永遠別低估煤老板對房地產的熱情

圖片來源：稿定素材

京滬兩地的大宗商業資產交易，飄來了一股土豪的味道。

有業內人士向地產壹線透露央企酒店資產出售的最新情況——北京金茂威斯汀大飯店的接盤方，有【煤老板】身影出現。

而大悅城上海中糧海景壹號酒店公寓收購案背后，也有鄂爾多斯能源企業現身。

煤老板們并非近段時間才開始站在聚光燈下。

這兩年，由于能源行情不錯，老板們現金流充裕，加上大宗資產市場競爭變小、價格合理，一批老板開始將銀子潑向寫字樓、綜合體。

逐漸釋放的樓市土地利好，也讓煤老板心動。近段時間，北京、深圳、天津的土拍市場上，也有煤炭企業現身舉牌競拍。

無論是商業地產還是住宅，老板們的買入邏輯都很一致——鎖定高能級城市的核心資產。

寫字樓商鋪買到天涯海角

商辦挑壕的買，是煤老板在房地產的花錢邏輯之一。論排面，最壕不過上海外灘。

去年5月，【內蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司】以及其旗下控股子公司電力冶金集團，26.7億元買下了上海蘇河灣的兩棟寫字樓及210個車位。

該標的是上海內環少有的城市綜合體項目，辦公、商業、城市綠地、歷史古建一應俱全，先前的持有者為賭王女兒何超瓊的公司以及華潤置地。

鄂爾多斯集團于2001年上市，公司涉及服裝、多晶硅、煤炭、PVC樹脂在內的多項業務。

而大家最熟悉的，便是它家賣的羊絨衫，早年因為“爸媽風”被大家瞧不起。

但煤老板這幾年在很努力燒錢改變形象——請香奈兒、LV的大牌總監做設計，又找劉雯等超模大咖代言，在開門店也要與眾貴奢并排站。

鄂爾多斯買下蘇河灣的綜合體，部分也是要用于羊毛衫品牌形象展示及銷售、紡織工程技術中心、國際業務拓展等。

另一邊陸家嘴核心區，大悅城出售中糧海景壹號公寓，毗鄰湯臣一品，被稱為“滬上第一豪宅”。

接盤方【邕鵬實業公司】，背后的二股東劉彥操，在內蒙古鄂爾多斯多家公司擔任法人。

其中，規模最大的一家公司為【鄂爾多斯市慶源金融資產管理有限公司】，穿透這家AMC機構股權可見，背后是內蒙當地多家能源、生態環境公司。

外灘之外，海南島也是老板們砸錢購買大宗資產的陣地。

曾經，受夠了煤礦區天空的煤老板，最喜歡南下感受海南的新鮮空氣，順帶批量買堆住宅。

如今海南住宅限購嚴格，老板們就開始購置寫字樓和商鋪。

海南本地有自媒體透露，煤老板們現在看好了【南海開礦】的機遇，開始在海南設立辦事處，在這里宴請賓客，商談合作。

以前流行駐京辦，現在流行駐“海”辦，老板們對門面排場要求嚴格，或許只有寫字樓和商鋪才能滿足需求。

上一線城市搶地，還接下爛尾樓

上面提到的煤礦大市鄂爾多斯，十分重視教育，曾因“年薪60萬、安家費最高100萬招聘教師”喜提熱搜。

這幾年來，鄂爾多斯的年度教育經費總投入均在百億以上，這在三四線城市中也屬罕見。

地區如此，個人亦如此。沒有受過高等教育的煤老板，愿意對文化教育一擲千金：曾經投資影視圈、瘋狂建學校的舉動便是最真實的寫照。

房地產亦能感受到煤老板們對教育的執念。

早些年的北京，有一個夸張的說法：煤老板拎著裝滿錢的麻袋來到海淀區，像買白菜一樣，為子女拿下一棟棟學區房。

現在，他們直接下場拿土地開發。

去年，山西煤炭民企【鵬飛集團】豪擲23.8億元在天津南開拿下兩宗地，并配套了中營小學、南開中學兩所百年名校，老板鄭鵬還親自去南開中學考察了一番。

鵬飛集團在官方公號里誠實告知買地的原因：是為了讓鵬飛子女讀上一流學校。

隔壁書香味更濃的北京，老板們自然也不會錯過。

今年6月，一個生面孔【太原萃豐置業有限公司】在北京報名了海淀雙新村的兩宗地。

穿透股權可知，該公司背后是山西東輝能源集團，老板張亞平被稱為“山西隱形富豪”。

到了8月2日，深圳寶安一幅宅地出讓時，“萃豐”又再次現身了。可惜京、深這幾場拍地，張亞平都未能成為幸運兒。

另一家山西煤炭家族企業——【山西金泉能源集團】則如愿獲得了北京房山一宗地。

10月10日，金泉名下的金匯海出手，以10%溢價率、15.1億元的總價將拱辰街道地塊收入囊中，該地塊位于長陽板塊與大學城板塊之間。

這打破了房山近兩年“底價賣地”的局面，可論在北京的開發經驗，煤老板可能稍微缺點火候，有小道消息傳出，這塊地后面可能會引入龍湖合作。

還有一些煤老板，早年盤踞在自家省份做開發，積攢了一定的市場經驗，現在開始接過當地爛尾樓。

在西安，【辰宮地產】接手了西安10年的著名爛尾樓“西江月”、【泰發祥】通過股權收購，將陽光城在曲江大唐不夜城核心地塊的頂級豪宅項目收入囊中。

這兩家開發商背后，都有本省榆林、神木的能源集團作后盾。

反向沖入地產的底氣何在？

這輪投資房地產的底氣，源自煤老板早年積攢的豐厚家底，還有手持產業的良好發展前景。

2008年以后，國家開始對煤炭行業進行兼并重組，一些規模較小的煤老板和企業逐漸被淘汰。

能夠在時代洪流里留下來的煤老板，不僅利用煤炭完成了早期財富積累，還將事業越做越大，延伸至化工、熱電、地產、銀行等，搭建起了一條產業鏈。

像闖入北京土拍的東輝和金泉，皆有投資山西當地銀行；有的還投資起新興行業：2022年生鮮電商平臺【每日優鮮】陷入危機時，東輝集團宣布對其進行2億元股權融資。

賣羊絨衫的鄂爾多斯集團，公司的業務構成中，硅鐵產業其實是重要盈利來源之一。這兩年硅鐵供需缺口進一步擴大，價格走強，一定程度上為公司后續營收提供了助力。

有錢的煤老板，這番主攻一二線高能級城市的核心資產。

以大宗商業資產為例，當前地產同行們轉向縮表出清，大宗資產市場競爭不大，價格趨向合理，正好是入手的好時候。

鄂爾多斯集團所購寫字樓物業均價5.8萬元/平方，與此前該項目成交的接近7萬元/平方的均價相比，算得上是“抄底”。

再看高級酒店，王健林曾在萬達年會上表示，這些酒店整體年均回報率都低于4%。

且回本周期長。樂觀情況下，五星級酒店的平均投資回報周期是25年，疫情更是拉長了這一周期，這一過程中持有方需要沉淀大量資金，還可能承受虧損。

但煤老板自有資金充沛，不在乎等待，也不在乎吃點虧。他們看重的，是這些高級城市的自持物業資產，能實現保值增值，并且能代際傳承。

曾經，房地產大亨們和煤老板一樣揮金如土，從路虎悍馬買到私人飛機，從打造歌舞團到投資電影，充滿了香煙奢侈的土豪故事。

現在，煤老板還是那個煤老板，但地產已經不是當年的地產了。