土拍，溢價開始暴漲？

　　PS：深圳新房庫存由26個月降至9月，由2024年9月份的4.6萬套降至2025年2月份的3.1萬套，深圳，無房可賣是事實！

　　所以，深圳樓市庫存嚴重告急，出現新房無房可賣的搶房地步，開發商已經收回折扣。

　　我在3月15號做深圳見面會，首付19W起（不限購），項目緊鄰商場、地鐵、學校！

　　搶名額，不確定能100%買到！

　　掃碼下方二維碼支付999鎖定名額，我的助理會聯系大家！

　　正文

　　2025年開年，各個地方城市的土拍就陸續來了！

　　其實，對于開年的土拍所有人的心情都是復雜的，總之就是既期待又害怕。

　　期待什么？

　　無論是剛需客戶還是投資客戶，大家的心情都一樣，都想買房子，可總是想看看，想等等，總擔心自己買貴了！

　　所以啊，他們對2025年的開年土拍，一方面希望土拍價格上漲，這樣就能鞏固他們買房的想法；

　　另外一方面，他們又不希望土拍價格上漲，

　　因為如果土拍價格上漲，那么價格就會傳導到房價，就意味著他們買房要花更多錢！

　　所以，這開年土拍對所有買房人而言，就有點男女網友見面的意思，即期待又復雜！

　　地方城市呢？則是忐忑！

　　忐忑什么呢？

　　他們需要土地財政，所以希望開年的土拍能一炮二紅，房企掙著、搶著拍地，這樣就會把溢價率提高，然后點燃整個市場！

　　但他們又擔心，目前房企的元氣還未恢復，萬一不能住著拐棍來舉牌競拍，這土拍冷場就不好看了！

　　那么，開年土拍的情況到底怎么樣？今天混哥就帶大家看看！

　　來！走起！

　　01

　　這輪樓市下跌行情，很多上海的伙伴都和我說：上海也跌了，跌得慘！

　　但我想告訴大家：上海一點都不慘！

　　如果上海是跌慘的行情，上海開年第一拍怎么可能全部溢價？怎么可能還有外資參與？

　　——2月20日，上海推出了四塊土地。

　　首次推出的四塊土地，最熱的就是虹口臨平地塊。

　　那么，虹口臨平地塊有多熱呢？

　　5家房企，鏖戰184輪，最終由金茂&慶隆聯合拿下，總價89.63萬。

　　嗯，寫到這里，要問大家一個問題：大家聽說過叫[慶隆]的房企嗎？

　　我告訴大家，[慶隆]是新加坡房企，也就是外資！

　　我們都知道，外資是插上毛比猴都精明的家伙，

　　現在和金茂聯合拿地，而且拿地的樓板價格是11.74萬元/㎡，創了虹口地價之最，很明顯，這是來搞錢的！

　　地塊聯合競拍的另外一家房企就是金茂，

　　這是一家擅長豪宅的房企，現在金茂&慶隆聯合拿下的虹口臨平路地塊，預估最低也是豪改產品，未來銷售價格要17元/㎡

　　不過呢，按照開發商金茂的一貫做法，裝修推高產品品質、外加這塊地周邊有郭沫若故居、區重點小學虹口區第三中心小學、市重點中學華東師大一附初中、地鐵等資源來看，未來銷售價格不會低于18萬/㎡

　　換句話說，在18萬一平米售價的預期之下，這塊地184輪競價、溢價率達到38.2%也就沒啥稀奇的了！

　　上海2024年第一次土拍，除了虹口臨平路地塊溢價率38%，另外三塊土地浦東新區（新楊思）溢價率33.4%、松江區（泰晤士）溢價率13.98%、奉賢新城溢價率16%。

　　其中浦東新區地塊（新楊思）樓板價格是5.6萬元/㎡，這個價格比2024年11月27日華潤第一次拿的新楊思的樓板價格整整高出了3000元/㎡

　　也就是說，這次土拍把浦東新區新楊思的銷售價格至少推高了3000元/㎡。

　　毫無疑問，這是土拍開門紅！

　　其實呢，上海的房子是中國真正意義上的價值資產，所以上海樓市也好、上海房子也罷，都不會慘！

　　之所以有些房子價格暴跌，尤其是老破小價格的暴跌，根本原因是這些房子已經處于時代淘汰的邊緣！

　　所以，這些下跌的房子，某種程度上而言，不能代表整個上海樓市行業，也不能代表上海全部的購買力！

　　02

　　深圳——

　　深圳開年第一拍更激烈，經歷了246輪報價，最終成交的樓面價是29611元/㎡。

　　便于理解，可以湊整理解成3萬元/㎡。

　　這塊地在龍崗龍飛大道和青春路交叉口，溢價率70.37%。

　　龍崗呢，是深圳待售房源最多的區域。

　　——二手房掛盤量1.2萬套，存量現房1萬套、預售房源約7720套，總量占了深圳待售總房源的30%。

　　那么，龍崗庫存量如此高，說明市場供大于求，既然如此為啥土拍大戰，房企還搶了246輪呢？

　　原因無他，就是這塊地周邊在售的二手房價格和新房價格之間有倒掛。

　　比如項目附近的陽光天健城——

　　陽光天健城比較垃圾的44㎡一房一廳，掛盤單價也在6.8萬元/㎡

　　正常的4房147平米戶型掛盤價格都在7.9萬元/㎡。

　　我看了一下，地塊周邊的二手房項目價格在5萬/㎡到6.5元/㎡之間，如果地塊銷售價格在4.5萬/㎡，那么與周邊二手房的倒掛也有1萬元左右！

　　而地塊旁邊最新銷售的項目是深鐵閱云鏡，均價4.4萬/㎡一個小時就售罄了。

　　所以，大家也就能明白，為什么在庫存量高企的龍崗，這個地塊竟然競拍了246輪，溢價率70%了吧~

　　首先，塊地就在龍崗大運的核心地段，對面就是大運新城。

　　至于大運新城有多美，看看下面這張圖，自己體會吧

　　其次，價格有倒掛，之前的二手房業主形成了價格護城河，新房買入再賣出的價格有明顯的利差。

　　大家要明白，開發商拿地肯定是算過賬，

　　龍崗這塊地，就算按照當前的市場行情，就算按照4.5萬元/㎡銷售，肯定也是日光盤！

　　但2025年1月份拍的土地，最快也要2026年能入市，那時候市場肯定比現在熱，所以怎么看都是賺錢的買賣！

　　只不過呢，按照目前深圳無房可售的趨勢，2026年這塊地入市肯定不會賣4.5萬/㎡，肯定是要漲價的。

　　我預估最低銷售價格也要4.8萬到5萬元的均價了！

　　至于樓市什么時候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰寫，2024年再次發表的文章《 》

　　03杭州——

　　說起杭州，就要說點玄學：我感覺2025年，真得是大利杭州，杭州的城運2025年開始崛起！

　　為啥這么說？

　　首先是開年杭州科技“六小龍”，包括Deepseek和宇樹科技炸裂來襲

　　其次，就是杭州的土拍弄出了大動靜：新地王。

　　——2月25日，杭州推出了三塊土地，這三塊地都刷新了區域房價，

　　其中城東新城單元SC080201-46地塊經過110輪競拍，最后成交樓面價約50682.49元/㎡，溢價率72.48%。

　　同樣是城東新城，5天前也拍了一塊地（安琪兒）樓面價為47485.71元/㎡，在之前，這塊地就是當時的新地王！

　　也就是說，在不足10天內，杭州連續拍出了兩塊新地王，而且一塊高過一塊。

　　簡單粗暴的推斷，2月20日安琪兒地塊的樓面價47485.71元/㎡在2月25日城東新城單元樓板價刷新到50682.49元/㎡這一刻起，房價就漲了3197元/㎡。

　　我看網上很多人說，這兩塊地王拍出來之后，未來房價要到9萬元/㎡.

　　我們按照房企15%的毛利潤率計算，這兩塊地，要想有利潤，剔除稅費和營銷費用、建設成本，合理的銷售價格要達到12萬元/㎡！

　　但不管未來開發商賣9萬元/㎡，還是12萬元/㎡，都可以肯定的是：一定會刷新區域均價。

　　因為杭州之前的商品房采取限價銷售的模式，價格大概在4.6萬/㎡到5萬元/㎡之間，

　　現在杭州無論是土拍、還是銷售價格都取消了限價，所以未來不僅這幾塊新地建設的項目會漲價，之前限價銷售的房子也會漲價！

　　杭州呢，一直都是土拍大戶，2024年土拍總量減少了30%依然是中國土拍第一城！

　　所以其他城市都是第一拍，而杭州2月25號已經是第三拍了，看杭州目前土拍地塊的質量和取消限價帶來的價格推動，預計杭州核心區域的商品房均價，在2025年將保持上漲！

　　至于樓市什么時候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰寫，2024年再次發表的文章《》

　　04

　　成都供地頻次很高，屬于小步快跑，

　　18號拍了一宗位于成華區的崔家店72畝商住用地，樓板價17700元/㎡，溢價率為28.3%。

　　2月25日又追加了成華區東站26畝地塊，最終經過49輪競拍，樓板成交價以20500元/㎡成交，這個價格屬于成華區地價第二高的地塊。

　　我看了一下成華區最近土拍的數據，可以很明顯的看出來：2025年土拍的溢價率要明顯高于2024年！

　　最近成華區的三塊土地溢價率分別是51%、28%、30.6%！

　　高溢價必然伴隨樓板價格的升高，現在成華區土拍的樓板價都在2萬元，這個價格已經是區域TOP級別的，這不僅會刷新板塊地價新高，也會帶動區域房價走高！

　　至于樓市什么時候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰寫，2024年再次發表的文章《》

　　05最后，說幾點。1、押寶拄著拐杖的開發商，膽子明顯比之前大了，這幾年，地方城市推出的地塊一直都很有誠意，要么位置好，要么有倒掛，

　　但開發商敢瘋狂競拍，追高溢價的情況，只在2025年才出現！

　　為啥2025年才出現？

　　從現在開始，看好后市，押注后市!

　　不過呢，開發商拄著拐棍的特征還是很明顯的，土拍多以“兩家房企聯合”競拍為主。

　　這就是利潤共享，風險對沖，也屬于拄拐上戰場，抱著必贏的心態！

　　2、限價是燃點

　　推高房價，又一次開始了

　　之前多年一直采取限價銷售的策略，商品房銷售價格上漲一直有壓力，

　　換句話說，就是不讓漲.

　　現在取消土拍和銷售限價，地方城市又推出核心地塊，這就是給房價搭鈦合金骨架：撐起來了！

　　預判這些地塊入市，都會刷新區域的銷售價格！

　　最后——

　　土拍的本質是什么？就是一場狂歡豪賭！

　　地方城市賭自己的操盤能力，讓城市資產永勝不衰；

　　開發商賭自己押注后市的能力，讓房價漲自己賺到錢；

　　那么購房著賭什么？

　　投資客押大小，哪里快漲、多漲就買哪里，

　　反正有地方城市、開發商、銀行系統和自己捆綁到一起，這場豪賭自己又不是最大的押注者，怕什么！

　　自住客押注什么呢？

　　自己的眼光？腰包？還是開發商的良心？還是地方城市不需要土地財政？

　　顯然這些都不值得押注，如果夠聰明，926[止跌回穩]之后就應該下場看房子，買房子了！

　　至于那些不買房的人，隨便你們押注什么

　　因為買賣房產這個游戲樂園，從來就沒考慮過你們的感受，至于你們想什么、要什么從來不是重點！

　　我知道，這么說很殘忍，但事實就是如此：因為他們只關心他們想要的。

　　現在，他們想要房價漲起來！