百聯(lián)西郊煥新開業(yè)！一代標桿社區(qū)商業(yè)，王者歸來？

百聯(lián)西郊在上海，曾是一代人的記憶。她是一張名片，她是一個標桿。她是上海在高速發(fā)展的虹橋開發(fā)區(qū)時代的經(jīng)典，那是一段鍍金歲月，那可能是最好的時代。

我最早聽聞百聯(lián)西郊這個項目，是來自10多年前一位尊敬的行業(yè)前輩的描述。至今記得他栩栩如生地描述這個項目時，那種贊美、那種認可之情溢于言表，我不明覺厲。

它曾是美國著名的JERDE捷得事務所在中國最具代表性的設計作品，而之前JERDE的名作有大阪難波公園 、福岡博多水城、東京六本木之丘等等。這一個個響當當?shù)捻椖棵郑瑹o一不是世界級的成功商業(yè)典范。而他們家所倡導的“場所創(chuàng)造placemaking”的設計理念，也因此而廣為人知。

百聯(lián)西郊在2004年開業(yè)的那個時代，是中國商業(yè)爆發(fā)性發(fā)展時代的開端。這個項目出來之后，全中國的地產(chǎn)商紛至沓來進行考察，那是一段盛世的開啟。

它在那個時代的成名，第一次告訴了中國：

一個國際化的、休閑型社區(qū)商業(yè)應該長成什么樣子？

一個有露天廣場的購物中心是怎樣的？

一家有著北美風格的開放式花園購物中心又應該如何？

改造前的百聯(lián)西郊，來源：長寧區(qū)政府網(wǎng)站

這些在如今開起來很稀松平常的理念和想法，在那個時代確實是首創(chuàng)。

人們總是會記住第一個，但在成名后，還要想繼續(xù)延續(xù)輝煌，往往卻更難。特別是在飛速發(fā)展的中國，特別是在商業(yè)界，這些年的創(chuàng)新迭代確實太快了。

開業(yè)18年后，在2022年6月15日，百聯(lián)西郊暫停營業(yè)，開始了煥新改造。

但這次煥新不像很多其他商業(yè)體，一停下來就是3-5年，甚至動輒10年，才慢慢的找到了新的思路和想法。百聯(lián)西郊僅僅暫停了16個月后，它就又重新面世，試營業(yè)了。而這樣的時間段，對于實體商業(yè)的調(diào)整來說，就如同是一位佳人 “梳洗打扮，重新?lián)Q裝迎賓“的時間，絕對算是一個短暫而又迅速的過程。

煥新后的百聯(lián)西郊主入口， 來源：房地產(chǎn)觀察家

短暫休整之后重新開啟的百聯(lián)西郊，發(fā)生了怎樣的變化？她還能延續(xù)往日的輝煌嗎？我們來仔細看看。

社區(qū)型商業(yè)的升級迭代

百聯(lián)西郊所在區(qū)位決定了這里是唯一的核心，而且未來幾乎不會受到新商業(yè)項目的沖擊。

它坐落于上海長寧區(qū)中外環(huán)間，位于仙霞路的沿街商業(yè)帶中。一直以來，它都處于上海西郊生活圈的核心位置。西側(cè)靠近外環(huán)高速和虹橋機場，旁邊除了上海動物園和西郊賓館兩個主要的公共設施外，基本都是密集的住宅區(qū)。但長寧區(qū)作為上海面向東南亞最早開放的區(qū)域，這里的居住開發(fā)比較成熟，也相對比較密集。

除了仙霞路沿線的商業(yè)之外，這個區(qū)域并沒有更多的大中型商業(yè)體。有7萬平米體量的百聯(lián)西郊，一直是這個區(qū)域唯一的集中性商業(yè)配套。而它所輻射周邊3公里輻射范圍的逾63萬居民，教育配套近300所，其中20多所是國際學校；寫字樓近400座，逾70萬工作白領。

作為老牌的國際化經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，這里有便利的交通和區(qū)位優(yōu)勢，這里的高消費水平及有孩家庭比例高于上海市和長寧區(qū)平均水平，另有相當數(shù)量外交官邸和外籍人士。西郊區(qū)域消費者所傾向的悠閑、高雅、國際化的消費標簽與生活方式，也一直引領著中國城市消費升級的趨勢。

上海百聯(lián)西郊區(qū)位分析圖， 來源：房地產(chǎn)觀察家

作為中國社區(qū)型購物中心的典范，一直以來她都是國內(nèi)同類項目的教科書。它的“15分鐘便民生活圈”，正好輻射西郊、大虹橋和古北這一超級融合的社區(qū)。

那么一個社區(qū)型購物中心的定位一般是怎樣的呢？

第一，聚焦于周邊社區(qū)居民的消費需求。

第二，具備高粘性、高復購特征。

第三，更注重生活方式類業(yè)態(tài)和社區(qū)服務的配套。

所以這類項目，本質(zhì)上就是要營造對周邊社區(qū)居民產(chǎn)生強烈歸屬感的生活的“第三空間”，而緊密關注周邊社區(qū)生活方式的變化，是他們的立身之本。

改造后的內(nèi)庭下沉廣場，來源：房地產(chǎn)觀察家

那么，從2004年到2023年，近20年過去了，上海的社區(qū)生活方式又有怎樣的變化了呢？

我想大體可以總結為以下幾點：

第一，網(wǎng)購零售越來越發(fā)達，對實體零售業(yè)態(tài)形成了巨大的擠壓。而上海本身就是全國網(wǎng)上零售最發(fā)達的城市。

第二，服務型消費、社交型消費、娛樂體驗消費等各類情緒消費的需求不斷增加。

第三，上海對創(chuàng)新消費品牌需求旺盛，仍然是全球首店經(jīng)濟聚集地，還有國內(nèi)各種新消費品牌也在這里粉墨登場。

因此，在這樣的消費變遷背景下，煥新的百聯(lián)西郊按照“超級社區(qū)能量場”的定位，大幅降低純購物業(yè)態(tài)的比例，增加滿足社區(qū)居民及商務白領文化、娛樂、休閑、社交需求業(yè)態(tài)的比例，讓傳統(tǒng)購物中心變身為一個“社交茂”“歡樂茂”。

除此之外，煥新后的商場針對周邊居民的消費特點，還特別強化了“寵物友好型購物中心”的定位。他們設計出SIMON （西萌），作為商場專屬IP。SIMON是一只熱愛運動、熱衷交友、渴望成龍的小蜥蜴，它對包羅萬象的世界抱有好奇與善意。

百聯(lián)西郊的新IP SIMON，來源：房地產(chǎn)觀察家

空間重塑

早期的百聯(lián)西郊，是一種洋溢著北美陽光海岸浪漫主義氣息的商業(yè)，頗具前衛(wèi)性。商業(yè)體整體建筑呈圓弧形，為內(nèi)街式商業(yè)中心。南北兩棟建筑單體高低錯落，中間以一道內(nèi)街分割。

它的核心設計理念是源于“上海母親河——黃浦江貫穿整個市區(qū)”的設計靈感，通過一條弧線型的露天步行街，串聯(lián)購物中心兩端的主入口與中庭廣場。

而此次升級，是在它原有的開放式結構特征的基礎上，從平面、空間、立面等維度進行優(yōu)化重構。下面我們來詳細分析一下。

1、外立面的風格，從時尚和奔放，變成了一種有品質(zhì)的沉穩(wěn)

早期的百聯(lián)西郊，是典型的北美陽光海岸度假風格的商業(yè)建筑群落。她保持著淡白色和米黃色的色調(diào)，營造出一種度假感的活力和愜意。

早年百聯(lián)西郊主入口

改造后的百聯(lián)西郊主入口， 來源：房地產(chǎn)觀察家

而這次更新改造后，新的立面用了略帶深沉的咖啡色，并將SIMON這只小蜥蜴騰躍于主入口大門，代表了一種新的寵物友好、包羅萬象的場所精神。

這次改造在建筑材料方面，選用了更先進的新型玻璃和有靈動感的咖色鋁板飄帶，如同藤蔓生長一樣，環(huán)繞在整個立面。這種獨特的肌理和質(zhì)感給人帶來一種舒適的感覺，她看似堅硬卻包容、看似冷酷卻糅合，形成一種精致而簡約的形象特色。

同時這幾條環(huán)繞商場立面的綠意飄帶，經(jīng)由東入口處，轉(zhuǎn)入到由露臺與濱水沿岸合力呈現(xiàn)的潮流年輕人午夜歡聚之地，在不同的城市視角都體現(xiàn)了豐富多樣的表情。

煥新后的百聯(lián)西郊外立面，來源：房地產(chǎn)觀察家

而在項目內(nèi)庭建筑，大量采用清水混凝土色調(diào)，體現(xiàn)自然肌理的現(xiàn)代材質(zhì)，并結合每層的突出于外廊的波浪形露臺，形成了海浪一般的靈動。這些露臺和外廊部位都種植了垂直綠化，讓整個商業(yè)體融入一種崇尚健康生態(tài)的氛圍。

煥新后百聯(lián)西郊內(nèi)部，來源：房地產(chǎn)觀察家

2、內(nèi)庭廣場的深度解構

早期百聯(lián)西郊最大的特色就是它開敞的園林景觀中心廣場，這個將近2,000㎡的廣場空間，具備非常好的舒適感。它是百聯(lián)西郊的名片和靈魂之所在。

煥新之后，原先的內(nèi)庭廣場也被深度解構，從地下二層向上形成“騎樓式”大臺階，最后延展成擁有自然流線層疊的下沉式廣場，這就為舉辦各式文化藝術展覽、演出、音樂會等大型活動提供了動感開闊的場所。

改造后的內(nèi)庭廣場，來源：房地產(chǎn)觀察家

并且這種垂直而下的廣場重構，也實現(xiàn)了內(nèi)部多首層的效果，人們順著生態(tài)盎然的樓梯拾階而下，在游逛漫步中，來到了地下二層。來自內(nèi)部廣場的瀑布般人流緩緩的注入到地下的商業(yè)體，也大大提高了地下兩層的商業(yè)坪效。

改造后的百聯(lián)西郊中心廣場，來源：房地產(chǎn)觀察家

而圍繞廣場中心軸線的垂直電梯，也被賦能了3D影像功能，它為未來的品牌展示提供了新的靈動界面。

改造后的百聯(lián)西郊中心廣場， 來源：房地產(chǎn)觀察家

3、整體動線的優(yōu)化提升

動線是一個商業(yè)體的血脈。而如果血脈不通，將會導致部分組織和肌肉的死亡，它對于死角店鋪是致命的傷害。

改造后的百聯(lián)西郊，進一步解決了內(nèi)外兩條雙環(huán)動線的斷流和聚客問題。如今這條長約400米的環(huán)形動線聯(lián)通了東西兩大中庭的整個平面空間，并且通過一步一景的景觀設置，將商業(yè)與自然巧妙融合，室內(nèi)與室外動線融通。

圍繞動線的貫通，商場內(nèi)店鋪的展陳空間與視覺效果也獲得了優(yōu)化提升，再結合自然光的變幻，為場景氛圍賦予上更多的社交屬性標簽。

改造后的東西兩大內(nèi)中庭，來源：房地產(chǎn)觀察家

4、屋頂?shù)谖辶⒚娴母脑焯嵘?/strong>

早期的百聯(lián)西郊，頂層除了停車場，較早就引入了足球場、溜冰場，后續(xù)更有了馬術場。

而此次改造后完全貫通的“第五立面”，擴展出百聯(lián)西郊最大的室外綜合活動空間——全年齡段的空中樂園，并且通過500米的慢跑環(huán)道將攀巖、滑板、腰旗橄欖球、飛盤、無動力樂園一系列運動業(yè)態(tài)鏈接起來。

當然這樣的屋頂運動場模式已經(jīng)成為當下購物中心的一種操作慣例。

百聯(lián)西郊的屋頂跑道，來源：房地產(chǎn)觀察家

品牌升級

由于新的定位是“超級社區(qū)能量場”，所以項目的品牌煥新就以“健康能量場、活力能量場、可持續(xù)能量場”為核心，大幅減少了原有的零售品牌，而是進一步圍繞健康運動、社交、娛樂主題店鋪為抓手，最終成為匯聚一個美好生活能量的平臺。

截至目前，已簽約了近200個品牌，其中長寧、上海乃至全國首店達50家。

在健康主題方面，項目引入全新場景的零售即體驗娛樂形象店和概念店，形成多種健康生活影像：從晨練騎行，到午后高爾夫，再到傍晚的滑板和壁球；室內(nèi)外攀巖場混搭運動跨界展廳、專業(yè)健身俱樂部串聯(lián)綠色健康餐，這些業(yè)態(tài)與居住在西郊片區(qū)的時髦運動達人們共同構建起一處追逐健康能量的運動場。

為打造西郊新的社交舞臺，項目聚焦年輕客群在社交娛樂過程中追逐多變有趣和自我展現(xiàn)的心理，從屋頂、中庭、到下沉廣場，以星空露營、互動影院、濱水酒吧、小劇場、小酒館、沉浸式美食的形式來激發(fā)打卡、體驗、歡聚的社交活力場。

為回歸生活，項目集聚兒童書店、主題樂園、玩具旗艦、素質(zhì)培訓、創(chuàng)新探索、戶外樂園等規(guī)劃全維度親子成長主題，同時串聯(lián)智能穿戴、新能源業(yè)態(tài)、有機生活方式和綠色空間場景展現(xiàn)未來智慧生活。

在新品牌和首店方面，值得一提的是海島村落風美食市集集吉WOO，這是一個由島嶼、船塢、林屋、山丘和水上集市元素構成的美食市集。

集吉WOO， 來源：房地產(chǎn)觀察家

百聯(lián)RISO全食市集長寧首店，這是聚焦于“食材全鏈路”，集健康、品質(zhì)、美味于一身的全新市集模式。

百聯(lián)RISO全食市集， 來源：房地產(chǎn)觀察家

同時還有全國首店、一站式新潮與科學養(yǎng)寵的高端綜合體——超級鳥局上海首店。這也是這里人氣最旺，契合當前寵物經(jīng)濟爆發(fā)而創(chuàng)新出來的新品牌業(yè)態(tài)。這個占地近4500平方米空間內(nèi)不僅一站式提供商品零售、洗護美容、寵物醫(yī)院、體驗互動等服務，更有近1900㎡的寵物互動及露營體驗區(qū)。

超級鳥局店鋪實景，來源:房地產(chǎn)觀察家

除此之外，還有各種生活方式店鋪，比如RE而意騎行概念、ICE BREAKER、XSDCDANCE等運動主題長寧首店，MELAND兒童樂園、大手小藝等親子類長寧首店，椒點、神町、魚藏、yes啫啫、東門口涮肉、大神太神餐飲類長寧首店、另有絲芙蘭、Peet's Coffee、Blueglass、BWM、大眾ID、智己等頭部品牌加持。

總結

百聯(lián)西郊在16個月的時間內(nèi)，完成了改造、重新招商和再次開業(yè)，這種快速煥新的模式在國內(nèi)還是非常罕見。

而這樣快速調(diào)改的背后，是依據(jù)兩個關鍵要素：

第一，整個項目的定位方向并沒有變，仍然是當?shù)氐纳鐓^(qū)商業(yè)中心；

第二，經(jīng)過前面18年的積累，已經(jīng)有了很好的客群基礎，百聯(lián)通會員在西郊沉淀的100多萬用戶和超5萬優(yōu)質(zhì)的門店社群用戶，大家期待項目盡快入市，以緩解周邊購物設施不足的困境。

所以，這次調(diào)改，并不是徹底的改頭換面，而是一種“換裝迎新”式的改變。

而這次改變的重點就落在幾個焦點問題上：建筑立面的調(diào)整、動線的優(yōu)化、中心廣場的調(diào)改，屋頂平臺的優(yōu)化和全部品牌招商的重塑等等。這種耗時短、投資較小的模式，在未來的很多商業(yè)項目中將會是一種常態(tài)。

18年時光彈指一揮間，當初那個橫空出世、令人驚艷的百聯(lián)西郊不見了，而留給我們的是一個持久的、溫暖的社區(qū)第三空間。

很多商業(yè)界人士一提到調(diào)改，都想著用一種顛覆性的模式進行徹底的改頭換面。但當市場需求和周邊環(huán)境沒有發(fā)生巨變時，顛覆性的變革往往會帶來毀滅性的后果。

很多時候順其自然、緩慢迭代就是一種最優(yōu)路徑。蘇東坡所言的“著力即差”，講的就是這個道理。

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