交房?jī)赡瓿兄Z的商業(yè)“消失”，一樓盤(pán)業(yè)主反對(duì)商改住，開(kāi)發(fā)商：不會(huì)因少許人反對(duì)，就影響公司的運(yùn)營(yíng)

記者|陳利

編輯|程鵬陳夢(mèng)妤杜恒峰校對(duì)|陳柯名

交房?jī)赡辏兄Z的配套商業(yè)沒(méi)有了，業(yè)主們選擇了“硬剛”。

日前，長(zhǎng)沙廣潤(rùn)福園小區(qū)一期的業(yè)主們?cè)凇皢?wèn)政湖南”等平臺(tái)留言反饋：反對(duì)廣潤(rùn)福園小區(qū)二期將原規(guī)劃的商業(yè)用地變更為商住混合用地。

據(jù)業(yè)主代表稱(chēng)，早在2025年下半年，大家就通過(guò)聯(lián)名提交反對(duì)函的方式表達(dá)過(guò)立場(chǎng)。“商業(yè)配套是小區(qū)功能完整的重要保障，一旦變更為住宅，將導(dǎo)致小區(qū)商業(yè)配套嚴(yán)重縮水，影響居民的日常生活便利性。”

2月9日，距離1月30日的公示截止時(shí)間已過(guò)去一周多，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）以業(yè)主身份聯(lián)系了長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局開(kāi)福分局，接電話的工作人員表示，負(fù)責(zé)該事宜的相關(guān)人員正處于休假狀態(tài)，具體情況只能等年后再告知。

每經(jīng)記者也向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商湖南投資集團(tuán)股份有限公司發(fā)去了采訪函，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

業(yè)主：反對(duì)商改住

公開(kāi)資料顯示，廣潤(rùn)福園小區(qū)位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福北，由長(zhǎng)沙本地國(guó)企湖南投資集團(tuán)股份有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總建筑面積約39.7萬(wàn)平方米，其中一期住宅部分約15萬(wàn)平方米，已于2023年底交付；二期商業(yè)部分約13.4萬(wàn)平方米，并配建有約1.4萬(wàn)平方米的小學(xué)（已開(kāi)學(xué)）。

根據(jù)最初的片區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目商業(yè)部分有望打造成開(kāi)福北的新地標(biāo)。但日前長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的“鵝秀組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃J06-B20-1地塊規(guī)劃修改”啟動(dòng)公示顯示，為推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存，“擬對(duì)用地商住比等指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整”，具體指標(biāo)將根據(jù)后續(xù)論證綜合確定。

公示時(shí)間為1月22日～1月30日。

該地塊正是廣潤(rùn)福園原本規(guī)劃的二期商業(yè)所在地。這也意味著，廣潤(rùn)福園原規(guī)劃中的商業(yè)地塊將調(diào)規(guī)，未來(lái)可能會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫亍?/p>

這引發(fā)了一期業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。“商業(yè)配套水平是我們當(dāng)初選擇置業(yè)于此的重要依據(jù)。”業(yè)主代表張先生向每經(jīng)記者透露，彼時(shí)其選擇購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商曾宣傳會(huì)有商業(yè)、地鐵口CBD綜合體等完善配套，但如今交房?jī)赡辏粌H商業(yè)毫無(wú)動(dòng)靜，“現(xiàn)在又通過(guò)改規(guī)削減配套，已實(shí)質(zhì)損害購(gòu)房者的正當(dāng)利益”。

據(jù)其介紹，本來(lái)區(qū)域內(nèi)就嚴(yán)重缺乏商業(yè)，項(xiàng)目底商配置不足，沒(méi)有大型購(gòu)物超市，如果再調(diào)整商住比，商業(yè)資源就更加匱乏了。

僅在“問(wèn)政湖南”平臺(tái)，每經(jīng)記者就看到了多條明確反對(duì)商改住的投訴。

針對(duì)業(yè)主們的意見(jiàn)，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局開(kāi)福分局在最新回應(yīng)中表示，對(duì)廣潤(rùn)福園二期商住比調(diào)整的規(guī)劃修改方案在初期進(jìn)行公示，就是為廣泛征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見(jiàn)。下一步，市資規(guī)局、開(kāi)福區(qū)人民政府將根據(jù)反饋意見(jiàn)對(duì)規(guī)劃修改方案進(jìn)一步研究論證，依法依規(guī)推進(jìn)相關(guān)工作。

與此同時(shí)，每經(jīng)記者還以投資人身份聯(lián)系了開(kāi)發(fā)商方面，相關(guān)人員表示：“目前應(yīng)該還處于征詢意見(jiàn)階段，我們尚未收到關(guān)于這方面需要披露和審議的東西，后期如果達(dá)到了條件也會(huì)嚴(yán)格遵循要求進(jìn)行披露。”

關(guān)于公司申請(qǐng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行商改住，其表示是結(jié)合公司未來(lái)考慮，“符合公司的利益和發(fā)展，都會(huì)去做”。

針對(duì)目前這一調(diào)整遇到業(yè)主反對(duì)一事，該人員表示：“業(yè)主反對(duì)是很正常的事情，任何事情都會(huì)有贊同、有反對(duì)，不會(huì)因?yàn)樯僭S人的反對(duì)就影響到公司的正常運(yùn)營(yíng)。”

“要注意平衡住房消化周期”

事實(shí)上，自2024年7月以來(lái)，長(zhǎng)沙就掀起了商改住熱潮。

彼時(shí)，長(zhǎng)沙發(fā)布了《關(guān)于支持公寓等類(lèi)住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確長(zhǎng)沙市轄區(qū)范圍內(nèi)，將暫停新的公寓等類(lèi)住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批。已完成項(xiàng)目總平面圖審批，但開(kāi)發(fā)、去化存在困難的公寓等類(lèi)住宅商品房，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。

湖南中原研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年5月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商辦類(lèi)物業(yè)庫(kù)存達(dá)到了250萬(wàn)平方米（剔除現(xiàn)房），其中商務(wù)公寓的庫(kù)存量達(dá)到了135萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)58個(gè)月，整體存量積壓。

此后，包括平吉上府、潤(rùn)和濱江灣、復(fù)地濱江金融中心、綠城鳳起麓鳴、中海閱湘臺(tái)、保利時(shí)代、金茂智慧科學(xué)城、旺德府萬(wàn)象時(shí)代等多個(gè)樓盤(pán)均進(jìn)行了調(diào)規(guī)，其中不乏熱門(mén)項(xiàng)目。

但市面上也出現(xiàn)了一些不一樣的聲音。除廣潤(rùn)福園一期小區(qū)業(yè)主外，陽(yáng)光城尚東灣、保利天匯二期、中海寰宇天下、萬(wàn)境瀟湘等多個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主均曾明確反對(duì)并多次投訴開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商改住。

從反對(duì)理由來(lái)看，多數(shù)業(yè)主表示，在購(gòu)房階段開(kāi)發(fā)商皆明確承諾將配建相應(yīng)的商業(yè)配套，但如今卻是說(shuō)變就變；同時(shí)，商改住后新增的居住人口勢(shì)必?fù)屨贾苓呅W(xué)和初中的配套教育資源，業(yè)主擔(dān)心已有的學(xué)位將來(lái)不夠用，損害全體業(yè)主權(quán)益。

“商改住調(diào)整，我們認(rèn)為一定要滿足幾個(gè)條件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，首先是要確保小區(qū)原有住戶公共配套服務(wù)設(shè)施的享有不受影響；其次是一定要走聽(tīng)證程序，在改變過(guò)程中，對(duì)業(yè)主個(gè)人意見(jiàn)進(jìn)行聽(tīng)證。

在李宇嘉看來(lái)，商改住一定要注意平衡片區(qū)住房消化周期。“如果區(qū)域新房消化周期超過(guò)18個(gè)月或24個(gè)月，那就要非常謹(jǐn)慎。”

同時(shí)，也要統(tǒng)籌考慮片區(qū)的二手房掛牌情況。李宇嘉認(rèn)為：“其實(shí)不一定要進(jìn)行商改住，若片區(qū)缺乏一些‘一老一小’配套，可以考慮發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景，比如文旅、養(yǎng)老托幼助殘等。”

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