聯(lián)合普法網(wǎng)： 被騙買了小產(chǎn)權(quán)房，怎么辦？

近日，一篇標(biāo)題為“山東東阿縣:陳集鎮(zhèn)東城雅居小區(qū)在建在售五證齊全嗎?”的報(bào)道，再一次揭示了小產(chǎn)權(quán)房何以在政策明朗的情況下依然可以大行其道的原因所在——本地?zé)o監(jiān)管！

圖片來源媒體報(bào)道

報(bào)道顯示：

項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)政府回復(fù)：“村民的自建房不用辦手續(xù)，對(duì)公開售賣不知情。”

國(guó)土與自然資源局回復(fù)：“東城雅居的相關(guān)銷售方面的手續(xù)具體需要咨詢住建局那邊。”

住建局市場(chǎng)監(jiān)管科：“陳集東城雅居應(yīng)該是沒有手續(xù)的，它這邊是不能辦理不動(dòng)產(chǎn)手續(xù)的，你可以具體問問他們的合同能不能在不動(dòng)產(chǎn)中心備案，或者直接詢問他們有沒有商品房預(yù)售許可證，據(jù)我所知，這個(gè)項(xiàng)目在我們這邊沒有備案，購(gòu)買還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。”

從三個(gè)部門答復(fù)內(nèi)容來看，雖然沒有明確報(bào)道中的地產(chǎn)項(xiàng)目是小產(chǎn)權(quán)房，但至少明確了該項(xiàng)目并非合法合規(guī)的商品房項(xiàng)目。

然而，監(jiān)管部門若隱若現(xiàn)的答復(fù)，很難抵得過地產(chǎn)銷售的虛構(gòu)和誘導(dǎo)，甚至監(jiān)管部門的模糊態(tài)度被房產(chǎn)商充分利用，進(jìn)一步佐證地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性，這也成為了大多數(shù)購(gòu)房者上當(dāng)?shù)母驹颉?/p>

通過報(bào)道也可以看到，被質(zhì)疑的地產(chǎn)項(xiàng)目正在大張旗鼓的公開售賣，且無人監(jiān)管。這似乎更加證實(shí)了該項(xiàng)目的地產(chǎn)銷售宣導(dǎo)內(nèi)容的真實(shí)性。

聯(lián)合普法網(wǎng)·地產(chǎn)陪購(gòu)專家提醒：

小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上“享受”地方政府的默認(rèn)，甚至有村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的“掩護(hù)”，監(jiān)管部門也只能“裝聾作啞”，因此，購(gòu)房者寄托于通過本地官方識(shí)別地產(chǎn)項(xiàng)目是否是小產(chǎn)權(quán)，還是有一定難度的。更不要為小產(chǎn)權(quán)大張旗鼓的廣告宣傳所蒙蔽。

尤其是不要聽信法律會(huì)因?yàn)椤胺ú回?zé)眾”而對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者格外開恩。

因?yàn)椋镜乇O(jiān)管對(duì)小產(chǎn)權(quán)的無視，并不代表小產(chǎn)權(quán)就真的沒有人管。

圖片來自媒體報(bào)道

2021年3月15日，廣州市番禺區(qū)WE公館項(xiàng)目11人被問責(zé)，項(xiàng)目被拆除。

來自網(wǎng)絡(luò)截圖

小產(chǎn)權(quán)購(gòu)買者在執(zhí)法過程中也不會(huì)有任何權(quán)益可言，因?yàn)榉蓪?duì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)的行為不提供任何保護(hù)。

聯(lián)合普法網(wǎng)·專家普法：

中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任、公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明指出，“小產(chǎn)權(quán)房就是在農(nóng)民集體所有土地上所建的房屋，一般情況下是開發(fā)商和村里面的村民委員會(huì)，或者和基層政府比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂一個(gè)合同或者協(xié)議，然后在集體土地上面開發(fā)建房并銷售。”

房地產(chǎn)律師秦兵表示：作為購(gòu)房者，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@些項(xiàng)目本身并不合法，政府以后可能會(huì)強(qiáng)拆，非本村購(gòu)房者可能拿不到補(bǔ)償；并且以后不能流轉(zhuǎn)。

也就是說，小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)政府的背書，無法成為小產(chǎn)權(quán)合法的理由，更無法成為被強(qiáng)制拆除的保護(hù)傘。

也就是說，小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)政府的背書，無法成為小產(chǎn)權(quán)合法的理由，更無法成為被強(qiáng)制拆除的保護(hù)傘。

如果被騙買到小產(chǎn)權(quán)怎么辦？

首先，要盡早維權(quán)。

任何一個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目都具有一定的時(shí)間周期，能夠在開發(fā)商（小產(chǎn)權(quán)實(shí)際投資收益人）還沒有完全脫離項(xiàng)目之前，或者說還具備一定的償付能力，還能夠配合當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門的情況下，是比較容易實(shí)現(xiàn)維權(quán)預(yù)期的。

找開發(fā)商或銷售協(xié)商，不是最佳選擇，因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者很難見到開發(fā)商負(fù)責(zé)人，而銷售往往是第三方，只負(fù)責(zé)銷售，甚至不對(duì)自己的宣傳和承諾服務(wù)，不會(huì)承擔(dān)購(gòu)房者任何售后問題，更不用說退房退款。

最直接最有效的方法還是要通過當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)監(jiān)管部門或項(xiàng)目所在地政府協(xié)助處理。

最重要的是一旦不能有效處理，相關(guān)監(jiān)管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府就需要承擔(dān)一定的行政責(zé)任，更有利于牽制開發(fā)商積極處理。

其次，尋求媒體幫助。

小產(chǎn)權(quán)的公開銷售，監(jiān)管部門的不作為，借助于媒體的監(jiān)督還是很有效果的，更為重要的通過媒體的監(jiān)督報(bào)道可以讓不法行為沒有市場(chǎng)，讓購(gòu)房者所有警示，從一定程度上遏制小產(chǎn)權(quán)的本地化滋生和發(fā)展。

最后，在兩種方式都沒有條件實(shí)施，或者沒有效果的情況下，可以通過人民法院訴訟解決。

需要說明的是，無論是借助于監(jiān)管部門的行政職能，還是借助于新聞媒體的監(jiān)督職能，或者借助于人民法院的訴訟路徑，本質(zhì)上都是在依法維權(quán)，都是在行駛一個(gè)公民的法定權(quán)利。

當(dāng)然，無論采取任何一種方式，采集和鎖定證據(jù)都是決定維權(quán)結(jié)果的關(guān)鍵。

維權(quán)提示：如果您購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)，可通過聯(lián)合普法網(wǎng)·詢法留言（www.lhpf.com.cn）或者將具體情況寫下來發(fā)到:baixingjizhe@126.com 尋求幫助。