公寓要漲？澳洲公寓審批大幅下跌，全澳499地租金下跌！獨(dú)立屋行情要變！

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冰火兩重天！澳洲公寓審批暴跌，獨(dú)立房逆勢走強(qiáng)

最新數(shù)據(jù)顯示，受高密度住宅審批大幅下滑影響，1 月份建筑審批總量走低，而非住宅項目則表現(xiàn)強(qiáng)勁。

澳大利亞統(tǒng)計局（ABS）建筑審批數(shù)據(jù)顯示，受高密度住宅審批驟降影響，1 月住宅建筑審批量再度收縮，各大銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告，加息預(yù)期升溫可能繼續(xù)抑制新房供應(yīng)。

經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，1 月總住宅審批量下降 7.2%，至 14,564 套。

ABS 公布：

• 私營部門非獨(dú)立住宅（以公寓、聯(lián)排為主）暴跌 24.5%，至 4,393 套

• 私營部門獨(dú)立住宅審批微增 1.1%，至 9,753 套

與此同時，總住宅審批趨勢值下降 0.1%，繼 12 月下降 0.4% 后，市場動能正逐步走弱。

ABS 建筑業(yè)統(tǒng)計主管 Daniel Rossi 表示，整體下滑主要由高密度住宅拖累。

“這是私營非獨(dú)立住宅連續(xù)第二個月下滑，12 月曾大跌 30.7%?！?/p>

而獨(dú)立住宅板塊展現(xiàn)出韌性：私營獨(dú)立住宅審批趨勢值上升 0.6%，同比上漲 7.1%。

澳大利亞住房產(chǎn)業(yè)協(xié)會（HIA）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Tim Reardon 稱：“這是 2022 年 9 月以來獨(dú)立住宅審批最強(qiáng)的單月表現(xiàn)?！?/p>

一邊是獨(dú)立住宅穩(wěn)步走高，一邊是中高密度住宅大幅回落，這一分化態(tài)勢愈發(fā)明顯。而政策制定者正高度依賴多單元開發(fā)項目，以實現(xiàn)全國住房供應(yīng)目標(biāo)。

分州數(shù)據(jù)顯示區(qū)域差距持續(xù)擴(kuò)大。

經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的總住宅審批：

• 下降：維州（-11.0%）、南澳（-9.3%）、昆州（-6.0%）、新州（-5.1%）

• 上漲：塔州（14.1%）、西澳（13.7%）

獨(dú)立住宅審批呈現(xiàn)類似格局：

• 西澳大漲 11.5%，新州 1.9%，昆州 1.8%

• 南澳大跌 8.9%，維州下跌 3.8%

Rossi 指出：“西澳在 1 月錄得最大漲幅，創(chuàng)下 2021 年 5 月以來最高水平；與之相反，南澳跌幅最大?！?/p>

各州表現(xiàn)分化，給聯(lián)邦政府的《國家住房協(xié)議》（National Housing Accord）帶來挑戰(zhàn)。該協(xié)議目標(biāo)是從 2024 年年中起五年內(nèi)建成 120 萬套新房（每年約 24 萬套），但目前東部主要州的供應(yīng)前景不均。

1 月數(shù)據(jù)中表現(xiàn)最弱的是高密度產(chǎn)品：

• 公寓審批近乎腰斬，至 1,819 套，跌幅大于 12 月，同比暴跌 60.1%

• 聯(lián)排別墅審批大跌 39.2%，至 1,684 套，較 2025 年 1 月下降 11%

不過 Rossi 提醒，假期因素帶來的季節(jié)性影響非常顯著。

“1 月審批量通常會下滑，因為很多人休假。未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的原始數(shù)據(jù)也能體現(xiàn)這一點?！?/p>

盡管住宅套數(shù)下降，1 月建筑審批總價值卻上漲 7.3%，至 177.1 億澳元。

上漲主要由非住宅建筑驅(qū)動：

• 非住宅建筑審批價值大漲 19.1%，至 82.4 億澳元

相比之下：

• 住宅建筑總價值下降 1.2%，至 94.8 億澳元

• 其中新建住宅下降 1.6%，至 82.1 億澳元

• 改建與加建上升 1.6%，至 12.7 億澳元

這一結(jié)構(gòu)表明，在新建住宅難以跟上人口增長與政策目標(biāo)的背景下，更多資金投向了現(xiàn)有房產(chǎn)的翻新升級。

聯(lián)邦銀行（CBA）經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊將非住宅板塊的強(qiáng)勢很大程度上歸因于數(shù)據(jù)中心建設(shè)。

“2024 年年中以來，非住宅審批走強(qiáng)很大程度上來自數(shù)據(jù)中心，ABS 將其歸類為‘其他商業(yè)建筑’。”

截至 1 月的一年里，該類別同比暴漲 197.2%。

各大銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告，1 月數(shù)據(jù)顯示，在高利率與成本壓力下，住宅供應(yīng)前景依然脆弱。

澳新銀行（ANZ）經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Madeline Dunk 表示：“盡管 1 月數(shù)據(jù)受季節(jié)干擾較大，但整體趨勢仍在下行。經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的審批量同比下降 16%。澳大利亞央行（RBA）可能進(jìn)一步收緊政策的預(yù)期，或?qū)⒗^續(xù)壓制建筑審批?！?/p>

西太平洋銀行（Westpac）經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Neha Sharma 也提醒，對波動較大的月度數(shù)據(jù)（尤其是公寓）需謹(jǐn)慎解讀。

“12—1 月淡季的住房數(shù)據(jù)需要更謹(jǐn)慎看待。各州分化明顯，昆州、西澳、南澳表現(xiàn)強(qiáng)勁，而新州、維州持續(xù)走弱?！?/p>

展望后市，Westpac 預(yù)計：“高利率與住宅價格增長放緩將抑制審批前景，2026 年審批量預(yù)計小幅回升至約 20 萬套左右?！?/p>

CBA 則強(qiáng)調(diào)需平滑看待波動較大的數(shù)據(jù)：“建筑審批數(shù)據(jù)向來波動劇烈，趨勢值有助于平滑波動。過去兩個月趨勢數(shù)據(jù)顯示動能逐步放緩。”

該行指出，截至 1 月的一年里，共有193,478 套住宅獲批，較 2024 年年中約 16.5 萬套的低點明顯復(fù)蘇，但警告稱：“隨著年度與季度趨勢審批增速放緩，上行動能已出現(xiàn)減弱?！?/p>

02

1年狂泄36.9%！全澳499地租金下跌，悉尼華人區(qū)上榜

全澳已有499個城區(qū)的租金出現(xiàn)下跌，盡管這為長期承壓的租房者帶來了一線曙光，但上漲城區(qū)的數(shù)量仍是前者的10倍，這意味著租房危機(jī)依然嚴(yán)峻。

全澳租金跌幅最顯著的郊區(qū)出現(xiàn)在首都領(lǐng)地，Oaks Estate的公寓租金中值同比暴跌36.9%。

根據(jù)PropTrack周三發(fā)布的最新修訂數(shù)據(jù)，在全澳接受調(diào)查的近6000個城區(qū)中，共有499個在截至今年2月的時間內(nèi)錄得年度租金下跌，約占總數(shù)的8.3%。

另有352個（5.9%）的租金持平，年增長率為零。

然而，絕大多數(shù)城區(qū)的租金依然深陷上漲泥潭，占比81.8%，表明整體市場依舊處于高度通脹狀態(tài)。

此次租金下跌的現(xiàn)象分布廣泛，涵蓋了每個內(nèi)陸州的首府及偏遠(yuǎn)地區(qū)市場。

長期被視為租賃市場最緊張的大悉尼地區(qū)，反而下跌城區(qū)最多，為101個，跌幅最高達(dá)17.7%。

其它首府城市也顯現(xiàn)出降溫跡象：大墨爾本地區(qū)有90個城區(qū)租金下跌，阿德萊德57個，首都領(lǐng)地39個，布里斯班29個，珀斯21個，達(dá)爾文5個。

在偏遠(yuǎn)地區(qū)，新州有83個區(qū)租金下跌，其次是昆州（53個）、維州（37個）、塔州（11個）、南澳（8個）、西澳（5個）和北領(lǐng)地（2個）。

具體來看，全澳租金下跌最大的區(qū)在首都領(lǐng)地，Oaks Estate的公寓租金同比下跌36.9%，從2025年2月的650澳元降至2026年2月的410澳元。

昆州Bald Hills的公寓租金（-20.4%）和Lowood的公寓租金（-20.2%）緊隨其后。

大悉尼地區(qū)的下跌主要集中在Norah Head（-17.7%）和Blue Bay（-17.5%）等地的獨(dú)立屋。

與此同時，墨爾本的外郊和生活方式型城區(qū)也受到?jīng)_擊，Pentland Hills和Monbulk分別下跌了18.2%和14.6%。

值得注意的是，即便是富人區(qū)也未能幸免。

悉尼華人區(qū)East Lindfield的獨(dú)立屋租金下跌了10%至每周1440澳元，而珀斯的Salter Point也下跌10%至900澳元。

住房專家警告稱，全澳各地的租金可負(fù)擔(dān)性已觸及上限。

住房與無家可歸者高峰機(jī)構(gòu)Q Shelter呼吁政府加強(qiáng)租房者保護(hù)，包括將租金漲幅限制在通脹水平，并設(shè)立“支付金額低于收入30%”的住房目標(biāo)。

Q Shelter表示，房市壓力持續(xù)攀升，低空置率和高租金使得深層改革勢在必行。

他認(rèn)為，政府必須加大對即時救助能力的投資，確保陷入危機(jī)的人群不至于流落街頭或住在車?yán)?，以維護(hù)住房系統(tǒng)的長期健康。

03

悉尼西北山區(qū)公寓樓曝70多處缺陷！停車場開裂、消防系統(tǒng)失靈…開發(fā)商跑路

與在逃開發(fā)商Jean Nassif相關(guān)的Castle Hill高層公寓項目Skyview再陷危機(jī)。

最新披露的報告顯示，該綜合體存在數(shù)十項消防安全隱患，涉及多棟已有居民入住的塔樓，安全狀況令人擔(dān)憂。

最新報告顯示，由在逃開發(fā)商Jean Nassif旗下公司開發(fā)的Skyview項目存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷。在這棟包含五棟塔樓的建筑群中，檢查人員共發(fā)現(xiàn)了70多處缺陷。

新州消防局提交給The Hills Shire議會的報告顯示，去年年底對這處擁有962套公寓的建筑進(jìn)行檢查時，發(fā)現(xiàn)自動火災(zāi)探測報警、緊急對講以及消火栓和灑水系統(tǒng)均存在嚴(yán)重失效。

具體而言，負(fù)責(zé)監(jiān)控整個綜合體的火災(zāi)指示面板顯示了71處故障。在已入住的塔樓中，疏散系統(tǒng)控制面板及地下室均出現(xiàn)了音頻故障。

此外，三棟在建建筑的停車場也未能幸免。報告指出，消火栓和灑水系統(tǒng)的柴油泵燃料箱已被耗盡。

議會次月的復(fù)查顯示，現(xiàn)場仍存在由于進(jìn)水導(dǎo)致的接地故障，以及施工粉塵引發(fā)的探測器污損等重大隱患。

據(jù)悉，Toplace Group在開發(fā)該綜合體期間，因新州公平交易廳對旗下多個項目展開調(diào)查，于2022年被永久吊銷建筑商執(zhí)照，隨后被迫放棄該項目。

目前，創(chuàng)始人Jean Nassif據(jù)信已逃往黎巴嫩，澳洲警方正因其涉嫌一系列金融犯罪進(jìn)行通緝。2021年，該項目曾因新州建筑專員發(fā)現(xiàn)明顯的開裂跡象，導(dǎo)致購房者一度被阻止入住。

該項目于2024年由建筑公司ALAND接手“營救”。根據(jù)雙方達(dá)成的協(xié)議，ALAND負(fù)責(zé)完成剩余三棟作為空殼矗立多月的塔樓。

目前，在建塔樓仍歸Nassif此前經(jīng)營的51OCHR公司所有，而該公司已進(jìn)入破產(chǎn)接管程序。

針對目前的消防隱患，議會投票決定向已入住建筑的業(yè)主及51OCHR公司正式發(fā)出消防安全令，要求其限期修復(fù)相關(guān)系統(tǒng)，并確保消防設(shè)施始終處于正常運(yùn)行狀態(tài)。

接管機(jī)構(gòu)KordaMentha的發(fā)言人對此表示，目前公司負(fù)責(zé)的建筑仍處于施工階段，尚未安排住戶入住。

公司正與ALAND合作確保工程達(dá)標(biāo)，并承諾將為解決消防問題提供資金支持，但具體工程范圍仍有待確定。

根據(jù)安全令要求，業(yè)主方還需聘請專業(yè)的消防管理員，負(fù)責(zé)實時監(jiān)控火災(zāi)指示面板并管理所有故障。

ALAND發(fā)言人則回應(yīng)稱，公司在施工過程中已意識到相關(guān)問題，并將支持業(yè)主履行相關(guān)管理要求，但強(qiáng)調(diào)其職責(zé)范圍并不包括已入住的A棟和B棟塔樓。

04

澳一地公寓庫存僅剩1個月！新房造價飆至$170萬，35%恐爛尾

布里斯班公寓危機(jī)正持續(xù)惡化。最新數(shù)據(jù)顯示，該市現(xiàn)有公寓庫存預(yù)計將在一個月內(nèi)耗盡，而未來供應(yīng)量中約有35%的項目面臨無法開工的風(fēng)險。

一份最新獨(dú)家報告揭示了布里斯班住房危機(jī)的嚴(yán)峻現(xiàn)狀：該市正進(jìn)一步偏離其住房建設(shè)目標(biāo)，目前新建一套公寓的成本已推高至約170萬澳元，導(dǎo)致超過三分之一的未來項目面臨“難產(chǎn)”風(fēng)險。

與此同時，現(xiàn)房市場也陷入極度短缺。

Place Advisory 的研究指出，布里斯班內(nèi)城區(qū)目前的公寓供應(yīng)量僅夠維持一個月，這也是10多年來供應(yīng)最為緊張的時刻。

針對這一局面，澳洲地產(chǎn)委員會昆州分部執(zhí)行董事Jess Caire表示，建筑成本飆升、勞動力短缺以及冗長的審批周期，正嚴(yán)重削弱新房交付能力。

Jess Caire警告稱，若無“極端干預(yù)”，未來任何具規(guī)模的項目都將難以實現(xiàn)盈虧平衡。

目前布里斯班現(xiàn)房均價為83.1萬澳元，而新建供應(yīng)的成本遠(yuǎn)高于此。

這意味著，如果無法保障首次置業(yè)者和自住業(yè)主能買得起的房源，未來市場可能只剩下少數(shù)高端買家能負(fù)擔(dān)得起豪宅。

由Urbis為委員會進(jìn)行的調(diào)研顯示，盡管去年公寓的推出和預(yù)售情況有所好轉(zhuǎn)，但并未轉(zhuǎn)化為實際施工，許多已獲批的項目仍遲遲未能動工。

根據(jù)《塑造東南昆州：2023年東南昆州區(qū)域規(guī)劃》（Shaping SEQ: South East Queensland Regional Plan 2023）設(shè)定的目標(biāo)，布里斯班在2031年前每年需交付約8,000套公寓。

然而Jess Caire指出，自2019年以來，每年的實際交付量不足目標(biāo)的一半，每年的缺口仍高達(dá)4,000至5,000套，供需差距正不斷擴(kuò)大。

隨著2032年布里斯班奧運(yùn)會和殘奧會臨近，市場預(yù)計對勞動力和原材料的競爭將進(jìn)一步加劇Urbis的最新報告顯示內(nèi)城區(qū)公寓平均售價已攀升至175萬澳元。

Urbis董事Paul Riga認(rèn)為，盡管市場顯現(xiàn)出些許改善跡象，但受限于成本，大規(guī)模施工仍未實現(xiàn)。

他表示，2027年以后的很大一部分規(guī)劃項目仍面臨風(fēng)險，若不采取行動，短缺僵局將持續(xù)存在。

此外，Place Advisory的數(shù)據(jù)顯示，過去一年內(nèi)城區(qū)公寓活躍掛牌量近乎減半，僅剩694套，同期價格卻上漲了15%。

由于需求旺盛且供應(yīng)見底，市場正受到嚴(yán)重限制。

Place Advisory and Projects董事Syd Walker介紹，目前布里斯班內(nèi)城區(qū)雖有75個公寓項目（共計約2萬套公寓）處于開發(fā)階段，但其中僅有4,934套在建，其余多數(shù)仍處于獲批未動工或申請階段，遠(yuǎn)無法滿足當(dāng)下需求。

Place New Farm代理人Aaron Woolard補(bǔ)充道，買家競爭已進(jìn)入白熱化，單個房源的咨詢量同比激增44%。

許多無法負(fù)擔(dān)別墅價格的首次置業(yè)者和年輕家庭正涌入公寓市場，同時，投資者活躍度也在提升，目前其購買量已占內(nèi)城區(qū)公寓成交總量的50%。

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