法拍房激增10.5萬(wàn)套：抄底狂歡還是清倉(cāng)甩賣？

當(dāng)所有人都在翹首以盼樓市“小陽(yáng)春”的時(shí)候，一組冰冷的數(shù)據(jù)卻像一盆冷水，兜頭澆下了殘酷的真相。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2026年1月，全國(guó)法拍房掛拍量突破10.5萬(wàn)套，成交金額卻逆勢(shì)下跌。

這是一個(gè)極其危險(xiǎn)的信號(hào)：市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)史無(wú)前例的“以價(jià)換量”，而這場(chǎng)風(fēng)暴的中心，正是那個(gè)被稱為樓市“底線測(cè)試”的法拍市場(chǎng)。

很多人看著“平均折價(jià)率71%”蠢蠢欲動(dòng)，以為撿漏的機(jī)會(huì)來(lái)了，殊不知這背后隱藏著怎樣的資產(chǎn)縮水邏輯。

樓市真正的復(fù)蘇之路，或許比我們想象的還要遙遠(yuǎn)，在這場(chǎng)漫長(zhǎng)的下行周期中，千萬(wàn)不能沖動(dòng)上頭，否則你以為抄到了底，實(shí)際上可能是接住了下落的飛刀。

數(shù)據(jù)不會(huì)撒謊，但它往往比現(xiàn)實(shí)更殘酷。

2026年1月，全國(guó)法拍房市場(chǎng)累計(jì)掛拍10.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)3.6%。這看似微小的3.6%，放在龐大的基數(shù)下，卻是壓垮駱駝的又一根稻草。

更令人心驚的是，雖然成交套數(shù)微增2.0%，達(dá)到了1.6萬(wàn)套，但總成交金額卻同比下降了3.4%，僅為215.9億元。

這一增一減之間，透露出一個(gè)極其悲觀的信號(hào)：房子賣出去的難度在加大，而賣出去的價(jià)格在降低。

這就是典型的“以價(jià)換量”。在法拍房市場(chǎng)，賣家（通常是銀行或法院）為了回籠資金，不得不接受更低的價(jià)格。

而買家（投資者或剛需）在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的市場(chǎng)下行后，信心嚴(yán)重不足，只有當(dāng)價(jià)格跌到足以對(duì)沖未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，才會(huì)出手。

清倉(cāng)率僅為14.9%，意味著什么？意味著每上架100套房子，只有不到15套能找到接盤俠，剩下的85套，只能流拍，或者等待下一輪更慘烈的降價(jià)。

這是一個(gè)極度賣方主導(dǎo)轉(zhuǎn)為買方主導(dǎo)的市場(chǎng)，也是流動(dòng)性枯竭的前兆。當(dāng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力大幅下降，所謂的“財(cái)富”不過(guò)是一堆鋼筋水泥的契約，隨時(shí)可能變成砸在手里的燙手山芋。

如果說(shuō)成交量反映的是市場(chǎng)情緒，那么價(jià)格反映的則是資產(chǎn)的真實(shí)成色。

數(shù)據(jù)顯示，法拍房成交均價(jià)為5204元/㎡，同比下降2.7%；平均折價(jià)率僅為71%。這兩個(gè)數(shù)據(jù)結(jié)合在一起，足以讓任何一個(gè)還在幻想房?jī)r(jià)反彈的人清醒。

首先，5204元/㎡的均價(jià)，是一個(gè)極具象征意義的“心理防線”。 這個(gè)價(jià)格已經(jīng)跌破了國(guó)內(nèi)很多三四線城市的新房開盤成本線。

法拍房作為二手房市場(chǎng)的“價(jià)格洼地”，其成交價(jià)往往被視為該區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值的“底線”。當(dāng)這個(gè)底線被不斷擊穿，它不僅會(huì)拉低周邊二手房的掛牌價(jià)，更會(huì)直接擊碎新房市場(chǎng)的價(jià)格體系。

“平均折價(jià)率71%”意味著什么？ 意味著一套評(píng)估價(jià)100萬(wàn)的房子，在法拍市場(chǎng)上只能賣出71萬(wàn)。

這不僅僅是虧損，這是資產(chǎn)價(jià)值的暴力重估。對(duì)于普通家庭而言，一套房子往往占據(jù)家庭財(cái)富的70%以上，如果房產(chǎn)價(jià)值在法拍環(huán)節(jié)被“打骨折”，那么無(wú)數(shù)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表將面臨“資不抵債”的風(fēng)險(xiǎn)。

很多人會(huì)被“71%”的折扣吸引，認(rèn)為這是撿漏的好時(shí)機(jī)。

但請(qǐng)務(wù)必警惕：法拍房的低價(jià)，往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。 這背后可能隱藏著復(fù)雜的債務(wù)糾紛、未騰退的房屋、高額的欠稅，甚至是房屋本身的重大瑕疵。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，低價(jià)往往是陷阱的誘餌，而非餡餅的掉落。

拍賣階段中，二拍成交占比51.9%，成為成交主要來(lái)源——這意味著什么呢？

什么叫“二拍”？通常法拍房一拍流拍后，會(huì)在一拍起拍價(jià)的基礎(chǔ)上打八折再次拍賣。二拍成交占比過(guò)半，說(shuō)明了一個(gè)極其深刻的市場(chǎng)心理變化：買方不再急于出手，他們?cè)诘却偷牡着啤?/p>

在樓市上行期，法拍房往往是一拍即合，甚至經(jīng)過(guò)幾十輪溢價(jià)成交，因?yàn)榇蠹液V信“買到就是賺到”。

而現(xiàn)在，超過(guò)半數(shù)的成交發(fā)生在二拍，意味著市場(chǎng)已經(jīng)形成了一種默契的“空頭共識(shí)”——大家都覺得價(jià)格還會(huì)跌，與其在一拍時(shí)出手，不如等到二拍撿個(gè)更便宜的“死魚”。

這種觀望情緒是致命的。它像一種慢性毒藥，不斷侵蝕著市場(chǎng)的信心。

當(dāng)所有人都捂緊錢包等待“最后一跌”時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)陷入無(wú)量陰跌的死循環(huán)。這不僅僅是購(gòu)買力的問(wèn)題，更是對(duì)未來(lái)預(yù)期徹底崩塌的表現(xiàn)。

在這場(chǎng)法拍房的風(fēng)暴中，不同城市的命運(yùn)截然不同。

一線城市住宅成交均價(jià)28121元/㎡，深圳清倉(cāng)率高達(dá)63.7%，居全國(guó)之首。表面上看，深圳樓市似乎依然堅(jiān)挺，法拍房搶手。

但我們需要透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)：深圳的高清倉(cāng)率，恰恰說(shuō)明了其核心資產(chǎn)的稀缺性和流動(dòng)性價(jià)值。即便在下行周期，一線城市的核心地段依然是資金的避風(fēng)港。

這并不能代表全國(guó)樓市的真相。

對(duì)于廣大的二線和三四線城市，價(jià)格梯度明顯，清倉(cāng)率更是慘不忍睹。這才是中國(guó)樓市的“基本盤”。絕大多數(shù)普通人的房子，并不具備深圳那樣的流通性和抗跌性。

在三四線城市，法拍房可能面臨“無(wú)人問(wèn)津”的窘境。那里沒有大量的高凈值人群來(lái)托底，也沒有強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐來(lái)消化庫(kù)存。

這種分化告訴我們一個(gè)殘酷的道理：樓市的普漲時(shí)代已經(jīng)徹底結(jié)束，資產(chǎn)的價(jià)值正在回歸其本質(zhì)。

你手里的房子，如果不在核心城市、核心地段，那么在法拍市場(chǎng)上，它可能連打折賣出去的機(jī)會(huì)都沒有。對(duì)于持有多套房產(chǎn)的非核心城市家庭來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的每一個(gè)持有日，都可能是資產(chǎn)縮水的開始。

材料中提到，住宅成交金額占比54.2%，是市場(chǎng)主力。這看似平常的數(shù)據(jù)背后，卻隱藏著令人心酸的民生圖景。

法拍房的來(lái)源通常有三種：商業(yè)貸款斷供、民間借貸糾紛、司法沒收。在住宅占比高達(dá)一半以上的背景下，我們不得不正視一個(gè)現(xiàn)象：普通家庭的斷供風(fēng)險(xiǎn)正在上升。

在過(guò)去幾年高位接盤的購(gòu)房者，現(xiàn)在正面臨著房?jī)r(jià)下跌、收入不穩(wěn)定的雙重打擊。

當(dāng)房子市值跌破了貸款余額，當(dāng)每月的房貸成為難以承受的重?fù)?dān)，斷供便成了無(wú)奈的選擇。而這些曾經(jīng)承載著家庭希望的住宅，最終流入了法拍市場(chǎng)，以71%的折扣被賤賣。

這不僅僅是數(shù)字，更是無(wú)數(shù)家庭的悲劇。它警示我們：在高杠桿時(shí)代，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性遠(yuǎn)比資產(chǎn)增值更重要。

千萬(wàn)不要為了所謂的“抄底”而盲目加杠桿，否則一旦遭遇收入波動(dòng)，你辛苦積攢的首付和多年的月供，都將在法拍的那一刻化為烏有。

分析至此，結(jié)論已經(jīng)非常清晰。法拍房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌、二拍為主、城市分化，無(wú)一不在訴說(shuō)著同一個(gè)事實(shí)：樓市尚在寒冬，復(fù)蘇遙遙無(wú)期。

現(xiàn)在的市場(chǎng)，就像一個(gè)巨大的沼澤。表面看似平靜，甚至偶爾泛起一點(diǎn)漣漪（如個(gè)別城市的小幅回暖），但底下暗流涌動(dòng)，深不見底。對(duì)于普通投資者和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在這個(gè)階段“沖動(dòng)上頭”，無(wú)異于盲人摸象。

我們要明白，法拍房的數(shù)據(jù)是滯后的，它反映的是過(guò)去一段時(shí)間積累的風(fēng)險(xiǎn)釋放。而未來(lái)的不確定性，只會(huì)比數(shù)據(jù)更復(fù)雜。

不要被所謂的“低價(jià)”誘惑，不要被“回暖”的假象蒙蔽。在這個(gè)現(xiàn)金為王的時(shí)代，保護(hù)好你的錢包，比買錯(cuò)一套房要重要一萬(wàn)倍。

真正的底部，從來(lái)不是靠猜測(cè)得來(lái)的，而是要靠時(shí)間和空間去換來(lái)的。 在黎明到來(lái)之前，請(qǐng)務(wù)必保持清醒，捂緊口袋，靜觀其變。因?yàn)樵谶@個(gè)漫長(zhǎng)的季節(jié)里，活下去，比暴富更重要。