純干貨！數據揭秘南通樓市真實現狀

據「新知南通研究院」不完全統計，2025年一季度南通大市共計出讓28宗涉宅地塊，出讓土地面積約152萬㎡，賣地收入約148億元，賣地收入較去年同期暴漲約722%。

一季度南通市區（包含崇川區、開發區和蘇錫通，下同）新房市場新增供應1153套，同比縮減約24%；成交1263套，同比提升約28%；供求比從去年一季度的1.54下行至0.91。

截至3月末，南通市區新房庫存約9990套，按照近一年月均備案量（約491套）估算，最新去化周期約20個月。

需要說明的是，本文“庫存”計算方式為“已獲銷許房源套數-已備案房源套數”，不包含未獲銷許的潛在庫存量。

No.1

土地市場

一季度南通大市共計掛牌29宗涉宅地塊，其中28宗成功出讓（均為底價出讓），1宗流拍，共計出讓土地面積約152萬㎡，賣地總收入約148億元。

與2024年同期相比，本季出讓宗數增加22宗，出讓面積增加約133萬㎡，賣地收入增加約130億元，面積與收入均創近三年一季度峰值。

不過，值得注意的是，過去兩年南通土地市場呈現出“下半年發力、四季度沖刺”的顯著特征，今年一季度反常的供應放量是否預示全年土地供應節奏的調整？我們持續關注。

從區域表現來看——海門12宗地塊攬金近69億元領跑全市，其中城南R24033地塊以11736元/㎡的樓面價成為本季“地王”；如皋8宗地塊貢獻近38億元，與海門共同包攬唯二“萬元地”；南通市區僅成交1宗，即中海臻如府二期R24028地塊，拿地樓面價8806元/㎡，較一期地塊下降2088元/㎡。

從拿地主體來看——除上述中海地塊外，其余27宗地塊均由本地國企承接。根據統計，以下4家國企一季度拿地金額超10億元，其中富港建設集團和金洲置業摘牌地塊均位于如皋，疊港置業和海泰置業摘牌地塊均位于海門。

此外，海門開發區R24037地塊以近20億元的成交價成為一季度“總價之最”，該地塊由南通江海港建設工程有限公司、南通鴻遠置業有限公司、南通瑞城置業有限公司、南通市海門海泰置業有限公司四家國企聯合摘牌。

No.2

新房市場

一季度南通市區共發出15張住宅銷售許可證，共計約1153套新房入市，供應量環比、同比均呈收縮態勢。

目前南通市區主要在售新房項目約有53個，一季度共計備案約1263套，環比去年四季度下跌約42%，同比去年一季度上漲約28%。

從單個項目來看——市場分化進一步加劇，優質項目與冷門項目的表現差距持續拉大。根據統計，一季度有6個項目備案超50套，其中主城區中海臻如府以90套的成績奪得季度銷冠；與此同時也有20個項目備案不足10套，甚至還有7個項目今年以來一套沒賣。

從板塊表現來看——任港灣五龍匯最為活躍，本季新增供應376套，10個項目合計成交245套，供求均領先其他板塊；開發區市場動能明顯不足，僅供應12套，5個項目合計僅備案74套。

當然，板塊表現活躍與否，與板塊內在售項目數量緊密相關，因此盡管任港灣五龍匯成交量領先，但庫存壓力不可小覷，按照板塊近一年月均備案量（約82套）估算，其最新去化周期約24個月依然高于均值。

不過，去化壓力最大要屬原港閘板塊。截至3月末，板塊新房庫存合計2283套，按照近一年月均備案量（約71套）估算，目前去化周期長達約32個月。如果再算上未獲銷許這部分潛在庫存，其去化周期將超56個月。

從產品結構來看——目前在售項目中，容積率1.5以下低密項目僅6個，一季度合計備案49套，約占成交總量4%；容積率1.5-2.0之間項目27個，備案774套，占比約61%；容積率2.0以上項目20個，備案440套，占比約35%。

可以看到，目前小高層和高層仍為市場主流，但根據我們統計，2023-2024年南通市區出讓的42宗地塊中，容積率1.5以下地塊多達25宗。未來隨著這些低容積率地塊入市，市區新房供應將進一步向改善傾斜，與此同時剛需項目的去化壓力或進一步加劇。