報告：今年或是房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵一年，土地市場有望迎來更多企穩(wěn)信號

2月16日，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的報告稱，展望2026年，鑒于行業(yè)長期供求規(guī)模已經(jīng)實(shí)現(xiàn)動態(tài)向好，再加之回購閑置存量用地再上市的推動，以及城市更新帶來的土地要素提升，土地市場有望迎來更多企穩(wěn)信號。

從企業(yè)角度來看，投資端仍將延續(xù)謹(jǐn)慎，鑒于當(dāng)前行業(yè)整體對于風(fēng)險管控力度和需求的進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將進(jìn)一步向資源雄厚、能力扎實(shí)的企業(yè)傾斜。

報告預(yù)計(jì)，2026年土地成交規(guī)模將進(jìn)一步趨穩(wěn)，疊加部分收儲宅地再上市因素，其市場表現(xiàn)有望優(yōu)于新房市場，呈現(xiàn)相對更穩(wěn)健的運(yùn)行態(tài)勢。

分城市能級來看，各能級城市土地成交規(guī)模均延續(xù)收窄。

一線城市成交面積平均下降28%，廣州成交面積降幅最大，達(dá)到38%，北京、上海分別下降20%和37%。年內(nèi)一線城市雖然出讓了大量優(yōu)質(zhì)宅地，屢屢刷新各地板塊地價新高，新房市場表現(xiàn)也優(yōu)于大多數(shù)二三線城市。但是從土地成交規(guī)模來看，一線城市仍繼續(xù)嚴(yán)控新增土地供應(yīng)，保持庫存規(guī)模的持續(xù)健康。

二線城市方面，年內(nèi)成交面積平均降幅大幅收窄至2%，主要是由于前期二線城市調(diào)整幅度更大所致。

三、四線城市成交建面同比下降13%，較上年降幅也有所收窄。不過供地規(guī)模處于前列的城市仍在更加積極地控制供地規(guī)模。

相比土地成交面積而言，成交金額降幅較上年同期收縮幅度更大：2025年全國土地總成交金額2.8萬億元，較上年同期下降了11%，成交金額同比降幅減少了10個百分點(diǎn)。

報告認(rèn)為，這一方面是由于一二線城市成交占比有所上升，另一方面更重要的，是因?yàn)槟陜?nèi)出讓了大量優(yōu)質(zhì)住宅用地，拉高了平均地價水平。此類地塊大多具有更加充沛的利潤預(yù)期，行業(yè)的投資環(huán)境仍在持續(xù)改善。

市場熱度方面，2025年土地交易規(guī)模雖然持續(xù)縮量，但優(yōu)質(zhì)高單價地塊成交占比上升，部分確定性較強(qiáng)的低密新規(guī)類宅地，以及定向回購的保障房地塊實(shí)現(xiàn)高溢價出讓。

2025年招拍掛土地平均溢價率達(dá)到5.3%，平均溢價率較2024年上升了1.1個百分點(diǎn)，年度溢價率為近四年新高。

不過相比2021年以前的水平而言，2025年平均溢價率仍有較大降幅，整體來看能夠溢價成交的地塊仍是少數(shù)。

按成交幅數(shù)統(tǒng)計(jì)，在2025年以來成交的招拍掛地塊中，溢價率高于1%的地塊只有17%。而按照成交總價超過5億元、溢價率不低于15%的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)篩選，按成交幅數(shù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)只有大約0.8%的地塊算得上高熱地塊。這些高熱地塊中，恰好一半來自于杭州、上海、成都三城，這也在側(cè)面進(jìn)一步印證了2025年這三座城市優(yōu)秀的市場表現(xiàn)。

報告在展望2026年方面表示，就此前中央經(jīng)濟(jì)工作會議以及住建部會議定調(diào)內(nèi)容來看，將進(jìn)一步踐行控增量、去庫存、優(yōu)供給的核心原則，有序推動“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)等領(lǐng)域風(fēng)險的有序化。土地市場作為房地產(chǎn)行業(yè)的最上游，各地主管部門勢必將進(jìn)一步審慎確定新一年土地供應(yīng)規(guī)模和時序，在兼顧行業(yè)供求關(guān)系總體平衡的同時，也避免少數(shù)板塊出現(xiàn)短期新增項(xiàng)目過多、競品壓力過高的現(xiàn)象，市場化出讓地塊比例也有望進(jìn)一步增加。

在經(jīng)歷持續(xù)調(diào)整和政府修復(fù)后，2026年房地產(chǎn)市場具備止跌回穩(wěn)的內(nèi)生基礎(chǔ)，但投資意愿短期內(nèi)難以全面恢復(fù)。房企整體投資仍將保持低位，主旋律為“謹(jǐn)慎”與“聚焦”。土地供應(yīng)端趨于精細(xì)化管控，優(yōu)質(zhì)地塊供給有限，導(dǎo)致房企可選投資標(biāo)的收窄，進(jìn)一步加劇區(qū)域分化。

從城市布局看，投資將繼續(xù)向核心一二線城市集中，尤其是那些基本面良好、人口持續(xù)流入、住房需求有支撐的城市板塊。過去追求全國化擴(kuò)張的模式已不再適用，房企更傾向于深耕已有優(yōu)勢區(qū)域或核心城市群。

從企業(yè)結(jié)構(gòu)看，央國企和城投平臺仍是土地市場的中堅(jiān)力量，憑借資金優(yōu)勢和融資便利性，持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲。頭部國央企有望在市場低迷期逆勢布局，增強(qiáng)長期競爭力。而大多數(shù)民營房企及中小規(guī)模企業(yè)仍持觀望態(tài)度，投資力度受限于現(xiàn)金流壓力和銷售回款不確定性，短期內(nèi)難有明顯起色。

值得注意的是，2026年可能是房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵一年。商辦地產(chǎn)REITS的全面推進(jìn)將有助于改善穩(wěn)健運(yùn)營的房企的資金狀況，提升這些企業(yè)投資拿地的能力。