質量發展的重要動力。

從行業發展趨勢來看，科技大廠布局核心資產的步伐仍將持續。隨著數字經濟的深度發展，AI、云計算、大數據等核心業務對物理空間和基礎設施的要求不斷提升，持有核心區域的自持資產，將成為科技企業構筑核心競爭力的重要一環。而對于城市而言，吸引科技大廠落地，不僅能帶來產業集聚效應，更能推動人才、技術、資本的深度融合，為城市發展注入持續動力。字節跳動的海淀布局，正是這一趨勢的縮影，未來，隨著更多科技企業與城市發展的深度融合，數字經濟與實體經濟的結合將更加緊密，為高質量發展帶來更多可能。