土拍場(chǎng)上出現(xiàn)了“超級(jí)錦鯉”

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在1-4月的房企土拍數(shù)據(jù)中，深耕安徽的【偉星房產(chǎn)】闖入全國(guó)新增貨值榜11名，超越了越秀、中海、中鐵建等國(guó)央企。

另一家排名20的南通房企【亞倫房地產(chǎn)】，上個(gè)月成為廣州土拍中最幸運(yùn)的仔，搖中了今年以來(lái)區(qū)域最熱地塊。

他們被業(yè)界稱(chēng)為“過(guò)江龍”中小房企，但中小房企背后，有大靠山。

你可能沒(méi)有看過(guò)偉星的房子，但你家的水管、地漏、水閥、拉鏈等五金用品，可能都是出自偉星集團(tuán)。

亞倫房地產(chǎn)的母公司則是“紡織大戶(hù)”亞倫集團(tuán)，創(chuàng)始人劉伯香是南通首富。

對(duì)比而言，這兩家企業(yè)的商業(yè)版圖中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)并不突出，但勝在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。

這兩年的地產(chǎn)業(yè)，有人加速逃離，有人逆風(fēng)補(bǔ)位。這兩家企業(yè)便是后者——不再滿(mǎn)足繼續(xù)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)守擂，開(kāi)始向熱門(mén)城市進(jìn)攻。

賣(mài)水管的、做紡織的，都想來(lái)房地產(chǎn)碰碰運(yùn)氣。

走出家門(mén)口的契機(jī)

安徽蕪湖有一個(gè)外號(hào)叫“偉星市”。

偉星房產(chǎn)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率在42%左右，走在大街上，就像在欣賞偉星的造城史。

1992年開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)的浙商偉星，把根據(jù)地建在了安徽。多年來(lái)，偉星主要盤(pán)踞在蕪湖、馬鞍山這兩座城市，靠著耕耘三四線(xiàn)城市的客群口碑，坐上了安徽樓市銷(xiāo)售榜的頭把交椅。

龍爭(zhēng)虎斗的年代，這家房企一直未展露出向外擴(kuò)張的野心，直到2020年。

偉星集團(tuán)董事長(zhǎng)章卡鵬當(dāng)年考察公司房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)提到，“未來(lái)當(dāng)公司競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)力進(jìn)一步凸顯時(shí)，就要尋找新的城市發(fā)展”。

從那一年起，偉星就開(kāi)始積極為外拓做準(zhǔn)備，目標(biāo)囊括了長(zhǎng)三角的重要省會(huì)城市。

偉星打算“出門(mén)看看”之時(shí)，頭部房企開(kāi)始為債務(wù)奔忙，各地拿地門(mén)檻、拿地資質(zhì)也在降低，偉星更有機(jī)會(huì)上前補(bǔ)位。

2021年，偉星接連出現(xiàn)在合肥、南京、杭州、武漢等城市的土拍現(xiàn)場(chǎng)，全年拿地總投入達(dá)到225億，同比增長(zhǎng)127.4%。

土地市場(chǎng)全年疲軟的2022年，卻是偉星自成立以來(lái)拿地最多的一整年，總金額高達(dá)243億元。

這一年，偉星房產(chǎn)全年銷(xiāo)售額達(dá)333億元，實(shí)現(xiàn)了三年業(yè)績(jī)翻一番。合肥、杭州、南京、武漢這些偉星新進(jìn)城市項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比超50%。

嘗到甜頭的偉星，出牌更大膽了——今年3月，偉星以31億元的總價(jià)，拿下南京史上第二貴的地塊。

想要獨(dú)立不容易

亞倫走出家門(mén)時(shí)，卻沒(méi)有偉星這么獨(dú)立。

亞倫從上世紀(jì)90年代開(kāi)始布局地產(chǎn)，主耕江蘇省內(nèi)。不同于偉星，亞倫的產(chǎn)品，多以動(dòng)遷房、安置房、保障房為主。

這也使得亞倫后來(lái)在市場(chǎng)化住宅中競(jìng)爭(zhēng)力薄弱，尤其在本地市場(chǎng)——2020-2022年克而瑞南通年度權(quán)益銷(xiāo)售排行榜中，亞倫甚至沒(méi)擠入前20名。

亞倫深知自己在大本營(yíng)存在感低，愿意尋找新市場(chǎng)；但光憑自身的力量，又擔(dān)憂(yōu)無(wú)法在競(jìng)爭(zhēng)更大的城市立足，于是選擇和規(guī)模房企合作。

疫情之前，亞倫跟著融創(chuàng)這個(gè)老大哥在杭州、廣州轉(zhuǎn)了一圈，合作開(kāi)發(fā)了10多個(gè)項(xiàng)目，不過(guò)亞倫在其中的角色只是“投資者”。

融創(chuàng)暴雷后，亞倫又與國(guó)企、民企合作，攻略城池的方式主要還是合作拿地，由對(duì)方房企操盤(pán)。

轉(zhuǎn)折發(fā)生去年底，亞倫一反常態(tài)，于深圳獨(dú)立拿下6億元一宗安居房用地，當(dāng)時(shí)業(yè)界也并未驚訝，畢竟安居房這類(lèi)項(xiàng)目是亞倫的強(qiáng)項(xiàng)。

今年3-4月，南通亞倫豪擲40億元在西安、廣州奪得兩宗封頂搖號(hào)地塊，皆是獨(dú)立拿地，這才獲得業(yè)界更多目光，稱(chēng)其為“黑馬”“錦鯉”。

目前兩塊地均未有實(shí)質(zhì)進(jìn)程，坊間有觀點(diǎn)認(rèn)為，按照亞倫的作風(fēng)，后續(xù)可能引入規(guī)模房企合作開(kāi)發(fā)，因?yàn)閬唫愒谶@兩地知名度不高，操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)也沒(méi)有上述偉星那么豐富。

賭一把未來(lái)

從這幾輪的土拍來(lái)看，偉星房產(chǎn)和亞倫地產(chǎn)基本上瞄準(zhǔn)了熱門(mén)地塊，和一眾知名房企戰(zhàn)斗到搖號(hào)。

眼看價(jià)格封頂，絲毫沒(méi)有退縮，底氣來(lái)源于背后的實(shí)業(yè)靠山。

早在上世紀(jì)70年代，偉星房產(chǎn)母公司偉星集團(tuán)在臺(tái)州臨海起家，旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄緜バ枪煞莺蛡バ切虏模謩e從事服飾輔料，塑料管道制造，皆是行業(yè)的龍頭老大。

同樣的創(chuàng)業(yè)時(shí)點(diǎn)，亞倫母公司南通亞倫涉足家紡和針織產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)始人劉伯香逐漸成為當(dāng)?shù)厥赘弧?br/>

實(shí)業(yè)背景強(qiáng)大，再加上此前盤(pán)踞一方并未擴(kuò)張，資金流動(dòng)性充裕且杠桿包袱相對(duì)小。

但自從走出了舒適圈，這些房企對(duì)資金的渴望明顯增強(qiáng)。

以偉星房產(chǎn)為例，母公司偉星集團(tuán)，以及臨海彗星去年頻繁向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押偉星新材股權(quán)，資金用途多為“經(jīng)營(yíng)”“貸款”。

企查查數(shù)據(jù)顯示，臨海彗星其中一項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)，這被業(yè)界猜測(cè)，這些資金的實(shí)質(zhì)用途可能是為地產(chǎn)業(yè)務(wù)“輸血”。

截至去年七月，偉星集團(tuán)累計(jì)質(zhì)押偉星新材約2.27億股，占其所持股份比例為37.64%；臨海彗星已累計(jì)質(zhì)押偉星新材約1.005億股，占其所持股份比例為38.24%。

頻繁的質(zhì)押操作也讓人擔(dān)憂(yōu)——目前市場(chǎng)狀況暫未完全企穩(wěn)，將地產(chǎn)杠桿施加在實(shí)業(yè)身上，可能會(huì)有反噬后者的風(fēng)險(xiǎn)，這兩年的出險(xiǎn)房企中已有不少例子。

從目前土拍的動(dòng)作來(lái)看，偉星還是決定撒錢(qián)豪賭一把。

偉星還定下了一個(gè)小目標(biāo)。在2022年?yáng)|部區(qū)域、浙江區(qū)域經(jīng)營(yíng)工作會(huì)議上，一位偉星高管表示：“通過(guò)三至五年的努力，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)500億—900億元的銷(xiāo)售規(guī)模。”