萬科巨虧820億只能排第三

中國房地產行業的深度調整，在頭部企業的巨額虧損中得到了最直觀的體現。根據已披露的財務數據，若以單年虧損的絕對金額排序，行業形成了清晰的“虧損三甲”：恒大集團（2021年虧損約6,862億元）、碧桂園（2023年虧損約2,010億元）、萬科（2025年預計虧損約820億元）。這一排名并非偶然，它精準地勾勒出行業系統性風險從最激進企業向相對穩健龍頭傳導的時間線與路徑。

一、虧損狀元：恒大集團——舊模式的徹底崩塌

恒大的危機在2021年全面爆發，其當年凈虧損高達6,862.2億元，創下了中國企業的單年虧損紀錄。這筆天文數字主要由三部分構成：一是經營性虧損約1,137.5億元，顯示主營業務盈利能力崩潰；二是對土地儲備和在建項目計提的公允價值虧損高達4,049.5億元，意味著其核心資產在市場下行中嚴重縮水；三是土地被收回、金融資產減值等非經營性虧損約1,802億元。此次巨虧直接導致恒大資不抵債，截至2021年末，其總負債達2.58萬億元，凈資產約為負4,731億元。這標志著依賴“高杠桿、高負債、高周轉”的房地產舊發展模式已徹底難以為繼，拉開了行業深度調整的序幕。

二、虧損榜眼：碧桂園——高周轉模式的集中出清

作為曾經的“宇宙第一房企”，碧桂園在2023年步入了至暗時刻。其2023年年報顯示，全年凈虧損2,009.62億元，其中歸屬于公司股東的虧損為1,784億元。與恒大類似，碧桂園的虧損也主要源于資產減值，性質上更像是一次性的“財務出清”。其中，對在建及已建成未售物業計提存貨減值約824億元，對應收款項等計提金融資產減值約372億元，兩項合計占其稅前虧損總額的71.5%。碧桂園解釋稱，此舉是為了應對市場下行導致的資產價值嚴重縮水，并回收現金流以保障交房任務及債務兌付。盡管虧損巨大，但截至2023年末，碧桂園報表上仍有約886億元的凈資產，尚未資不抵債，這次集中計提旨在卸下歷史包袱，為后續生存爭取空間。

三、虧損探花：萬科——“優等生”的嚴峻考驗與深層病因

萬科長期被視為行業最穩健的“優等生”，但其在2026年1月30日發布的業績預告顯示，2025年預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元。這已是萬科連續第二年虧損，2024年虧損494.78億元，兩年累計虧損超1,314億元，創下A股房企連續兩年累計虧損的歷史之最。更觸目驚心的是，820億元的虧損額已遠超其當前約582億元的總市值，相當于一年“虧沒”了1.4個萬科。

萬科的巨虧是戰略、周期與經營多重因素疊加的結果，主要源于四大核心原因：

1. 開發業務結算毛利極低：2025年結算的項目主要對應2023-2024年銷售的高地價項目，面臨嚴重的“價格倒掛”，結算毛利率僅約2%。

2. 大額資產減值計提：因業務風險敞口升高，新增計提信用減值和資產減值，僅存貨跌價準備就計提超過227億元。

3. 多元化業務整體拖累：包括長租公寓在內的經營性業務扣除折舊攤銷后仍整體虧損，非主業財務投資也出現虧損。據統計，萬科在萬物云、印力商業、長租公寓、物流等多元化業務累計投入超1,900億元，但長租公寓業務五年已虧損約90億元，未能對沖主業風險，反而消耗現金流。

4. 資產處置形成折價損失：為回籠資金，處置大宗資產和股權時交易價格普遍低于賬面值。

更深層次的病因在于戰略誤判與現金流危機。萬科在2021年行業高點以1,888億元高價集中獲取土地，這些項目在結算時遭遇房價大幅下滑。同時，公司過去慷慨分紅，2006年至2023年累計分紅超1,200億元，占同期利潤超三分之一，削弱了下行期的風險緩沖能力。截至2025年三季度末，萬科有息負債約3,629億元，而貨幣資金656.77億元中絕大部分為受限的監管資金和保證金，真正可自由支配的“活錢”僅約8.58億元，現金短債比遠低于安全線，流動性壓力極大。

四、對比分析：風險傳導的清晰路徑與不同性質

三家巨虧企業清晰地展示了風險傳導的路徑：恒大（激進杠桿）→碧桂園（高周轉擴張）→萬科（財務穩健派）。這宣告了風險已無差別地席卷整個行業，無一模式能獨善其身。

但其虧損性質有所不同：

? 恒大的虧損是模式性、毀滅性的，直接導致資不抵債，標志著舊模式的終結。

? 碧桂園的虧損更多是財務出清性的，通過集中計提減值“卸包袱”，為債務重組和生存騰挪空間。

? 萬科的虧損則是行業系統性下行與自身戰略周期錯配共同作用的結果，其作為標桿的墜落，對市場信心的沖擊尤為深遠。

五、行業全景與未來展望

萬科的巨虧并非個案，而是行業寒冬的縮影。截至2026年2月初，已有81家A股上市房企發布2025年度業績預告，其中超過七成（60家）陷入虧損，合計虧損最高達2,092.35億元。虧損超百億的房企除萬科外，還有華夏幸福、綠地控股、華僑城A、金地集團等。行業整體盈利情況持續承壓。

面對危機，萬科正在多方努力自救：大股東深圳地鐵集團已累計提供超300億元股東借款；推動境內債券展期，已有多筆獲通過；并將“保交付”作為經營底線，2025年保質交付房屋11.7萬套。然而，專家指出，其根本出路在于市場銷售端的實質性回暖，以及成功向輕資產運營模式轉型。

結論：萬科820億元巨虧僅排第三的事實，是中國房地產行業一個時代的深刻注腳。它表明這場調整是全面、系統和不可逆的。行業已從追求“規模排名”的舊紀元，徹底進入捍衛“現金流安全”的生存新紀元。對于所有市場參與者而言，活下來已成為當前階段唯一且最重要的目標。