新城控股子公司破產審查

近日，南京新城萬博房地產開發有限公司（新城控股旗下子公司）被申請破產審查。

一、核心事件：破產審查申請

? 申請時間：2026年1月9日，全國企業破產重整案件信息網顯示該公司被綠城建筑科技集團有限公司申請破產審查。

? 受理法院：南京市建鄴區人民法院。

? 涉及項目：該公司在南京開發了地標綜合體——建鄴吾悅廣場。

二、公司基本情況與法律風險

? 企業狀態：企查查顯示公司目前仍為“在業”狀態，但已被列為被執行人，深陷多起法律訴訟，未履行總金額為1264.36萬元。

? 司法案件：公司存在大量司法風險，包括司法案件210條、裁判文書23條、立案信息108條、開庭公告215條。

? 具體糾紛案例：

? 2023年，因裝飾裝修合同糾紛，法院判決南京新城萬博房地產開發有限公司向品質生活（北京）科技有限公司給付工程款2,020,822.2元及逾期付款利息。

? 2024年，因金融借款合同糾紛，徽商銀行南京分行起訴要求對位于建鄴吾悅廣場5幢5室的不動產行使優先受償權。

三、對建鄴吾悅廣場的直接影響分析

1. 運營影響評估

? 有限直接影響：業內人士指出，對于已形成穩定運營體系的建鄴吾悅廣場，開發商的破產審查對其日常運營的直接影響相對有限。

? 核心價值不變：商業項目的核心價值在于其地理位置、業態組合及運營能力，這些要素并未因開發商的法律問題而改變。

2. 資產抵押情況

? 高比例抵押：建鄴吾悅廣場或已被抵押用于融資。公開報道顯示，為緩解資金壓力，新城控股已將其核心商業資產吾悅廣場進行大規模抵押。

? 具體數據：據新城控股2025年半年度財報，賬面價值約1215億元的投資性房地產（主要為吾悅廣場）中，截至2025年6月末已有約1065億元處于受限狀態，抵押比例高達約88%。

3. 潛在機遇

? 引入新投資者：即便后續進入破產清算程序，對商場來說也可能是一種機遇，有望引入更具實力的投資者或運營方。

? 運營獨立性：商業項目的運營通常由專業商管團隊負責，與開發主體的法律風險有一定隔離。

四、建鄴吾悅廣場項目詳情

1. 項目概況

? 投資規模：斥資超50億元打造，體量達36萬平方米。

? 業態組合：聚合購物中心、主題商街、高端公寓與康養等全維業態，其中20萬㎡商業（含16萬㎡購物中心）自持比例高達80%以上。

? 設計特色：2021年開業之初便以國內首創的400米室內水系長廊、7000平方米下沉式演繹廣場及層層退臺的空中花園等創新設計，迅速躋身南京網紅打卡地行列。

2. 運營表現

? 歷史業績：2023年該商場實現銷售額14.1億元，年客流量達1726萬人次，穩居建鄴區商業綜合體銷售額第三名。

? 近期狀況：隨著時間的推移，商場人氣有所滑落，招商品牌遭網友吐槽。有消費者反映“感覺這個吾悅很迷，總是招一些‘小眾’、沒有品牌力的牌子”。

? 實地探訪：西祠房產實探發現，其購物中心基本是滿租狀態，但主題商街出現了多個店鋪空置的情況，正在招租。

3. 近期運營活動

? 創新營銷：2025年11-12月，建鄴吾悅廣場舉辦“瘋狂派對-寵物嘉年華”主題活動，將《瘋狂動物城2》熱門IP與自身“寵物友好”戰略深度融合，獲得南京電視臺民生事業部授予的“寵物友好商場”官方授牌。

? 年終盛典：2025年12月19-21日，舉辦“非常暖趴”年終盛典，通過冬日亮燈儀式、東方交響管樂團演出、創意市集等活動，強化商場作為城市社交生活目的地的屬性。

? 夜經濟布局：商場室外街區通過規范化管理，顯著促進了日夜經濟的深度融合發展，成為拉動區域消費的引擎之一。

五、行業背景與新城控股整體狀況

1. 南京房企破產潮

? 多家房企陷入危機：除南京新城萬博外，南京瑞景房地產開發有限公司、南京銀城房地產開發有限公司、南京卓景置業有限公司、南京佳佑城房地產開發有限公司等多家本土房企均被申請破產審查。

? 行業集中度提升：房地產行業格局愈發呈現強者恒強、弱者退場的形勢。克而瑞2025年1-10月中國房地產企業銷售榜顯示，千億級房企僅剩7家，相比2021年巔峰時期的43家大幅減少。

2. 新城控股集團現狀

? 銷售下滑：2025年前10個月，新城控股銷售金額164.68億元，同比減少52.2%；行業排名跌至第41位。

? 商業運營支撐：同期商業運營收入116.96億元，同比增長10.49%，成為公司重要的現金流來源。

? 債務壓力：截至2025年三季度末，新城控股總債務為525億元，其中一年內到期的非流動負債137.88億元。

? 融資努力：2026年2月，新城控股在路演中表示，有意對即將到期的4億美元境外債券進行部分再融資，其余利用境內資金償還。

六、法律程序與債權人權益

? 破產審查流程：根據《企業破產法》，破產審查是法院受理破產申請前的審查程序，旨在判斷債務人是否符合破產條件。

? 債權人申報：如法院正式受理破產申請，將發布債權申報公告，債權人需在規定期限內向管理人申報債權。

? 南京破產審判經驗：南京法院在破產審判方面有豐富經驗，5年來通過破產審判化解債務4200余億元，幫助450多家企業煥新重生。

七、總結與展望

南京新城萬博房地產開發有限公司的破產審查申請，是當前房地產行業深度調整期的一個縮影。對于其開發的建鄴吾悅廣場而言，雖然開發主體的法律風險可能帶來一定不確定性，但商場本身的運營價值、地理位置和品牌影響力仍然存在。未來可能出現以下幾種情況：

1. 平穩過渡：如能找到合適的投資者或運營方接手，商場運營可能不受影響甚至得到提升。

2. 資產重組：通過破產重整程序，優化資產結構，引入戰略投資者。

3. 運營調整：商管團隊可能根據市場變化調整業態和品牌組合，提升競爭力。

這一事件也反映出，在行業轉型期，商業地產的運營能力與資本實力同樣重要，專業化、精細化的運營將成為穿越周期的關鍵。