大連“老搭檔” 保利與金地的合作新劇本

觀點網(wǎng) “老搭檔”保利與金地再度攜手，這一次劍指大連，準(zhǔn)備掀起新的風(fēng)云。

最新消息顯示，保利聯(lián)合金地在大連成立新的地產(chǎn)公司“大連保鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，該公司注冊地為大連市沙河口區(qū)馬欄街道，恰好與保利上月摘得的馬欄啤酒廠地塊位置吻合。

因此市場紛紛推測，大連保鑫地產(chǎn)正是為開發(fā)這一熱門地塊而生。新公司亮相，也意味著雙方合作即將進入實戰(zhàn)階段。

但就在不久前，保利與金地剛將五年前拿下的一部分巨無霸地塊退回。

或許這一系列動作揭示，兩家房企在大連的發(fā)展策略已從過去的規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向更精準(zhǔn)、更聚焦的“確定性投資”。

再度聯(lián)手

近日，保利發(fā)展通過旗下子公司聯(lián)合金地方面在大連成立大連保鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

新公司由保利持股60%、金地持股40%，法定代表人為劉旭，注冊資本4.12億元，經(jīng)營范圍覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、園區(qū)服務(wù)等多個領(lǐng)域。

就在今年1月9日，保利與金地剛剛聯(lián)手拿下大連沙河口區(qū)馬欄板塊的原華潤啤酒廠地塊。該地塊占地約6.36萬平方米，規(guī)劃建筑面積近10萬平方米，容積率僅1.56，雙方以總價7.36億元成交，樓面價約7454元/平方米。

此次新成立的大連保鑫，注冊地址正好位于沙河口區(qū)馬欄街道，因此市場普遍將其視為馬欄啤酒廠地塊的開發(fā)主體，這也意味著項目即將進入實質(zhì)性開發(fā)階段。

回溯過往，保利與金地在大連已是多次合作。

早在2017年，雙方就聯(lián)手推出金地保利墅苑風(fēng)華、金地V時代、金地保利御中南三個項目。

其中，金地V時代在2017年12月3日開盤時，首推150套房源去化率約為60%，到2019年基本處于售罄狀態(tài)。

同期開盤的金地保利墅苑風(fēng)華、金地保利御中南也在2018年、2019年間陸續(xù)交付完畢。

隨著項目陸續(xù)清盤，2024年末保利以1720萬元轉(zhuǎn)讓相關(guān)項目公司股權(quán)，標(biāo)志著這一輪合作圓滿收官。

除了上述三個項目外，觀點新媒體查閱保利發(fā)展2025年上半年財報，目前雙方在大連仍有湖光山語、星光照瀾、保利時代金地城等項目在推進中。

其中，保利時代金地城規(guī)模較大，截至2025年中期，該項目仍有32.93億元開發(fā)成本存貨，同時有8.13億元開發(fā)產(chǎn)品，項目預(yù)計竣工時間為2029年10月。

其余兩個項目則基本進入尾聲。

啤酒廠地塊

保利和金地為何看中啤酒廠地塊？

查閱發(fā)現(xiàn)，這塊地“前身”是大名鼎鼎的華潤雪花啤酒（大連）有限公司馬欄南廠，位于沙河口區(qū)馬欄街道，早在2020年就被政府收儲并完成清理，老廠房也已拆除，目前狀態(tài)為凈地。

2023年10月，上述地塊首次掛牌出讓，當(dāng)時坊間就盛傳說該地塊將由華潤摘牌，且華潤對地塊及周邊的規(guī)劃是打造夜經(jīng)濟啤酒商街及特色工業(yè)博物館及低碳綠色品質(zhì)社區(qū)。

但地塊僅掛牌一個月便因故中止，隨后在2024及2025年土地招商推介會上，這宗地塊屢次亮相，并且土地規(guī)劃指標(biāo)較此前有相應(yīng)調(diào)整，占地、建筑面積均有提升。

2025年11月，地塊再次掛牌，卻在12月通知延期出讓。幾經(jīng)周折后，終于在2026年1月9日拍賣中塵埃落定，由保利與金地聯(lián)手摘得，成為大連今年首宗成交的居住用地，打響了開門紅。

市場對啤酒廠地塊抱有相當(dāng)高的期待。

首先，從地塊位置來看，所處的老城區(qū)居住氛圍濃厚，鄰近地鐵2號線馬欄廣場站，南接西部大通道與宏業(yè)街，路網(wǎng)發(fā)達，步行范圍內(nèi)有益嘉生活廣場、大連渤海醫(yī)院、第五人民醫(yī)院、馬欄農(nóng)貿(mào)市場等，3公里即可抵達西安路商圈、甘井子萬達廣場，生活便利度較高。

其次，該宗地塊未來競爭壓力并不算大。當(dāng)前，馬欄板塊內(nèi)可供開發(fā)土地已十分稀缺，基本只剩下啤酒廠及周邊改造地塊，意味著該區(qū)域新房供應(yīng)將非常有限，項目入市后幾乎“沒有對手”。

從競品項目來看，目前馬欄板塊沒有普通住宅在售，鄰近西安路板塊僅有一個項目，為中海寰宇未來，該項目在2025年3月27日開盤，去年年末市場傳聞稱，該項目正處于尾盤清盤的狀態(tài)。

相關(guān)中介告訴觀點新媒體，目前該項目基本已經(jīng)售罄，110平方米戶型僅剩一樓房源可選，147平方米戶型也僅剩幾套。

此外，稍遠的灣家板塊雖有一個新項目即將入市，但該項目正好是保利去年獲得的紅旗足球公園地塊，由同一開發(fā)商打造，未來在產(chǎn)品定位等方面也可以形成錯位。

可以說，保利與金地聯(lián)手合作的馬欄啤酒廠項目，幾乎是在一個“真空地帶”。

進退考量

不過，保利、金地去年末在大連發(fā)生了“退地”插曲。

去年12月8日，大連自然資源局發(fā)布公告，根據(jù)企業(yè)申請，撤銷了原批復(fù)中A1、A3、A4、A8區(qū)的相關(guān)內(nèi)容，解除了大連金延青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與大連保利錦恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司此前簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

簡單說，金地與保利退回了約4.09公頃的土地使用權(quán)。

時間撥回2020年10月30日，金地與保利聯(lián)合體約77.6億元拿下總面積超60萬平方米的“巨無霸”地塊，綜合樓面價約5876元/平方米。之后，雙方共同打造了大連保利時代金地城項目。

據(jù)了解，該項目總建筑面積約187.15萬平方米，計劃投資近195億元。截至2025年中期，項目已累計開工約115.38萬平方米，竣工約103.21萬平方米，待開發(fā)面積仍有約71.77萬平方米，已簽約和結(jié)轉(zhuǎn)面積約67.86萬平方米。

這次退地在一定程度上減少了未來開發(fā)體量，也意味著項目逐步邁向銷售與結(jié)轉(zhuǎn)的收官階段。

至于退地原因，市場普遍認為是樓市環(huán)境變化導(dǎo)致。退出位置相對偏遠、預(yù)計去化速度較慢的部分住宅地塊，無疑是兩家企業(yè)主動優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、控制風(fēng)險的考量。

根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，退回地塊不涉及學(xué)校、商業(yè)等配套的縮減，主要是住宅用地調(diào)整，因此不存在項目“減配”問題。

退地之后，坊間曾有傳聞稱，保利與金地要“離開”大連市場，其實不然。

事實上，兩家企業(yè)近年來仍持續(xù)在大連尋找機會、積極布局。其中，2025年10月16日，保利1.87億元摘得甘井子區(qū)西山林語南低密宅地，而后11月27日又拿下了中山區(qū)東港原東海熱電廠剩余地塊。

至于金地，11月18日亦聯(lián)手統(tǒng)順、國房樂家拿下甘井子區(qū)梭魚灣地塊4.33萬平方米宅地。

2026年剛剛開年，保利和金地再次聯(lián)手共同打造大連馬欄啤酒廠項目。

退出去化壓力較大地塊，再聚焦地段更核心、更貼合當(dāng)前改善型需求項目，保利與金地在大連的拿地策略正悄然轉(zhuǎn)變。

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