老葉較真丨小區52萬元公共收益扣除管理“能耗”只剩2000元，錢花到哪里了？

“我們小區2025年第四季度公共收益只有停車費一項，共525840元。可是，業委會在公開賬目時，以小區管理能耗支出495795.20元，扣除稅費28044.80元，最終計劃存入小區公共收益賬戶的只有區區2000元！50多萬元究竟花到哪里去了？”最近，普陀區星月藍灣C區部分業主看到櫥窗里那張語焉不詳的公示表時，不淡定了。居民王先生說，50多萬元這么一大筆錢是怎么花掉的，不能只公示一個數目，業主們更想看到明細！然而，對于小區業主的質疑，業委會的工作人員也覺得很委屈。這究竟是怎么回事呢？

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52萬元公共收益只剩2000元？

小區居民王先生告訴《老葉較真》記者，今年1月21日，業委會在小區門口的公告欄里張貼了《已成立業主大會的小區公共收益收支公示表》（以下簡稱《公示表》）。公示表載明，該小區2025年第四季度收入為525840元。這筆收入均來自“停車費”，其余6項收入均為0元。

王先生說，稅費和“能耗”等其他成本均計入“管理成本”，其中稅費28044.80元，“能耗”等其他成本495795.20元，合計523840元。

扣除管理成本，該小區去年第四季度收益實際為2000元。這筆錢將存入小區公共收益子賬戶。

王先生告訴記者，一開始公示的時候，沒有公布明細。

“是什么‘能耗’這么燒錢？照理說，超過5萬元錢就得經過業主大會表決。現在一下子花出去49萬多元，怎么花掉的？我們怎么都不知道？”

根據《上海市住宅小區公共收益管理辦法》：“業主委員會、物業服務企業或者代理記賬機構應當在每季度第一個月15日前將上一季度公共收益收支公示表分別張貼于小區物業服務接待處、公告欄、每個門牌幢出入口等醒目位置，公示至下一季度公共收益收支公示表張貼。公共收入賬戶和公共收益子賬戶的收支明細賬目留存在小區物業服務接待處備查，接受業主、街鎮和房屋行政管理部門的監督。”

有業主告訴記者，2025年5月，新一屆小區業委會履職后，在公開公共收益賬目方面并不積極，業主們每個季度第一個月都會催促。即使后來公開了，也僅僅張貼在物業公司旁邊綠化帶的櫥窗里。上了年紀的業主站在小路邊根本看不清，“每個門牌幢出入口，從來沒有張貼公示過”。

“我們也曾幾次三番向業委會、居委會以及街道辦提出建議，建立業委會跟業主之間的微信群，方便溝通，相關公示貼在群里，方便大家查看，但是這個溝通渠道至今沒有建立。”

業委會端出賬本逐一解釋

那么，業主們質疑的“能耗等其他成本”究竟是什么呢？

2月11日，該小區業委會張主任告訴記者，管理成本在記賬時用統稱“能耗”是符合上海市物業管理相關規定的，所有賬目在上海市物業管理監管與服務平臺可以查到。

至于495795.20元是怎么花掉的？張主任說，按照業委會與物業公司的服務合同，小區公共收益分配由物業公司與業主按四六分成。也就是說，去年第四季度公共收益稅后大約50萬元，物業拿走20余萬元，業委會這邊還有30余萬元，最終存入小區公共收益子賬戶的確實只有2000元。

張主任端出賬本解釋說，僅修理小區樹木一項就花了28萬余元。此外，還給小區購買了一臺路面沖洗車。這兩項支出就超過了30萬元。

張主任提供的小區第四季度公共收益表顯示，物業公司按40%分成，得款199118.08元，業主提留298677.12元。

對于支出的明細，表格顯示物業分成部分占40%，共計199118.08元；小區購置一臺三輪電動路面沖洗車花費19800元；修剪樹木花費286989.89元；小區綠化補種花費43260元；小區業主大會業主委員會會務費花費5000元；小區業委會購買打印機、臺式電腦等花費11760元，加上已入維修資金賬戶的2000元，合計567927.97元。

也就是說，第四季度的公共收益根本不夠花，扣除所有支出，公共收益的余額實際為-68132.77元。

張主任翻著賬本說，第四季度公共收益不夠花的原因，是因為支出項目是前期的，到第四季度才結帳。比如第三季度，停車費、廣告費收入總共約47.5萬元，扣除“能耗”和稅費，有超過18.1萬元打進了公共收益子賬戶。“業主們不能只看第四季度的賬，要把總賬聯系起來看，2025年我們小區的公共收益是有盈余的，跟往年比，這個盈余幅度還是很大的。”

針對業主們“亂花錢”的指責，尤其是花費286989.89元修剪樹木，業委會的工作人員表示很委屈。相關工作人員表示，小區樹木修剪事項早已經過業主大會投票表決，工程價格也在表決票上寫明了，是業主大會表決通過才施工的。

記者注意到，一份《樹木修剪審價書》上寫明，該小區有439棵樹需要常規修剪，每棵綜合單價630元；28棵樹回縮式修剪，每棵600元，優惠后共計287000元。

業主王先生告訴記者，征求意見時，他們就提出價格過高的意見，但是業委會說是暫定價。“我們現在才知道，征求意見時候的價格，就是工程價。”

記者注意到，對于這項工程，業委會也走了第三方工程審價程序。

小區居委會相關負責人告訴記者，這個價格還是通過多方對比才確定下來的。“周邊也有小區單價400元修剪了，我們請那家工程隊來看，他們說我們小區400元/棵做不下來，主要是登高車費用高。15米高的登高車，1200元/臺，按天收。”

啟信寶信息顯示，最終的施工單位是一家微小企業，2024年的員工為1人。

此外，業主王先生還表示，該小區物業服務系包干制，購買路面清洗車這樣的設備應該由物業企業承擔，而不應該由全體業主來承擔。

哪些費用能從小區公共收益開支？

那么，讓星月藍灣C區業主們困惑的“能耗”支出到底是什么？它與公共收益究竟是什么關系？

《上海市住宅小區公共收益管理辦法》第二條規定：“公共收益是指利用住宅小區物業管理區域內業主的共有部位、共有設施設備獲取的收入（以下簡稱公共收入）扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后獲得的收益。”

對此，知名物業問題專家黃友健解釋說，所謂能耗，就是小區內為獲取該項公共收入的消耗，比如管理成本、水電等能耗以及稅費的總和。

黃友健舉例說，如果某個小區停車費收入是10萬元，去掉稅費、人工和水電等，還剩6萬元，那么，這個6萬元就是小區的公共收益。6萬元的50%按照規定，要存入公共收益子賬戶，其中50%以上要用于補充專項維修資金的。剩余部分可以按照業主大會的決定使用，比如用于業主大會和業主委員會工作經費、物業管理活動的代理記賬及審計等費用、物業維護費用、房屋安全保險、聘請業主委員會秘書、訴訟費等物業管理方面的其他合法支出。

黃友健說，所謂能耗僅指獲取這10萬元停車費的消耗。小區的其他管理成本，不能算在該項收入的“能耗”里面。

至于小區里的“綠化補種”開支，黃友健認為，也不應從公共收益里開支。上述文件有規定，屬于專項維修資金使用范圍的項目不得在公共收益中列支：“補種綠化、修剪樹木等，都是對小區既有設施的維護，應使用專項維修資金。如果是調整樹木，比如說，新增或者用一些名貴樹木替換原來的普通樹木，這筆錢就可以從公共收益中列支。”

那么，三輪電動路面沖洗車的錢，應該由物業公司支付還是由小區業主支付呢？黃友健說，如果該小區是包干制物業服務，那么購買這輛三輪電動路面沖洗車的19800元錢，應由物業公司承擔。