李迅雷：2026買房不如租房

由中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)智庫聯(lián)合主辦的2026網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會于2025年12月在北京舉辦，本屆論壇的主題是“多元?共生”。

中泰國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長李迅雷在接受網(wǎng)易財(cái)經(jīng)智庫專訪時表示，2026年中國經(jīng)濟(jì)正處于多重周期疊加的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未充分、A股牛市基礎(chǔ)有待夯實(shí)、AI產(chǎn)業(yè)機(jī)遇與泡沫并存，而消費(fèi)提振和養(yǎng)老保障則需要超常規(guī)政策發(fā)力。他圍繞房地產(chǎn)市場走勢、資本市場改革、產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會、民生保障升級等核心議題，發(fā)表了精彩觀點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)市場：房價未調(diào)整充分，2026買房不如租房

當(dāng)被問及當(dāng)前房價是否已跌到底部時，李迅雷坦言這一問題如同判斷股票底部一樣難以精準(zhǔn)回答。他指出，房地產(chǎn)調(diào)整并非一蹴而就，日本樓市泡沫破滅后曾持續(xù)下行20多年，而中國房地產(chǎn)自2021年開始回落，至今僅4年左右，調(diào)整并不充分。從估值指標(biāo)來看，當(dāng)前全國房地產(chǎn)租售比約為2%，對應(yīng)相當(dāng)于50倍市盈率，而合理水平應(yīng)在30倍左右，租售比偏低意味著房價仍有調(diào)整壓力。

不過，他也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異。三四五線城市租售比已超過3%，而一線城市租售比不足2%，但一線城市持續(xù)的人口凈流入對房價形成了一定支撐，這與紐約等國際大都市租售比偏低的情況類似，不能一概而論。

李迅雷特別強(qiáng)調(diào)，中國房地產(chǎn)當(dāng)前面臨的是人口周期下行、城市化進(jìn)程放緩與房地產(chǎn)周期下行的三重疊加，這種局面在歐美和日本房地產(chǎn)泡沫破滅時均未出現(xiàn)，需要引起足夠重視。

在當(dāng)前房價持續(xù)下行的態(tài)勢下，租房或許是更穩(wěn)妥的選擇。李迅雷認(rèn)為，2026年買房不如租房，且租房并非意味著長期租賃，若后續(xù)觀察到房價跌至合理區(qū)間，仍可轉(zhuǎn)換為購房。

對于租金與房價的變動速度，李迅雷給出了明確判斷：目前租金的下跌速度更快。他觀察到，北上廣深等一線城市的租金仍在持續(xù)下行，而當(dāng)前樓市面臨的核心問題是租金與房價同步下跌。租售比的計(jì)算公式中，租金是分子、房價是分母，若想讓租售比回歸合理水平，理想狀態(tài)是房價下跌的同時租金上漲，這會加速樓市見底。但當(dāng)前租售比分子、分母同步收縮的態(tài)勢，給房地產(chǎn)市場的調(diào)整帶來了更大壓力，也意味著樓市見底還需等待更明確的信號。

二、金融市場：量化交易需規(guī)范，仍長期看好黃金

針對量化交易被指責(zé)為“割韭菜”的爭議，李迅雷表示應(yīng)辯證看待。量化交易對改善股市流動性有積極作用，但當(dāng)前其交易額已占到市場總交易額的30%左右，比例偏高，建議適度限制至20%左右。他認(rèn)為，股市的核心收益應(yīng)來自上市公司的成長與盈利，而非短期交易套利。對于量化交易的規(guī)范，應(yīng)遵循“三公”原則（公開、公平、公正），限制具有操縱市場嫌疑的交易行為，允許合規(guī)的高頻套利交易。

當(dāng)被問及當(dāng)前牛市基礎(chǔ)是否扎實(shí)時，李迅雷表示仍需進(jìn)一步觀察。2025年前三季度上市公司盈利增長5%左右，擺脫了2021年以來連續(xù)三年的負(fù)增長趨勢，與GDP增速同步，這是積極信號。但2026年上市公司盈利能否持續(xù)提升，AI技術(shù)應(yīng)用與各項(xiàng)改革舉措能否有效落地，仍是不確定因素。若這些條件能夠滿足，牛市基礎(chǔ)將更加扎實(shí)；否則市場仍可能維持震蕩分化格局。

對于普通投資者，李迅雷稱，2026年投資路上最需避開的“坑”是對市場的盲目樂觀。當(dāng)前市場普遍流傳“慢牛”說法，但他認(rèn)為，這類普遍共識仍需打問號，投資者應(yīng)對有爭議的觀點(diǎn)保持重視。

他強(qiáng)調(diào)，市場遵循相反理論，大部分人一致認(rèn)可的事情大概率存在偏差，反而少數(shù)人的判斷更值得關(guān)注。因此，投資者既不宜過于悲觀，也不能盲目樂觀，核心是要擺脫趨同性思維，主動尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會。個人投資者最易陷入羊群效應(yīng)，跟風(fēng)追漲殺跌，而隨著經(jīng)濟(jì)體發(fā)展到一定階段，分化是必然趨勢，這一規(guī)律必須認(rèn)清。

對于金價走勢，李迅雷表示，盡管2026年黃金的漲幅可能難以超越2025年——2025年黃金價格上漲超過50%，白銀價格更是翻倍，表現(xiàn)十分突出——但金價總體上再次大幅下跌的可能性較低，他仍對黃金持長期看好態(tài)度。他解釋長期看好黃金的主要邏輯在于：當(dāng)前全球各國央行的黃金儲備總量相較于60年前并未顯著增加，但同期全球貨幣總量卻膨脹了超過20倍。隨著美元走勢趨弱、其國際主導(dǎo)地位面臨不確定性，一旦美元信譽(yù)松動，各國央行預(yù)計(jì)將繼續(xù)增持黃金，從而對金價構(gòu)成長期支撐。

在配置建議方面，李迅雷將黃金定位為重要的“風(fēng)險對沖工具”。在全球化風(fēng)險上升、國際沖突與博弈加劇的背景下，配置黃金是合理的避險選擇，但他建議其在個人資產(chǎn)持倉中的占比不宜超過20%。此外，還可關(guān)注高股息權(quán)益資產(chǎn)以應(yīng)對國內(nèi)長期利率下行的趨勢；同時可進(jìn)行跨市場布局，例如關(guān)注印度、非洲、美國高科技等境外市場機(jī)會。整體而言，通過貴金屬、權(quán)益類及固定收益類資產(chǎn)的組合，降低集中度，是應(yīng)對市場波動、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的重要方式。

三、AI產(chǎn)業(yè)與投資：AI泡沫無需過度擔(dān)憂，布局龍頭是關(guān)鍵

當(dāng)前市場上關(guān)于“AI泡沫”的討論不絕于耳，但李迅雷認(rèn)為，這恰恰說明市場仍保持著一份理性與謹(jǐn)慎。在他看來，真正需要警惕的并非當(dāng)下的熱議，而是未來當(dāng)所有人一致認(rèn)為“沒有泡沫、前景無限”之時。因此，目前階段對于AI泡沫的普遍擔(dān)憂，反而降低了短期風(fēng)險。

李迅雷指出，AI行業(yè)當(dāng)前仍處于發(fā)展初期，類似第一次、第二次工業(yè)革命，要進(jìn)入大規(guī)模應(yīng)用階段、實(shí)現(xiàn)市場成熟，還需要三五十年的時間。在行業(yè)發(fā)展過程中，“二八現(xiàn)象”甚至“一九現(xiàn)象”是必然趨勢，大量企業(yè)會被淘汰，尤其是當(dāng)應(yīng)用層逐步崛起后，淘汰速度還會加快。

對于投資者而言，布局AI的核心策略是關(guān)注龍頭企業(yè)。李迅雷分享了過往經(jīng)驗(yàn)：2002年他曾倡導(dǎo)研究員篩選各行業(yè)龍頭，30位研究員選出30只股票組成組合，15年后該組合遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏市場，即便龍頭選股準(zhǔn)確率僅40%，但龍頭企業(yè)的高溢價優(yōu)勢顯著。因此，投資者可構(gòu)建潛在龍頭企業(yè)組合，無需過度糾結(jié)當(dāng)前股價高低，長期來看有望獲得更高收益率。

四、民生保障與居民增收：三方面加碼消費(fèi)提振、漲薪難度大

就民生保障與消費(fèi)促進(jìn)的話題，李迅雷提出多項(xiàng)具體建議，他強(qiáng)調(diào)應(yīng)“把錢花在民生上”，他提出三項(xiàng)關(guān)鍵建議：

第一，應(yīng)設(shè)立全國統(tǒng)一的農(nóng)民基本養(yǎng)老金底線，將標(biāo)準(zhǔn)提升至500元/月。當(dāng)前農(nóng)村老人基本養(yǎng)老金水平偏低，而這一標(biāo)準(zhǔn)的支出總額可控，既能縮小城鄉(xiāng)養(yǎng)老差距，也能為農(nóng)村老人提供更堅(jiān)實(shí)的生活保障。

第二，以舊換新政策應(yīng)精準(zhǔn)聚焦中低收入群體與年輕人。他認(rèn)為，消費(fèi)主力是中低收入階層，補(bǔ)貼應(yīng)投向他們需求集中的領(lǐng)域，而非汽車等高價商品——汽車消費(fèi)以中高收入群體為主，以舊換新頻率低、政策效應(yīng)有限。李迅雷的研究發(fā)現(xiàn)，電動自行車等小額商品的補(bǔ)貼乘數(shù)效應(yīng)最高，能顯著帶動銷量增長，更能發(fā)揮補(bǔ)貼的拉動作用。

第三，建議向低收入群體發(fā)放食品券。這一政策在包括美國在內(nèi)的多個國家已廣泛施行，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)波動較大、傳統(tǒng)行業(yè)受沖擊明顯，發(fā)放食品券既能為失業(yè)群體、低收入群體提供基本生活支持，也能有效警惕脫貧后返貧現(xiàn)象。他強(qiáng)調(diào)，民生投入與促消費(fèi)緊密相關(guān)，將資金更多投向民生領(lǐng)域，才能更有力地激活消費(fèi)潛力。

談及居民增收的現(xiàn)實(shí)路徑，李迅雷認(rèn)為，擴(kuò)大財(cái)政補(bǔ)貼帶來的轉(zhuǎn)移性收入最為可行。他提到，近年來中央財(cái)政對地方的轉(zhuǎn)移支付規(guī)模已超10萬億，可從中切出部分資金補(bǔ)貼百姓。

李迅雷提出，填補(bǔ)養(yǎng)老金缺口可借助發(fā)行超長期特別國債，以此為社保體系注入資金。目前，公共財(cái)政持續(xù)補(bǔ)貼社保，財(cái)政用于社保補(bǔ)貼的支出占總財(cái)政支出的8%左右。不過，形勢緊迫，預(yù)計(jì)到2030年該比例將提升至12%，屆時養(yǎng)老補(bǔ)貼規(guī)模將超3萬億，且后續(xù)補(bǔ)貼力度仍會加大。

他強(qiáng)調(diào)，無需因多發(fā)債而卻步。當(dāng)前養(yǎng)老金缺口等結(jié)構(gòu)性問題，若不及時解決，缺口會持續(xù)擴(kuò)大，給未來經(jīng)濟(jì)帶來沉重負(fù)擔(dān)。與其因過度節(jié)儉使問題積壓，不如“長痛不如短痛”，通過大規(guī)模舉債一次性解決當(dāng)下難題，為后續(xù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型鋪平道路。