萬科21家子公司被限高

近日，萬科旗下21家子公司及公司負責人被限制高消費，是當前萬科集團深陷債務危機和流動性困境的一個具體而直接的司法表現。這并非孤立事件，而是其母公司——萬科企業股份有限公司——在房地產行業深度調整期，因“高杠桿、高周轉”模式難以為繼，導致系統性風險爆發的連鎖反應之一。

涉及的21家公司為：成都中萬怡興置業有限公司、石家莊萬科文澤房地產開發有限公司、青島萬科置業有限公司、北京萬灃房地產開發有限公司、武漢金色萬耀房地產開發有限公司、四川萬科眉州置業有限公司、四川萬崇置業有限公司、成都萬海錦新置業有限公司、成都盛世經緯房地產有限公司、大連奧泰置業有限公司、北京歌恒厚德住房租賃有限公司、新疆美好乾德房地產開發有限公司、洛陽尊和置業有限公司、濟南恒偉置業有限公司、太原萬昌德房地產開發有限公司、北京萬灃房地產開發有限公司、北京萬筑國青房地產有限公司、北京國萬置業有限公司、重慶萬招置業有限公司、重慶萬拓置業有限公司、杭州富云置業有限公司

一、 子公司“限高”現狀：司法風險密集暴露

根據公開的法院公告及企業信息，近期被采取限制消費措施的萬科子公司遍布全國多個城市，例如：

? 鄭州萬科南城房地產開發有限公司：于2026年1月23日被鄭州市金水區法院發布限制消費令，其法定代表人王朝東一同被限制。

? 沈陽萬科富華房地產開發有限公司：于2026年1月27日新增限制消費令信息。

? 長春萬科京誠房地產開發有限公司：已于2025年10月28日被限制高消費。

? 四川萬科眉州置業有限公司：不僅被限制高消費，還被列為失信被執行人。

“限制消費令”的法律后果極為嚴厲。被限制的主體（包括公司及其法定代表人、主要負責人等）將被禁止乘坐飛機、高鐵一等座、列車軟臥；不得在星級以上酒店、高爾夫球場等場所消費；不得購買不動產、非經營必需車輛；子女不得就讀高收費私立學校等。這不僅嚴重影響相關負責人的個人生活和商務活動，更對公司的商業信譽、銀行融資、項目合作等造成毀滅性打擊。

二、 危機根源：萬科集團的財務與債務困境

子公司頻繁被“限高”，根源在于母公司層面已出現嚴重的流動性枯竭和資不抵債風險。

1. 驚人的債務規模與錯配：截至2025年三季度末，萬科有息負債總額高達3629.3億元，其中一年內到期的短期債務達1514億元。然而，集團賬面貨幣資金僅656.8億元，且其中超過90%沉淀在項目子公司，受預售資金監管限制，無法調動至母公司用于償債。母公司層面貨幣資金更是驟降至不足9億元，現金短債比低至0.43，存在超過900億元的資金缺口。

2. 創紀錄的巨額虧損：萬科2025年度業績預告顯示，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，較2024年虧損494.78億元進一步擴大。2024-2025年累計虧損達1314.8億元，創下A股房企歷史之最，其虧損額已遠超公司當前總市值。虧損主因包括：高價地項目結算導致毛利大幅減少、業務風險敞口升高新增巨額減值計提、以及資產處置價格低于賬面價值等。

3. 公開市場債務瀕臨違約：2025年12月，萬科兩筆合計57億元的中期票據（“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”）展期方案一度未獲通過，將公司推向公開違約邊緣。國際評級機構惠譽、標普已將其評級下調至“CCC-”甚至“SD”（選擇性違約）級別。

三、 自救努力：“輸血”續命與“造血”轉型

為應對危機，萬科在國資大股東支持下展開了一系列自救。

1. 債務展期取得關鍵突破：2026年1月，通過提供“40%現金即時兌付 + 60%本金展期一年 + 項目應收款質押增信”的組合方案，萬科成功推動了“21萬科02”、“22萬科MTN004”等三筆合計68億元債券的展期，暫時避免了公開市場違約。這為其贏得了寶貴的喘息時間。

2. 大股東深鐵集團持續“輸血”：作為第一大股東，深圳市地鐵集團自2025年以來已累計向萬科提供超過300億元的股東借款，借款利率低至2.34%。2026年1月，深鐵再次追加不超過23.6億元借款，專項用于兌付已展期債券的首期付款。

3. 經營層面“保交付”與業務聚焦：2025年，萬科保質交付房屋11.7萬套，以維持最基本的經營性現金流和市場信心。同時，公司退出冰雪、養豬等非主業虧損業務，聚焦住宅開發、物業服務和租賃公寓三大板塊，試圖向“輕資產城市綜合運營商”轉型。

四、 行業背景與政策環境

萬科危機是房地產行業舊模式崩塌的縮影。自2020年“三條紅線”政策出臺，行業持續深度調整，銷售與價格大幅回落。2026年政策定調為“著力穩定房地產市場”，住建部明確將有序搭建房地產開發、融資、銷售等基礎性制度，并發揮房地產融資“白名單”制度作用。這為行業風險化解提供了政策框架，但同時也強調以“市場化方式”處理債務，意味著政府無條件兜底的時代已經過去。

五、 總結：危機遠未結束，轉型道阻且長

盡管債務展期和大股東輸血暫時避免了“硬著陸”，但萬科的危機遠未解除。

? “輸血”難解根本：深鐵自身也已出現虧損，其支持能力并非無限。借款只能緩解短期流動性，無法彌補銷售端“造血能力”衰竭的根本問題。

? 核心在于銷售回暖：專家指出，萬科命運的關鍵在于2026年月均銷售額能否顯著回升至200億元以上，以覆蓋龐大的償債需求，但目前月均僅100億元左右，差距巨大。

? 或需系統性債務重組：有市場消息稱，萬科正在官方指導下制定整體債務重組計劃。參考融創、碧桂園等房企的化債路徑，不排除未來萬科需要通過“債轉股”、債務打折等更徹底的方式，在國資主導下進行資產負債表的重塑。

總而言之，21家子公司被限制高消費，是萬科這座昔日行業“大廈”出現結構性裂縫的清晰信號。它標志著以萬科為代表的“高杠桿、高周轉”房地產舊發展模式已徹底走入死胡同。萬科能否穿越這場寒冬，不僅取決于其自身的“斷臂求生”與模式轉型，更取決于中國房地產市場能否真正實現“軟著陸”并構建起健康發展的新模式。