交房兩年遭遇調規，長沙一樓盤業主反對商改住，業內：要注意平衡住房消化周期

每經記者：陳利 每經編輯：陳夢妤

交房兩年，曾承諾的配套商業沒有了，業主們選擇了“硬剛”。

日前，長沙廣潤福園小區一期的業主們在“問政湖南”等平臺留言反饋：反對廣潤福園小區二期將原規劃的商業用地變更為商住混合用地。

據業主代表稱，早在2025年下半年，大家就通過聯名提交反對函的方式表達過立場。“商業配套是小區功能完整的重要保障，一旦變更為住宅，將導致小區商業配套嚴重縮水，影響居民的日常生活便利性。”

2月9日，距離1月30日的公示截止時間已過去一周多，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）以業主身份聯系了長沙市自然資源和規劃局開福分局，接電話的工作人員表示，負責該事宜的相關人員正處于休假狀態，具體情況只能等年后再告知。

每經記者也向項目開發商湖南投資集團股份有限公司發去了采訪函，但截至發稿未收到回復。

業主：反對商改住

公開資料顯示，廣潤福園小區位于長沙市開福北，由長沙本地國企湖南投資集團股份有限公司開發，項目總建筑面積約39.7萬平方米，其中一期住宅部分約15萬平方米，已于2023年底交付；二期商業部分約13.4萬平方米，并配建有約1.4萬平方米的小學（已開學）。

根據最初的片區規劃，項目商業部分有望打造成開福北的新地標。但日前長沙市自然資源和規劃局發布的“鵝秀組團控制性詳細規劃J06-B20-1地塊規劃修改”啟動公示顯示，為推進非住宅商品房去庫存，“擬對用地商住比等指標進行調整”，具體指標將根據后續論證綜合確定。

公示時間為1月22日～1月30日。

該地塊正是廣潤福園原本規劃的二期商業所在地。這也意味著，廣潤福園原規劃中的商業地塊將調規，未來可能會轉變為住宅用地。

這引發了一期業主的強烈不滿。“商業配套水平是我們當初選擇置業于此的重要依據。”業主代表張先生向每經記者透露，彼時其選擇購買該小區時，開發商曾宣傳會有商業、地鐵口CBD綜合體等完善配套，但如今交房兩年，不僅商業毫無動靜，“現在又通過改規削減配套，已實質損害購房者的正當利益”。

據其介紹，本來區域內就嚴重缺乏商業，項目底商配置不足，沒有大型購物超市，如果再調整商住比，商業資源就更加匱乏了。

僅在“問政湖南”平臺，每經記者就看到了多條明確反對商改住的投訴。

針對業主們的意見，長沙市自然資源和規劃局開福分局在最新回應中表示，對廣潤福園二期商住比調整的規劃修改方案在初期進行公示，就是為廣泛征求規劃地段內利害關系人的意見。下一步，市資規局、開福區人民政府將根據反饋意見對規劃修改方案進一步研究論證，依法依規推進相關工作。

與此同時，每經記者還以投資人身份聯系了開發商方面，相關人員表示：“目前應該還處于征詢意見階段，我們尚未收到關于這方面需要披露和審議的東西，后期如果達到了條件也會嚴格遵循要求進行披露。”

關于公司申請對項目進行商改住，其表示是結合公司未來考慮，“符合公司的利益和發展，都會去做”。

針對目前這一調整遇到業主反對一事，該人員表示：“業主反對是很正常的事情，任何事情都會有贊同、有反對，不會因為少許人的反對就影響到公司的正常運營。”

“要注意平衡住房消化周期”

事實上，自2024年7月以來，長沙就掀起了商改住熱潮。

彼時，長沙發布了《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，明確長沙市轄區范圍內，將暫停新的公寓等類住宅項目規劃審批。已完成項目總平面圖審批，但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，經論證可行后可依規依程序調整為住宅。

湖南中原研究院監測數據顯示，截至2024年5月，長沙內五區商辦類物業庫存達到了250萬平方米（剔除現房），其中商務公寓的庫存量達到了135萬平方米，去化周期高達58個月，整體存量積壓。

此后，包括平吉上府、潤和濱江灣、復地濱江金融中心、綠城鳳起麓鳴、中海閱湘臺、保利時代、金茂智慧科學城、旺德府萬象時代等多個樓盤均進行了調規，其中不乏熱門項目。

但市面上也出現了一些不一樣的聲音。除廣潤福園一期小區業主外，陽光城尚東灣、保利天匯二期、中海寰宇天下、萬境瀟湘等多個樓盤的業主均曾明確反對并多次投訴開發商進行商改住。

從反對理由來看，多數業主表示，在購房階段開發商皆明確承諾將配建相應的商業配套，但如今卻是說變就變；同時，商改住后新增的居住人口勢必搶占周邊小學和初中的配套教育資源，業主擔心已有的學位將來不夠用，損害全體業主權益。

“商改住調整，我們認為一定要滿足幾個條件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經記者采訪時表示，首先是要確保小區原有住戶公共配套服務設施的享有不受影響；其次是一定要走聽證程序，在改變過程中，對業主個人意見進行聽證。

在李宇嘉看來，商改住一定要注意平衡片區住房消化周期。“如果區域新房消化周期超過18個月或24個月，那就要非常謹慎。”

同時，也要統籌考慮片區的二手房掛牌情況。李宇嘉認為：“其實不一定要進行商改住，若片區缺乏一些‘一老一小’配套，可以考慮發展新業態、新場景，比如文旅、養老、托幼、助殘等。”

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