炸鍋！馬年樓市徹底反轉，全國漲聲四起，當下買房穩抓最后紅利

2026 年馬年開年，中國樓市迎來四年調整后的標志性轉折，“全國漲聲四起” 并非空穴來風，而是政策底、市場底、資金底三重力量共振的必然結果。國家統計局 2 月數據顯示，70 個大中城市商品住宅價格環比降幅全面收窄，一線城市二手住宅降幅收窄 0.4 個百分點，二線、三線城市分別收窄 0.2 個和 0.1 個百分點，止跌回升趨勢已明確顯現。這一反轉背后，是政策、市場、資金的系統性發力。

政策層面實現從 “微調” 到 “強托底” 的質變。與以往 “添油戰術” 不同，2026 年作為 “十五五” 開局之年，中央明確提出 “政策一次性給足”，住建部部署 “穩市場、防風險、優供給、促轉型” 四大目標，標志著調控思路轉向構建房地產發展新模式。截至 1 月，全國超 60 個城市出臺優化政策，金融支持力度空前：首套房貸利率降至 3.5%-4% 區間，部分城市進入 “2 字頭”，首付比例最低 15%，公積金貸款額度大幅提升；稅費優惠精準落地，換購住房個稅退稅延續至 2027 年，不足 2 年住房增值稅率從 5% 降至 3%，一套 500 萬房產可省近 10 萬元稅費，有效激活 “賣舊買新” 鏈條。供給端更出現突破性舉措，地方政府用專項債收購存量房轉化為保障房，3000 億元保障性住房再貸款落地，既化解房企風險，又加速去庫存。?

市場層面呈現 “核心領跑、逐步擴散” 的回暖態勢。中指研究院數據顯示，1 月全國百城新房均價環比上漲 0.18%，二手住宅均價跌幅收窄，核心城市成為反轉風向標：北京二手房連續三個月網簽超 1.4 萬套，深圳成交創 10 個月新高，上海核心板塊成交周期縮短 40%，優質次新房掛牌價上漲 4%-6%。強二線城市緊隨其后，杭州、成都、武漢等產業基礎扎實的城市，改善型需求持續釋放，地鐵盤、品質盤成為上漲主力；即便是此前調整較深的三四線城市，也隨著庫存壓力緩解和利率優勢凸顯，呈現止跌跡象。這種回暖并非短期炒作，而是建立在價格泡沫充分擠壓后的理性修復 —— 全國 70 城新房和二手房價格較峰值分別回撤 10.1% 和 17.4%，部分三四線城市跌幅超 20%，為上漲預留了合理空間。?

資金層面的寬松為反轉提供了充足彈藥。當前居民儲蓄存款突破 160 萬億，廣義貨幣 M2 持續增長，市場 “彈藥充足”；央行維持流動性寬松，MLF 利率穩步下行，為房貸利率走低提供支撐。融資端 “白名單” 制度落地，2025 年專項債限額 4.4 萬億元，“白名單” 貸款超 7 萬億元，近 20 家房企完成債務重組，行業風險化解取得實質進展，房企拿地積極性回升，土地市場熱度回暖，預示未來新房價格存在明確上漲空間。?

二、紅利本質：不是普漲狂歡，而是結構性窗口?

需明確的是，馬年樓市反轉絕非過往 “大水漫灌” 式的普漲，“分化” 仍是核心關鍵詞，當下的 “最后紅利” 本質是政策紅利與價格洼地疊加的結構性機會。曹德旺的警示依然值得警惕：房地產 “普漲時代” 已徹底終結，人口與產業成為房產價值的核心分水嶺，盲目跟風可能面臨財富縮水風險。?

紅利的核心在于 “政策托底 + 成本低位” 的雙重優勢。當前政策支持力度已達頂峰，首付比例、房貸利率、交易稅費均處于歷史最低水平，且限購政策加速退出，北京已放寬非京籍購房條件，一線城市全面取消限購預期強烈。這種政策紅利具有時效性，隨著市場回暖，未來政策將逐步回歸中性，優惠措施可能有序退出，此時入市相當于鎖定 “政策紅包”。同時，經過四年調整，核心城市核心板塊房價處于相對洼地，上海核心區 2025 年逆勢上漲 0.3%，庫存去化周期降至 15 個月健康水平，這類優質資產的上漲空間已明確。?

但紅利的兌現存在嚴格的 “區域與資產篩選”。一線及強二線核心城市憑借人口持續流入、產業支撐強勁，成為紅利集中地：2025 年深圳人口凈流入近 50 萬，杭州、成都均超 20 萬，瑞銀預測這類區域核心房源 2026 年可能上漲 3%-5%。而人口凈流出、庫存高企的弱三四線城市，仍面臨去化壓力，2025 年全國三四線城市人口凈流出 312 萬人，廣義庫存去化周期普遍超 30 個月，部分城市可能再跌 10%，非核心房源成交周期超 180 天，流動性枯竭。資產類型上，90-144㎡的改善型品質住宅成為市場主力，占比已達 55%，2026 年有望突破 60%，而三四線城市的老破小、遠郊盤，因戶型落后、配套不足，正淪為 “負資產”。?

此外，紅利的可持續性建立在行業轉型基礎上。2026 年樓市已從 “增量擴張” 轉向 “存量優化”，“好房子” 時代正式開啟。住建部推動建立層高、采光、綠色建材等剛性標準，現房銷售試點推廣、預售資金監管強化，化解交付風險的同時，推動住宅品質升級。這類符合 “居住本質” 的優質資產，既能抵御市場波動，又能享受長期增值，是紅利的核心載體。?

三、精準施策：不同群體的紅利把握策略?

面對馬年樓市的反轉機遇，不同購房群體需摒棄盲目跟風，結合自身需求精準布局，才能穩抓最后紅利。?

剛需群體應把握 “低成本上車” 的核心邏輯。優先選擇一線和強二線城市核心板塊的現房或準現房，聚焦居住本質，重點關注教育、醫療、交通等基礎配套。充分利用低利率、低首付政策，避開人口持續流出的弱三四線城市和遠郊盤 —— 這類區域不僅升值無望，還可能面臨流通困難。以一套總價 300 萬的剛需房為例，首付 15% 僅需 45 萬，房貸利率 3.5%，三十年月供約 1.2 萬元，較 2021 年高位節省月供近 4000 元，政策紅利顯著降低了購房門檻。?

改善型群體可借助 “賣舊買新” 政策紅利實現升級。當前換購稅費優惠、公積金額度提升等政策，為置換提供了絕佳窗口期。重點關注戶型設計、物業服務和社區配套，優先選擇核心城市產業板塊的品質住宅，這類房源兼顧居住舒適度與資產增值潛力。以上海為例，核心區改善型次新房掛牌價穩步上漲，而老舊小區流動性減弱，“賣舊買新” 既能改善居住條件，又能優化資產結構，享受結構性上漲紅利。?

投資者需徹底摒棄炒房思維，轉向 “核心資產保值”。聚焦一線及強二線核心城市的稀缺優質資產，遠離遠郊大盤、商業公寓及弱線城市房產。投資邏輯應從 “博漲幅” 轉向 “重品質、看運營”，關注租金回報率和資產流動性，以長期持有、現金流覆蓋為核心原則。需警惕持有成本上升風險：當前城鎮居民家庭債務收入比已達 132%，房貸、物業費、維修費用等疊加，多套房持有壓力顯著，房產稅試點延長雖未擴圍，但長期推進方向明確，提前優化資產結構至關重要。?

結語：把握周期窗口，回歸居住本質?

馬年樓市的徹底反轉，標志著中國房地產市場告別單邊下行，邁入 “分化筑底、理性回暖” 的新階段。當下的 “最后紅利”，是政策托底、價格洼地、行業轉型三重因素疊加的周期窗口，對于有真實居住需求的群體而言，無疑是難得的置業機遇。但紅利的背后是市場邏輯的重構：普漲時代終結，核心資產與非核心資產的價值鴻溝將持續擴大。?

購房者不必再糾結觀望，也不應盲目恐慌，關鍵在于認清趨勢、精準選擇。無論是剛需上車、改善置換還是資產配置，都應回歸 “房住不炒” 的本質，聚焦人口流入、產業支撐的核心區域和品質過硬的 “好房子”。樓市周期循環從不等人，錯過這一輪政策紅利與價格洼地，再想以如此低的成本入市，或許就要再等一個完整的市場周期。馬年樓市反轉已成定局，抓住當下，就是抓住屬于自己的居住與資產雙重圓滿。