最高院：結算時約定以房抵款的，是否構成工程價款優先權的行使？

作者：周軍律師.

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建設工程結算環節，發包方常因資金短缺，與承包方約定以自有房屋折價抵償欠付工程款，也就是俗稱的“以房抵款”。

那么，結算時約定以房抵款的，是否構成工程價款優先權的行使？

最高人民法院案例庫入選案例《海某建設公司訴豐某房地產開發公司建設工程施工合同糾紛案》中明確：

建設工程質量合格的，承包人可自發包人應付工程價款之日起在法定期限內行使工程價款優先受償權，行使的方式包含協議折價或申請人民法院拍賣等。承包方與發包方在結算協議中約定以部分房屋折價支付工程價款的，該約定構成工程價款優先受償權的行使。

最高院認為，

根據當時有效的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號）第十九條：“建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持”及第二十二條：“承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算”的規定，建設工程質量合格的，承包人可自發包人應付工程價款之日起6個月內行使工程價款優先受償權，行使的方式包含協議折價或申請人民法院拍賣。

本案一審中，海某建設公司提交了五方主體蓋章確認的1#、2#、C區商鋪驗收記錄、竣工驗收證明書，證明其具備行使工程價款優先受償權的條件。同時，提交2016年1月9日協議和2016年1月10日抵房明細表。

2016年1月9日協議，主要約定：豐某房地產開發公司2016年元月支付300萬元，2016年8月1日前支付100萬元；其余2689.31萬元抵房，預留工程保證金359.8萬元全部抵房，抵房價格2770元/㎡，C區商鋪4300元/㎡；2016年9月30日起算保修期，保修時間及支付按原合同執行；工程款抵房部分，詳見明細表。2016年1月10日抵房明細表，具體載明以79套住宅按2770元/㎡，7套商鋪按4300元/㎡的單價，抵頂部分工程款。

從上述協議約定可知，對于下欠的工程款，雙方實質上作了兩種約定，一種是現金支付，另一種是以部分房屋協議折價抵頂。

原審判決僅審查了2016年1月9日協議，而遺漏2016年1月10日抵房明細表未予審查，對于協議及抵房明細表中約定的以部分房屋折價支付工程價款的約定，是否構成工程價款優先受償權的行使，未予審理認定。僅基于以現金支付部分工程款的約定，即認定豐某房地產開發公司應給付工程款的日期按雙方2016年協議為2016年1月31日，以海某建設公司2019年2月向一審法院起訴時已超過法定的六個月期限為由，駁回海某建設公司關于工程價款優先受償權的訴求，認定事實不清。

周軍律師提醒，結算時以房抵款，符合法定折價行權要件的，即構成工程價款優先權行使。遇到以房抵款效力爭議、工程價款優先權維權、工程款拖欠等法律難題，建議及時咨詢專業律師，精準研判、依法維權。　　遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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