市場告別“以價換量”，上海1月二手房成交同比上漲24.18％

上海某中介門店。 李貝貝/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

上海市房地產交易中心數據顯示，2026年1月，上海二手房成交22834套，同比增長24.18%，承接了2025年12月的“翹尾回升”態勢。

上海鏈家研究院負責人李根表示，從客戶業主心態看，房客源成交周期均較2025年12月加速，市場信心逐漸修復重鑄：“連續多月成交量回穩，客戶信心提升，庫存去化加速，二手房掛牌量連續9個月逐漸下降，庫存去化壓力降低，供需關系趨于逐漸平衡。”

“開年二手房市場延續了去年四季度的翹尾行情。”上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者分析，當前上海二手房交易比較活躍，市場韌性足，疊加近期房地產積極信號持續釋放，預計節后三月市場熱度有望延續，走出企穩向好行情。

成交高位運行

據58安居客統計，2025年，上海共成交了254218套二手房（含商業）。其中，2025年12月，上海二手房（含商業）成交量再度突破2.3萬套，成為全年僅次于“金三銀四”的第三高點，并且連續兩個月成交超過2.2萬套，創下近8個月新高。

2026年初，上海二手房市場順利承接了這一回暖態勢。據網上房地產統計，截至1月31日，今年1月，上海二手房累計成交22834套，環比12月的22961套下降0.5%；同比2025年1月成交的18387套，上漲4447套，漲幅24.18%。

從日均成交量上來看，太平洋房屋提供的數據顯示，1月上海二手房日均成交量約736套。工作日成交量基本穩定在600套以上，周末的日成交量更是頻頻破千。尤其是從1月10日起，連續3周周末、全月共有7個交易日單日成交量破千套。其中1月10日單日成交達1261套，為近3個月新高。

成交量穩定的同時，價格端也同步釋放積極信號。上海中原地產數據顯示，1月上海二手房成交均價為36161元/平米，環比上漲2.71%。二手房市場呈現出“以價換量”階段向“量價趨穩”階段過渡的跡象，市場活躍度持續高位。

“當前市場消化速度已超過新增掛牌速度，買家‘大刀砍價’的情況減少，議價空間在顯著縮小。”盧文曦表示，有少量業主選擇暫時撤牌觀望，市場預期出現一定改善，二手房市場不再單純依靠“以價換量”來維持成交量。

從成交結構來看，上海中原地產統計，1月大浦東成交4723套，環比增加6.54%；寶山排名第二，成交2164套，環比增加7.18%；閔行排名第三，成交2029套，環比增加2.22%，可見活躍區域交易進一步提升；從環線分布來看，外環郊外占比超過50%，說明近期剛需入市繼續保持穩定。在上海浦東新區三林一家鏈家門店，中介人士向記者透露，從該門店的實際成交來看，低總價“老破小”房源成為購房者的“上車首選”。

同時，58安居客統計數據顯示，1月上海成交二手房中，低總價房源的供給比例達50.06%，對應流量比例更高；中高、高總價房源的供需占比均不足14%，更多高凈值人群仍將目光聚焦于新房市場。“這種以剛需為主導的供需結構，為成交量爆發提供了基礎。”58安居客研究院院長張波認為，當下剛需群體是二手房市場的核心購買力，低總價房源的充足供給有效釋放了積壓的購房需求。

太平洋房屋統計數據亦顯示，1月其公司成交主力為剛需房源，總價300萬元以下的房源占比同比環比均增加。公司方面指出，總價300萬元以下是置換鏈條第一環節，300萬元以下成交占比逐步提升，現在接近半壁江山。同時，議價空間收窄但成交周期優化，賣方讓步趨于理性。此外，客源成交周期從124天縮短至114天，買賣雙方匹配效率明顯提升。

庫存連續9個月下降

對于上海二手房市場的持續回溫，盧文曦指出，市場情緒轉暖是重要推動力：“從去年十月份之后，上海二手房市場的交易量都非常活躍，市場情緒一旦起來之后，反而促使大家更快地入市。”

成交量高位運行的同時，上海二手房庫存也持續去化，供需格局明顯改善。盧文曦表示，尤其是近期二手房掛牌量在不斷下降，意味著市場消化的速度已經超過了新增掛牌的速度，“這一指標意味著價格開始企穩的可能性，是非常有希望的。”

同時，上海鏈家指出，上海二手房當前庫存量較2025年1月下降約20%，掛牌量的持續回落顯示市場供需關系正逐漸趨于平衡。而截至1月底，上海二手房掛牌量為8.24萬套，較歷史峰值減少近3萬套。

上海某中介門店。 李貝貝/攝

同時，根據太平洋房屋的監測數據，目前上海全市二手房庫存量已連續9個月下降。截至1月底，同比下降約20%，供需關系趨于平衡。房東心態逐漸回暖，議價空間收窄，購房者的觀望情緒也有所減弱。

政策端的持續發力，更為市場回暖注入信心。可以看到，2026年開年半個月內，換房個稅退稅優惠延續至2027年底、央行釋放“降準仍有空間”信號、商業房產首付松動等利好政策密集出臺，有效降低購房成本、寬松市場資金環境。

尤其是2月2日，上海浦東新區、靜安區和徐匯區正式啟動收購存量住房用作保障性租賃住房試點工作，中國建設銀行上海市分行提供專項金融支持。地段條件較好、產權清晰、中小戶型、業主置換意愿強烈的房子有望被優先收購。

對此市場人士普遍認為，上海作為超一線城市，首次由政府平臺收購核心區域二手房用于保障型租賃住房，不僅為市場相關房源提供托底與流動性支持，更釋放出強烈的穩定市場信號。

春節后上海樓市“小陽春”可期

多位受訪業內人士對后市持樂觀態度，普遍認為上海樓市“小陽春”可期。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，1月上海二手房市場維持熱度，一方面是政策顯效下潛在需求釋放，另一方面受春節假期后移影響，基數相對較低，春節后隨著需求進一步釋放，“小陽春”行情值得期待。

“展望后續，隨著春節后置換需求逐步釋放，疊加政策紅利持續傳導，上海二手房市場金三銀四行情值得期待。”太平洋房屋表示。

盧文曦認為，按這樣的趨勢來預判，“小陽春”應該說是提前出現了，且三、四月份依然會有不錯的交易量，上海已經走出了一個淡季不淡的行情。同時，上海還官宣收購二手房做保障性租賃住房，將更有利于盤活存量房源，激活剛需群體，市場流動性會更有活力。

不過，較之二手房市場的活躍，1月的上海新房市場相對冷靜。據上海中原地產數據，1月全市新房成交面積為28.7萬平米，環比下降38.6%，延續了近期市場的平緩走勢。

上海浦東新區某小區。 李貝貝/攝

供應方面，房企推盤節奏保持審慎。全月共19個項目入市，其中11個樓盤的單次推盤量不足百套；從網簽數據看，市場的分化在真實去化階段更為清晰。1月入市的19個新盤中，僅2個網簽率突破50%，最高為65%；而網簽率低于10%的項目多達10個，其中2個甚至為零網簽。

對此，盧文曦強調，雖然新房成交節奏有點放緩，但是存量市場表現較為突出，這也給置換鏈條順暢提供了不錯的基礎，“市場的蟄伏是為后續成交提供蓄力。”

張波亦向記者分析稱，二手房回暖與新房銷售從數據來看似乎是此消彼長，但兩者客群分化的趨勢將表現得更為明顯。從安居客線上數據來看，2026年1月一、二手房市場重合度僅12%左右，剛需客群向二手房聚集、改善客群偏好新房的格局愈發清晰，二手房成交活躍打通了“賣舊買新”置換鏈條，為新房改善型房源去化提供直接支撐。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧