純干貨！數(shù)據(jù)揭秘南通樓市真實(shí)現(xiàn)狀

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2025年一季度南通大市共計(jì)出讓28宗涉宅地塊，出讓土地面積約152萬㎡，賣地收入約148億元，賣地收入較去年同期暴漲約722%。

一季度南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)和蘇錫通，下同）新房市場新增供應(yīng)1153套，同比縮減約24%；成交1263套，同比提升約28%；供求比從去年一季度的1.54下行至0.91。

截至3月末，南通市區(qū)新房庫存約9990套，按照近一年月均備案量（約491套）估算，最新去化周期約20個(gè)月。

需要說明的是，本文“庫存”計(jì)算方式為“已獲銷許房源套數(shù)-已備案房源套數(shù)”，不包含未獲銷許的潛在庫存量。

No.1

土地市場

一季度南通大市共計(jì)掛牌29宗涉宅地塊，其中28宗成功出讓（均為底價(jià)出讓），1宗流拍，共計(jì)出讓土地面積約152萬㎡，賣地總收入約148億元。

與2024年同期相比，本季出讓宗數(shù)增加22宗，出讓面積增加約133萬㎡，賣地收入增加約130億元，面積與收入均創(chuàng)近三年一季度峰值。

不過，值得注意的是，過去兩年南通土地市場呈現(xiàn)出“下半年發(fā)力、四季度沖刺”的顯著特征，今年一季度反常的供應(yīng)放量是否預(yù)示全年土地供應(yīng)節(jié)奏的調(diào)整？我們持續(xù)關(guān)注。

從區(qū)域表現(xiàn)來看——海門12宗地塊攬金近69億元領(lǐng)跑全市，其中城南R24033地塊以11736元/㎡的樓面價(jià)成為本季“地王”；如皋8宗地塊貢獻(xiàn)近38億元，與海門共同包攬唯二“萬元地”；南通市區(qū)僅成交1宗，即中海臻如府二期R24028地塊，拿地樓面價(jià)8806元/㎡，較一期地塊下降2088元/㎡。

從拿地主體來看——除上述中海地塊外，其余27宗地塊均由本地國企承接。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，以下4家國企一季度拿地金額超10億元，其中富港建設(shè)集團(tuán)和金洲置業(yè)摘牌地塊均位于如皋，疊港置業(yè)和海泰置業(yè)摘牌地塊均位于海門。

此外，海門開發(fā)區(qū)R24037地塊以近20億元的成交價(jià)成為一季度“總價(jià)之最”，該地塊由南通江海港建設(shè)工程有限公司、南通鴻遠(yuǎn)置業(yè)有限公司、南通瑞城置業(yè)有限公司、南通市海門海泰置業(yè)有限公司四家國企聯(lián)合摘牌。

No.2

新房市場

一季度南通市區(qū)共發(fā)出15張住宅銷售許可證，共計(jì)約1153套新房入市，供應(yīng)量環(huán)比、同比均呈收縮態(tài)勢。

目前南通市區(qū)主要在售新房項(xiàng)目約有53個(gè)，一季度共計(jì)備案約1263套，環(huán)比去年四季度下跌約42%，同比去年一季度上漲約28%。

從單個(gè)項(xiàng)目來看——市場分化進(jìn)一步加劇，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與冷門項(xiàng)目的表現(xiàn)差距持續(xù)拉大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度有6個(gè)項(xiàng)目備案超50套，其中主城區(qū)中海臻如府以90套的成績奪得季度銷冠；與此同時(shí)也有20個(gè)項(xiàng)目備案不足10套，甚至還有7個(gè)項(xiàng)目今年以來一套沒賣。

從板塊表現(xiàn)來看——任港灣五龍匯最為活躍，本季新增供應(yīng)376套，10個(gè)項(xiàng)目合計(jì)成交245套，供求均領(lǐng)先其他板塊；開發(fā)區(qū)市場動(dòng)能明顯不足，僅供應(yīng)12套，5個(gè)項(xiàng)目合計(jì)僅備案74套。

當(dāng)然，板塊表現(xiàn)活躍與否，與板塊內(nèi)在售項(xiàng)目數(shù)量緊密相關(guān)，因此盡管任港灣五龍匯成交量領(lǐng)先，但庫存壓力不可小覷，按照板塊近一年月均備案量（約82套）估算，其最新去化周期約24個(gè)月依然高于均值。

不過，去化壓力最大要屬原港閘板塊。截至3月末，板塊新房庫存合計(jì)2283套，按照近一年月均備案量（約71套）估算，目前去化周期長達(dá)約32個(gè)月。如果再算上未獲銷許這部分潛在庫存，其去化周期將超56個(gè)月。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看——目前在售項(xiàng)目中，容積率1.5以下低密項(xiàng)目僅6個(gè)，一季度合計(jì)備案49套，約占成交總量4%；容積率1.5-2.0之間項(xiàng)目27個(gè)，備案774套，占比約61%；容積率2.0以上項(xiàng)目20個(gè)，備案440套，占比約35%。

可以看到，目前小高層和高層仍為市場主流，但根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2023-2024年南通市區(qū)出讓的42宗地塊中，容積率1.5以下地塊多達(dá)25宗。未來隨著這些低容積率地塊入市，市區(qū)新房供應(yīng)將進(jìn)一步向改善傾斜，與此同時(shí)剛需項(xiàng)目的去化壓力或進(jìn)一步加劇。