北京二手房交易同比增加20.8%、深圳45.5%，這波回暖到底熱在哪？

2026年1月，一線城市二手房交易放量

1月本來是國內(nèi)樓市傳統(tǒng)淡季，但2026年1月，“北上深”的二手房成交卻同時走強：北京二手住宅網(wǎng)簽15082套，同比增加了20.8%；上海二手房網(wǎng)簽22834套，同比增加24.18%；深圳二手房錄得6802套，同比增加45.5%。

數(shù)據(jù)一傳出來，公共輿論場里就有一種聲音，認(rèn)為這是中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過四年半的調(diào)整，終于回暖了，還有聲音認(rèn)為這是房地產(chǎn)市場全面回暖的信號。

可是如果我們把“北上深”這三座城市的數(shù)據(jù)拆開來看，就會發(fā)現(xiàn)這一波行情更像是結(jié)構(gòu)性回暖——先熱的是“更確定、更好賣、更買得起”的那部分房子。

換言之，一線城市二手房市場正在發(fā)生的，首先是“交易功能”在修復(fù)：買賣雙方終于能在某個價格上成交了；而不是“所有房子都在漲”。

另外，同為一線城市，廣州2026年1月二手房交易數(shù)據(jù)反而同比下滑11.5%，這更能證明不是“所有房子都在漲”這一觀點。

2026年，二手房交易放量很明顯

為什么說這是“結(jié)構(gòu)性回暖”？

所謂的結(jié)構(gòu)性回暖，說白了就是成交變多，并不是所有板塊、所有戶型、所有價位一起變熱，而是某些更有確定性的房源先把量拉起來。

1、北京：低總價的學(xué)區(qū)房是交易主力

根據(jù)《第一財經(jīng)》的報道，北京這輪行情的起點是2025年12月24日出臺的一攬子支持政策；政策落地后，“引領(lǐng)本輪行情的主要是二手學(xué)區(qū)房，尤其是總價相對較低的房源”。

媒體在報道中還引用了中介的具體描述：西城區(qū)某學(xué)區(qū)房小區(qū)開間戶型價格上漲約10萬—15萬，朝陽區(qū)某熱門學(xué)區(qū)房小區(qū)成交量從去年12月“二十多套”到今年1月“翻倍”。

簡言之，北京這一波行情就是典型的結(jié)構(gòu)性回暖：首先放量的是那些低總價的學(xué)區(qū)房，而購買者也主要是為了子女上學(xué)的準(zhǔn)剛需用戶。

2、上海：200萬左右的低總價房是交易主力

上海的情況和北京類似，根據(jù)上海中原地產(chǎn)的專業(yè)人士接受媒體采訪時的說法，上海2026年1月起量的主要是上海近郊的寶山等區(qū)域，而且成交房源總價都在200萬；低總價房源經(jīng)過近兩個月消化，存量正在變少。

這說明上海的“熱”，也和北京一樣，是剛需段先成交、先把能買得起的買了，而不是全上海所有區(qū)域的二手房交易同時放量。

3、深圳：均價看起來“穩(wěn)”，不一定是房價真的穩(wěn)

深圳的情況和北京、上海、廣州都不一樣。

根據(jù)深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)：2026年1月深圳二手房成交均價約50801元/平方米，環(huán)比基本不變。

但是貝殼研究院在報告里點明：因為成交里多了少量更好的、也更貴的房子，所以把整體均價“托”了一點。

換言之，均價沒怎么變，不代表大多數(shù)房子都不降了。更可能的情況是：2026年1月成交的房子“檔次更高”，平均價自然就顯得更穩(wěn)定。

4、廣州：外圍區(qū)域更活躍，剛需回流

廣州雖然是一線城市里唯一二手房交易數(shù)據(jù)同比下降的城市，但是分析廣州的具體數(shù)據(jù)，我們同樣能發(fā)現(xiàn)，廣州和北京、上海一樣，也是同樣是近郊區(qū)域成交比較活躍，比如花都區(qū)環(huán)比增幅7.30%、從化區(qū)環(huán)比5.32%、增城區(qū)3.93%等。

外圍更活躍，通常意味著一件事：在“預(yù)算更敏感”的區(qū)域，只要價格和首付壓力降到某個區(qū)間，成交就更容易起來。

結(jié)構(gòu)性回暖

這輪結(jié)構(gòu)性回暖，釋放了哪些“積極信號”？

那么， 這次結(jié)構(gòu)性回暖，釋放了哪些積極信號？

A、市場解凍

北京、上海和深圳同時出現(xiàn)淡季放量，最直接的積極意義是買賣雙方的心理價差在縮小。通俗點說：過去是“你嫌我貴、我嫌你砍得狠”，誰也不成交；現(xiàn)在是“至少某些房子能談攏”。

尤其是北京，網(wǎng)簽已經(jīng)連續(xù)三個月穩(wěn)定在1.4萬套以上（2025年11月14446套、12月17200套、2026年1月15082套）。

這種“連續(xù)性”往往比某一個月沖高更重要，它說明市場不是“曇花一現(xiàn)”，而是交易在恢復(fù)節(jié)奏。

B、政策開始見效

北京的政策線索很清晰：新政包括放寬非京籍購房社保/個稅年限、支持多孩家庭增購、統(tǒng)一商貸利率、降低公積金首付比例等。

這些政策未必能讓房價立刻上漲，但它能起到一個效果：讓原本就有購房需求的人，更敢在當(dāng)下成交。

這就是政策最常見的“短期作用”——把觀望轉(zhuǎn)成成交，把交易鏈條重新接起來。

C、掛牌量回落，說明賣方預(yù)期在邊際修復(fù)

國內(nèi)媒體在報道里提到中指研究院的跟蹤：截至2026年1月26日，北京頭部中介掛牌量12.56萬套，較2025年年末下降4.7%，回落到近兩年較低水平。

上海方面，安居客上海稱二手房掛牌量連續(xù)9個月下降，從2025年4月約12萬套降到2026年1月約8.9萬套。

掛牌下降往往意味著兩種可能：一部分房源被成交消化；另一部分房東撤牌觀望，甚至“由售轉(zhuǎn)租”。

無論是哪一種，至少都說明賣方“不再像前兩年那樣急著甩賣”，市場情緒在回暖。

D、議價空間收窄、成交周期縮短

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶在接受《第一財經(jīng)》采訪時提到：近期二手房掛牌量回落，議價空間收窄、成交周期縮短，在一定程度上帶動交易活躍度提升。

對有購房意愿的普通人來說，這比“漲不漲”更貼近現(xiàn)實——議價空間收窄：說明砍價不像以前那么容易；成交周期縮短：說明房子掛出去更容易賣掉。

二手房交易

先“能成交”，再談“真回暖”

2026年1月淡季不淡是真，但這一波行情更像“結(jié)構(gòu)先穩(wěn)”——率先回暖的是學(xué)位房、核心板塊與低總價房源，市場先修復(fù)的是成交和流動性，而不是全面普漲。

積極之處在于，交易重新轉(zhuǎn)起來，信心邊際修復(fù)，價格下行的幅度也可能先收窄。但從“探底”走向“觸底企穩(wěn)”，仍要看更多基礎(chǔ)條件：交易成本能否繼續(xù)下降，交易秩序能否更透明，更關(guān)鍵的是就業(yè)、收入與預(yù)期能否穩(wěn)住。

聲明：本文僅基于公開渠道已披露的數(shù)據(jù)與媒體報道進(jìn)行梳理與評論，不構(gòu)成任何購房、投資或金融建議。

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