“變賣還是贈(zèng)與” 韓國(guó)多套房持有者抉擇在即

隨著多套房持有者“轉(zhuǎn)讓所得稅加征暫緩”政策進(jìn)入三個(gè)月倒計(jì)時(shí)，相關(guān)業(yè)主的行動(dòng)節(jié)奏正顯著加快。據(jù)業(yè)內(nèi)9日透露，近期前往稅務(wù)師事務(wù)所及各大銀行網(wǎng)點(diǎn)咨詢稅負(fù)差異的業(yè)主大幅增加，焦點(diǎn)多集中于“出售”與“贈(zèng)與”之間的利益權(quán)衡。
加征政策重啟在即：稅負(fù)由3億躍升至6億，呈幾何級(jí)倍增

對(duì)于計(jì)劃在近一兩年內(nèi)處置房產(chǎn)的業(yè)主而言，把握5月9日前的政策窗口期無(wú)疑是明智之舉。新韓銀行Premier PassFinder專業(yè)委員吳炳卓(音)的測(cè)算結(jié)果顯示：假設(shè)A在調(diào)整適用地區(qū)持有兩套住房，其中一套是10年前以10億韓元購(gòu)入、現(xiàn)價(jià)20億韓元的住宅。若在5月9日前售出，受惠于基本稅率(6%~45%)及長(zhǎng)期持有特別扣除(持有10年扣除20%)政策，其應(yīng)繳轉(zhuǎn)讓稅為3.2891億韓元。

一旦跨過(guò)5月10日這一時(shí)點(diǎn)，基本稅率將額外加征20個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)期持有特別扣除政策亦不再適用，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅將飆升至6.4076億韓元，實(shí)現(xiàn)翻倍。若為三套房持有者，加征幅度更是高達(dá)30個(gè)百分點(diǎn)，僅轉(zhuǎn)讓稅一項(xiàng)開支就高達(dá)7.5億韓元。

若A傾向于將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，情形則更為復(fù)雜。簡(jiǎn)單贈(zèng)與情況下，子女需承擔(dān)6.014億韓元的贈(zèng)與稅，加之2.48億韓元的贈(zèng)與取得稅，整體稅費(fèi)合計(jì)達(dá)8.494億韓元，比加征前的轉(zhuǎn)讓稅高出約5.2億韓元。
“直接贈(zèng)與”抑或“賣房炒股”？

從稅收賬面上看，當(dāng)下出售房產(chǎn)(轉(zhuǎn)讓)較贈(zèng)與更具優(yōu)勢(shì)，但若從資產(chǎn)傳承的全周期考量，結(jié)論則另當(dāng)別論——原因在于需將A出售房產(chǎn)所得收益贈(zèng)與子女的情況納入計(jì)算。若A在5月9日前出售房產(chǎn)并繳納轉(zhuǎn)讓稅(3.2891億韓元)，剩余資金約為16.71億韓元。若將這筆資金贈(zèng)與子女，則需繳納4.74億韓元的贈(zèng)與稅，合計(jì)支出約8.03億韓元。政策加征實(shí)施后，則需補(bǔ)繳6.4億韓元轉(zhuǎn)讓稅，再按剩余差額(13.6億韓元)繳納贈(zèng)與稅3.53億韓元，最終總額為9.93億韓元。

吳炳卓表示“‘直接贈(zèng)與子女’(8.494億韓元)與‘轉(zhuǎn)讓后贈(zèng)與’(8.03億韓元)的成本差距正在縮小，且在政策加征期，直接贈(zèng)與甚至更具成本優(yōu)勢(shì)”。這解釋了為何部分業(yè)主寧愿選擇贈(zèng)與而非拋售。此外，市場(chǎng)也出現(xiàn)了“套現(xiàn)后轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市”等多元化資產(chǎn)配置路徑。他預(yù)測(cè)，受此番政策關(guān)閘影響，多套房持有者清理資產(chǎn)的意愿十分強(qiáng)烈，市場(chǎng)待售房源或?qū)⒊掷m(xù)放量。

房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)企業(yè)“Asil”數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)日，首爾公寓(含商住兩用)在售房源總量達(dá)5.9606萬(wàn)套，自李在明上月23日宣布終止轉(zhuǎn)讓稅加征暫緩政策以來(lái)，增幅達(dá)6.0%(3389套)。首爾江南區(qū)驛三洞一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，鑒于政府未來(lái)可能上調(diào)持有稅，部分缺乏現(xiàn)金流的高齡業(yè)主正加快出貨節(jié)奏。松坡區(qū)可樂(lè)洞住宅小區(qū)Helio City(9510戶)亦出現(xiàn)“急售”現(xiàn)象，套內(nèi)面積84㎡戶型報(bào)價(jià)由30億韓元下調(diào)至29億韓元。

盡管房源增加，交易并未隨之迅速放量。Helio City房產(chǎn)中介表示，25億韓元以上高價(jià)住宅的最高貸款額度僅約2億韓元，非現(xiàn)金充裕者難以承接，同時(shí)，隨著5月9日臨近，市場(chǎng)普遍預(yù)期掛牌價(jià)格仍有下探空間，買方多持觀望態(tài)度。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著3至4月臨近，房源將進(jìn)一步集中釋放，實(shí)際成交價(jià)或呈回落趨勢(shì)。

亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，5月10日之后，隨著房產(chǎn)交易被凍結(jié)，房?jī)r(jià)可能再度上漲。吳炳卓表示“若多套房持有者因稅負(fù)過(guò)重而‘封盤’，市場(chǎng)供應(yīng)將再度陷入枯竭”，“一旦急售房源被市場(chǎng)消化，房?jī)r(jià)或?qū)⒃俅紊蠞q”。