錦滄文華廣場更新項目：歷史建筑功能置換與空間創新的典范

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

本文摘自《易居研究2026迎新專刊：十五五：大力實施城市更新》，作為入選住房城鄉建設部城市更新典型案例的標桿項目，錦滄文華廣場的更新實踐，不僅破解了歷史建筑改造中的諸多技術與運營難題，更探索出民營企業主導的市場化更新機制，實現了經濟、社會、環境效益的多元共贏。本文將系統梳理項目的概況、核心做法、更新成效與局限性，深入剖析其在空間重構、功能定位、文脈保護與市場化運作中的創新經驗，以期為全國同類商辦樓宇更新、歷史建筑功能置換提供可借鑒、可復制的實踐參考，助力城市更新事業高質量發展，推動歷史建筑在新時代煥發新的生機與活力。

摘要

錦滄文華廣場更新項目是上海核心商圈歷史建筑功能創新性置換的典范，在2025年3月成功入選住房城鄉建設部第二批《城市更新典型案例集》，榮獲"既有建筑改造類"案例殊榮，充分體現了其在城市更新領域的示范價值。項目位于靜安區南京西路，前身為1900年建成的滄州飯店，1990年改建為錦滄文華大酒店。2016年啟動改造，2022年竣工，總建筑面積7.14萬平方米。

在改造策略上，項目通過突破性的空間重構策略，創新采用"每4層合并為3層"的技術方案，將標準層高從3.2米提升至4.5米，地下空間由1層增至4層，停車位擴充至350個，成功實現了從酒店向高端辦公與潮奢商業綜合體的轉型。在實施機制上，項目采用民營企業主導的市場化運作機制，寶華集團全程負責投資建設與運營管理，通過精準定位引入OTB集團等首店品牌，形成了差異化競爭優勢。

在更新成效方面，項目注重歷史文脈保護與現代功能融合，嚴格執行綠色建筑標準。更新后項目出租率超90%，資產價值顯著提升，同時通過退界設計優化城市公共空間，實現了經濟、社會、環境效益的多元共贏。總體而言，項目的成功經驗為商辦樓宇更新提供了可借鑒的實踐范例，其創新性的空間重構策略、市場化運作機制和文脈保護方法具有行業示范意義，為全國商辦樓宇更新工作提供了可復制的實踐路徑。

項目概況

錦滄文華廣場更新項目是上海核心商圈存量商業載體功能轉型的典型案例。項目位于上海市靜安區南京西路1225號，其歷史可追溯至1900年建成的滄州飯店，曾接待過孫中山、胡適、泰戈爾等中外名人。1990年在原址建成的錦滄文華大酒店，成為南京西路的地標性建筑，承載著上海改革開放和城市國際化的重要記憶。

隨著城市發展進程的推進，這座經典建筑逐漸面臨功能上的挑戰。2012年，寶華集團接手錦滄文華廣場的更新工作，著手制定詳盡的改造方案。項目于2016年7月正式啟動更新改造，2021年2月竣工，2022年8月全面投入運營，成功轉型為“高端辦公空間與購物中心”相結合的復合型商業體。項目總投資額約18億元，改造后總建筑面積約7.1萬平方米（改造前約6萬平方米），在空間布局和功能配置上進行了全面優化。通過結構改造和空間重組，辦公面積占比達60%，商業面積占比40%，有效提升了空間使用效率。

圖1：項目改造前后圖

二

做法經驗

本項目在歷史建筑改造領域實現了多項技術突破，通過創新的空間重構策略、精準的功能定位和民營企業的市場化運作，為同類項目提供了系統性解決方案。

1.突破性的空間重構策略

面對原建筑層高僅3.2米、停車位30個等硬件條件不足的挑戰，項目團隊采用了創新的"結構置換+空間重組"技術路徑。通過將原有30層建筑"每4層合并為3層"的創造性方案，在建筑總高度不變的前提下，將標準層高提升至4.5米，達到甲級寫字樓標準。同時，通過將標準層平面由人字形優化為五邊形，有效彌補了面積損失，實現了空間效率的最大化。在地下空間利用方面，項目在裙房部分將地下室從1層增至4層，停車位擴充至350個，并創新性地將地下空間轉化為商業用途，顯著提升了空間價值。

圖2：項目空間設計調整示意圖

2.精準的功能定位與業態創新

項目基于深入的市場研究，確立了"高端辦公+潮奢商業"的差異化定位。在辦公業態方面，瞄準南京西路商圈甲級寫字樓供應缺口，打造高品質辦公空間；在商業業態方面，成功引入意大利OTB集團旗下四大設計師品牌旗艦店，形成獨特的品牌集聚效應。這種業態組合既避免了與周邊項目的同質化競爭，又充分發揮了項目的歷史文化底蘊和區位優勢，實現了與傳統商業綜合體的錯位發展。

3.民營企業主導的市場化運作機制

寶華集團作為民營企業，在項目實施過程中展現了高效的決策機制和市場化運作優勢。從資產收購、方案設計到招商運營，企業全程主導，確保了項目定位與市場需求的精準對接。在資金籌措方面，創新采用商業銀行貸款與自有資金相結合的融資模式，為項目提供了穩定的資金保障。在運營管理上，通過精細化成本控制和專業團隊運營，確保了項目的長期盈利能力，為民營企業參與城市更新探索了可行路徑。

4.歷史文脈與現代功能的有機融合

項目在改造過程中特別注重歷史記憶的保留與現代功能的融合。通過保留"錦滄文華"標識和建筑原有的對稱構圖，延續了場所的歷史文脈。同時，嚴格執行LEEDCS金級和綠色二星建筑設計雙認證標準，在立面設計上采用現代材料與工藝，實現了歷史底蘊與現代審美的高度統一。這種處理方式既尊重了城市歷史，又賦予了建筑新的時代內涵。

5.城市公共空間的品質提升

項目通過創新的"退界設計"，將沿南京西路一側的退界距離從4.5米擴展至10米，為城市貢獻了更寬敞的步行空間。同時，通過打造連續的商業界面和優化的步行系統，有效改善了城市公共空間品質，增強了項目與城市的連接性。這種以公共利益為導向的設計理念，體現了項目在城市更新中的社會責任感。

圖3：項目改造后實景圖

三

更新成效

本項目通過系統性的更新改造，在經濟效益、社會效益和環境效益等方面取得了顯著成效，并獲得行業權威認可，入選住房城鄉建設部第二批《城市更新典型案例集》。

1.經濟效益顯著提升

更新后的錦滄文華廣場實現了資產價值的顯著提升。辦公樓部分出租率穩定在90%以上，租金水平達到區域標桿水準；商業部分通過引入特色品牌，形成了穩定的客流和銷售表現。據市場數據顯示，項目整體估值較改造前實現大幅增長，投資回報率達到預期目標。此外，項目的成功運營還為區域帶來了持續的稅收貢獻和就業機會，經濟效益顯著。

2.社會效益持續顯現

項目通過功能轉型和空間優化，為區域發展注入了新的活力。在功能補充方面，項目提供了區域緊缺的高品質辦公空間和特色商業業態，完善了南京西路商圈的功能構成。在公共空間營造方面，項目通過建筑退界和界面優化，改善了城市街道空間品質，為市民提供了更優質的公共環境。此外，項目的成功實施還帶動了周邊區域的品質提升，產生了積極的外部效應。

3.環境效益成效突出

在生態環保方面，項目按照綠色建筑標準進行改造，采用了多項節能環保技術。通過優化建筑圍護結構、升級機電設備等措施，顯著降低了建筑能耗；通過雨水回收利用、節水器具應用等手段，實現了水資源的高效利用。據測算，項目改造后能耗水平較改造前降低約20%，達到了綠色建筑二星級標準，為存量建筑綠色更新提供了示范。

項目局限性

盡管項目取得了顯著成功，但其經驗在更廣泛地域進行復制推廣時，面臨以下深層次的局限性：

1.區位能級的絕對稀缺性制約模式復制

項目的成功極度依賴于南京西路商圈這一全國頂級的商業區位。該地段所蘊含的高端消費能力、品牌集聚效應和資產溢價潛力，是絕大多數城市甚至上海其他區域所不具備的先天優勢。在能級不足的區域盲目復制其“高端辦公+潮奢商業”定位，將面臨巨大的市場風險。

2.結構改造的極高技術門檻與成本壁壘

“每4層合并為3層”是一項極其復雜的系統工程，涉及大規模的結構置換、荷載重新分配與設備系統全域更新，對設計、施工及項目管理能力要求極高，且資金與時間成本巨大。這對于技術實力有限或預算不足的普通開發主體而言，構成了難以逾越的技術與財務壁壘。

3.市場化運作對實施主體的綜合能力要求苛刻

這個項目寶華集團所展現的全鏈條操盤能力、高端商業資源與風險承受能力，在民營企業中屬于鳳毛麟角。多數地區的開發企業難以具備同等的資源整合能力、資本實力和長期運營耐心，使得這種由民企獨立主導并成功運作的高難度項目模式難以被簡單效仿。

4.市場環境變遷下的定位與招商挑戰

項目籌劃期正值市場上升通道，而當前宏觀經濟與商業地產市場環境已發生深刻變化。高端零售擴張趨緩，甲級辦公樓需求分化。其成功引入OTB集團四大旗艦店的招商策略，在品牌方投資日趨謹慎的今天，其可復制性已大大降低，后續項目面臨更大的招商壓力和業態創新挑戰。

5.歷史保護與商業效益平衡的專業性依賴

項目在文脈傳承與現代功能間取得的平衡，依賴于項目團隊的專業判斷與創新設計。在缺乏具備同等歷史素養、設計能力與商業洞察力的團隊時，后續項目極易陷入“過度保護而喪失商業活力”或“過度開發而破壞歷史價值”的困境。

小結

錦滄文華廣場更新項目成功經驗主要體現在三個層面：在技術層面，創新性地解決了歷史建筑改造中的層高、空間利用等核心難題；在商業層面，通過精準的差異化定位，在激烈的市場競爭中開辟了獨特的發展路徑；在文化層面，實現了歷史文脈保護與現代商業功能的有機融合。

該項目的實踐表明，城市更新不僅是建筑空間的改造，更是對城市功能、文化記憶和市場價值的系統性重構。其成功經驗具有重要的借鑒意義，特別是在空間創新利用、市場化運作機制、歷史文脈傳承等方面的方法論，為商辦樓宇更新提供了可復制的技術路徑和商業模式。

然而，需要清醒認識到，項目的成功建立在特定的市場環境和區位條件基礎上。在當前商辦市場面臨下行壓力的背景下，后續項目在借鑒其經驗時，需要更加注重市場風險的研判，在保持品質的同時，增強項目的抗風險能力。建議從以下方面進行優化：首先，在項目定位階段就要充分考慮市場周期性波動，建立彈性化的業態配置方案；其次，在改造投入與產出效益之間尋求更精準的平衡，避免過度投資；最后，要注重運營模式的持續創新，通過數字化、綠色化等手段提升項目長期競爭力。

展望未來，隨著城市發展進入深度更新階段，商辦樓宇更新需要更多元化的解決方案。錦滄文華項目的價值不僅在于其已經取得的成就，更在于它為行業提供的思考框架和方法論啟示。這也提示我們，成功的城市更新項目需要在把握市場規律的基礎上，將技術創新、商業邏輯與文化傳承有機結合，從而實現可持續的價值創造。