新消費派 | 從“工業銹帶”到“消費秀帶” 舊廠房煥新的活力增長密碼

來源：中國金融信息網

新華財經上海2月14日電（記者 楊溢仁）隨著我國城市發展進入存量提質增效的關鍵階段，老舊工業廠房作為城市工業文明的載體，正從“閑置存量”向“消費增量”加速轉型。

城市更新政策的持續發力，正推動工業遺存與新消費需求深度綁定，并催生了一批兼具文化底蘊與商業活力的特色空間。

多位業內專家指出，在城市更新賽道中，工業廠房改造相關板塊正迎來明確的投資機會，優質改造項目有望實現資產增值與消費提振的雙重收益。

那么，老舊工業廠房如何通過空間更新、場景迭代，激活新消費增長極？

空間重生：工業遺產的存量價值重估

不可否認，老舊工業廠房作為城市存量資產的核心組成部分，其改造核心在于實現“保護性利用”與“功能性重塑”的雙向平衡——在改造過程中，通過保留紅磚墻體、鋼鐵構架、標志性煙囪等原生工業肌理，以最小干預原則完成空間活化，既能有效延續城市工業文脈、留住時代記憶，又可為構建不可復制的特色消費場景奠定堅實基底。

來自中信證券的研究觀點指出，當前城市更新政策正持續向盤活存量商業與工業資產傾斜，具備專業改造能力與運營經驗的優質空間運營商，將憑借核心競爭力持續擴大市場份額。

可以看到，工業遺存所獨有的歷史質感與場景辨識度，形成了傳統商業體難以企及的天然差異化壁壘。就目前而言，工業廠房改造的存量空間廣闊，且改造后兼具消費場景屬性的項目增值潛力更突出。

銀河證券方面認為，工業遺產的保護性改造契合城市更新政策導向，相關運營商將持續受益于政策紅利與市場需求釋放。

以上海的實踐為例，從前機器轟鳴的“萬人大廠”——楊浦濱江原上海第十七棉紡織廠已改造升級為上海國際時尚中心，并成功獲評為國家4A級旅游景區，實現了工業遺產與文旅消費的有機融合——這里每年舉辦80余場時尚活動，從品牌發布到時尚秀場；從時尚論壇到創意派對，可謂應有盡有。園區創新打造的“上海寵物時裝周”更吸引了全國2000多只萌寵參與，成為獨特的時尚風景線。

圖為楊浦濱江原上海第十七棉紡織廠已改造升級為上海國際時尚中心（記者 楊溢仁攝）

徐匯濱江的水泥廠則變身為西岸夢中心，入選了上海城市更新最佳實踐案例，直接帶動片區游客量大幅增長，充分彰顯了工業空間煥新后的流量吸引力。

場景迭代：新業態驅動消費活力釋放

舊廠房實現從“工業遺存”到“消費熱點”的跨越，關鍵在于以新業態適配新消費需求，推動場景從“單一觀賞”向“多元體驗”迭代，讓工業空間真正從“打卡地”轉變為“留客型消費場”。

記者走訪發現，如今藝術展演、livehouse、潮牌首店、文創市集、夜間消費等體驗式、社交化、潮流化業態紛紛入駐改造后的廠房空間，精準契合了當代消費群體的個性化的核心訴求。

尤以成都市漆器工藝廠為例，和許多老工業廠區一樣，隨著產業結構變化和設備老化，其逐漸淡出了城市的主流視野。這類老廠房往往面臨兩種命運——要么長期閑置、逐漸荒廢；要么被簡單拆除，徹底從城市記憶中消失，而成都市漆器工藝廠，選擇了第三條路。

圖為原成都市漆器工藝廠“爆改”的消費新地標——大旗茶館（記者 楊溢仁攝）

2025年10月，改造完成后的成都市漆器工藝廠重新亮相——搖身一變，成為了“大旗茶館”。公開數據顯示，茶館開業當月幾乎是“開門即爆”，并躋身大眾點評成都茶館總榜第二，備受年輕人追捧。

一座曾經逐漸被城市邊緣化的老廠房，在完成更新后，迅速變成了現象級消費空間。

來自華泰證券的研究觀點指出，目前“Z世代”已成為消費市場的核心力量，其推動消費需求向個性化、沉浸式、社交化升級，而工業風復合場景恰好精準匹配年輕群體的審美偏好與消費習慣，改造后的工業場景消費客群中，“Z世代”已然成為主力。

仲量聯行中國區戰略顧問部總監徐岱雄表示：“Z世代的崛起加快了新消費風口的形成，由此帶來的商業煥新和人居需求升級成為中國城市更新的內生動力，在此過程中，城市更新項目的運營范式亦顯示出精細化、人性化的特點?！?/p>

值得一提的是，上海的多個標桿案例也持續驗證了上述邏輯。

舉例來看，金橋“EKA?天物”由老舊機電廠改造而成，憑借獨特的工業場景與優質業態組合，一度成功登頂大眾點評上海熱門商場榜首；“力波1987文創園”則由老酒廠煥新而來，融合文創零售、特色餐飲與社群活動等多元業態，同樣入選了上海城市更新最佳案例。

中國城市發展研究院副總規劃師盧詩華指出，當前工業遺存改造已進入“文旅商體”深度融合的新階段，場景創新的質量直接決定了客流集聚效果與消費轉化效率，是激活消費活力的核心抓手。

圖為楊浦濱江原上海第十七棉紡織廠改造的上海國際時尚中心（記者 楊溢仁攝）

價值躍升：城市更新與消費升級雙向賦能

舊工業廠房改造絕非單純的空間翻新，而是實現文化傳承、產業轉型、消費提振的三重共贏，其核心價值在于打通城市更新與消費升級的雙向賦能通道，盤活低效存量資產、拓展消費新場景，最終形成“空間煥新—流量集聚—消費增長—反哺更新”的良性閉環。

事實證明，場景化、差異化的消費供給，是當前提振線下消費、釋放內需潛力的關鍵抓手。

由賽迪顧問聯合中建政研智庫研究院發布的《2026中國工業建筑改造與產業升級白皮書》顯示，2026年國內工業廠房改造的市場規模預計突破1800億元，較此前行業預測顯著上調，彰顯出了該賽道強勁的發展韌性與廣闊前景。

來自清華大學城市治理研究院的觀點指出，城市更新以存量提質撬動增量消費，是超大特大城市實現高質量發展的重要新引擎。

銀河證券方面進一步分析指出，工業廠房改造不僅能夠盤活低效資產，還能帶動建筑、運營、文創等相關產業發展，形成消費增長的聯動效應，對區域經濟的拉動作用顯著。

多位業內專家預測，未來3年至5年，我國工業廠房改造市場規模將保持15%至20%的年均增速，其中“文旅商”融合型項目將成為市場主流，其消費帶動能力較單一功能改造項目料高出40%以上。

上海憑借政策引導與市場驅動雙輪發力，已成功推動一批“工業銹帶”轉型為“消費秀帶”，成為雙向賦能的典范——西岸夢中心被納入上海重大文旅投資消費“雙千億”名單，依托濱水工業場景打造成為了高端濱水消費標桿；上海國際時尚中心則以秀場經濟、品牌零售、休閑體驗的復合業態，成為楊浦濱江片區的消費核心節點，持續帶動周邊消費升級。

圖為獲評成為國家4A級景區的上海國際時尚中心（記者 楊溢仁攝）

不可否認，上海舊工業廠房改造的實踐，為超大城市提供了“存量盤活+消費升級”的可復制、可推廣經驗——既留住了城市工業記憶、守護了文化根脈，又培育了新質消費增長點，將為全國范圍內的城市更新與內需提振工作提供有益示范。

編輯：林鄭宏