透視財(cái)報(bào)，解讀濱江集團(tuán)的韌性與遠(yuǎn)見(jiàn)

又到了上市房企集中“曬收成”的時(shí)候了。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，過(guò)去一年低位運(yùn)行，中央以去庫(kù)存為導(dǎo)向頻出寬松政策，降購(gòu)房門(mén)檻、優(yōu)化契稅刺激需求，鼓勵(lì)收儲(chǔ)并收縮供給。商品住宅庫(kù)存去化周期自9月現(xiàn)拐點(diǎn)后持續(xù)下降但仍處高位，銷(xiāo)售及新開(kāi)工降幅收窄。政策提振短期需求，但市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍需時(shí)間修復(fù)信心，房地產(chǎn)發(fā)展新模式持續(xù)推進(jìn)中，挑戰(zhàn)前所未有。

可盡管如此 震蕩，仍有選手交出了一份穩(wěn)中有進(jìn)的“成績(jī)單”。把視線投射到濱江集團(tuán)，大抵可視作行業(yè)樣本。

4月25日，濱江集團(tuán)公布了2024年年報(bào)，“答卷”一如既往地優(yōu)秀。

全年銷(xiāo)售額1116.3億元，首次躋身克而瑞TOP10（第9位），且是唯一入圍的民營(yíng)房企，杭州市場(chǎng)連續(xù)7年銷(xiāo)冠。

杭州土儲(chǔ)占比70%，省內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市占20%；新增土儲(chǔ)聚焦杭州，市場(chǎng)占有率37%，持續(xù)領(lǐng)先。

2024年末有息負(fù)債僅為305億元；負(fù)債降低的同時(shí)，融資成本進(jìn)一步降低，2024年末僅3.4%，創(chuàng)造歷史新低；“三道紅線”依舊全綠。

01

房地產(chǎn)“民企一哥”當(dāng)仁不讓

銷(xiāo)售額直接反映了一家房企的銷(xiāo)售能力和市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售排名更是房地產(chǎn)市場(chǎng)地位的終極標(biāo)尺。

2024年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1116.3億元，位列克而瑞行業(yè)銷(xiāo)售排名第9位，首次進(jìn)入克而瑞全國(guó)房企TOP10陣營(yíng)，排名較2023年提升2位，同時(shí)也成為T(mén)OP10中唯一的民營(yíng)房企，其余9家不是央企就是混合制房企。

也就是說(shuō)，濱江集團(tuán)成為了當(dāng)仁不讓的房地產(chǎn)“民企一哥”。

△數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞

對(duì)于這個(gè)結(jié)果，濱江集團(tuán)掌門(mén)人戚金興在去年12月26日舉行的媒體懇談會(huì)上早有說(shuō)明：“濱江能進(jìn)全國(guó)前十，不是說(shuō)我們的銷(xiāo)售額提高了。2024年的行情大家都知道，和2023年相比，濱江的銷(xiāo)售額也下滑了。但是，濱江受的只是輕傷，而很多房企受了重傷。”

濱江集團(tuán)的銷(xiāo)售表現(xiàn)相對(duì)健康，是區(qū)域深耕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、高效組織和戰(zhàn)略前瞻性等因素共同做支撐的。

其一，在大本營(yíng)杭州，公司連續(xù)7年榮獲杭州市場(chǎng)銷(xiāo)售冠軍，這說(shuō)明其區(qū)域深耕策略的成功。銷(xiāo)售額集中在高能級(jí)城市，將帶來(lái)更高的利潤(rùn)率和更穩(wěn)定的需求，同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)。這也

與其70%在杭州的土儲(chǔ)策略形成呼應(yīng)，充分確保銷(xiāo)售可持續(xù)性。

其二，截止報(bào)告期末，濱江集團(tuán)尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1253億元，可結(jié)算資源充裕。預(yù)收房款意味著同等的現(xiàn)金回流，增加財(cái)務(wù)安全性，現(xiàn)金也能為未來(lái)潛在的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供保障。

其三，財(cái)報(bào)中提到，無(wú)論從杭州、全浙江省還是全國(guó)的地產(chǎn)商看，濱江集團(tuán)人員的精干高效都具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。極簡(jiǎn)組織架構(gòu)和高人效支撐銷(xiāo)售效率，使其在同樣市場(chǎng)條件下能夠更快去化項(xiàng)目。

其四，也是最重要的一環(huán)，戰(zhàn)略前瞻。2023年年末，戚金興就為2024年定下了基調(diào)：主動(dòng)臥倒，匍匐前進(jìn)。正是這非常務(wù)實(shí)的8個(gè)字，讓濱江集團(tuán)在非常嚴(yán)峻和不確定的市場(chǎng)狀況下，超額完成了既定目標(biāo)。

營(yíng)收方面，報(bào)告期內(nèi)，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額59.34億元、凈利潤(rùn)37.91億元，分別以17.85%和32.94%的同比增速跑贏營(yíng)收增長(zhǎng)，持續(xù)保持其強(qiáng)勁盈利能力；同時(shí)歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)逆勢(shì)增長(zhǎng)8.8%至275.28億元，在行業(yè)深度調(diào)整期凸顯財(cái)務(wù)底盤(pán)穩(wěn)健性。

02

土儲(chǔ)避險(xiǎn)邏輯清晰

2024年，濱江集團(tuán)在土地市場(chǎng)展現(xiàn)極強(qiáng)的戰(zhàn)略定力。

公司全年新增23宗土地中，資源進(jìn)一步向核心城市聚集，2024年在杭州單城獲取22宗土地，占全年拿地總數(shù)的95.65%，這一比例較2022年的97.44%、2023年的85.29%略有波動(dòng)，但仍延續(xù)了深耕杭州的戰(zhàn)略主線。

截止報(bào)告期末，公司土地儲(chǔ)備中杭州占70%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括金華、湖州、寧波等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比20%，浙江省外占比10%。

這種強(qiáng)聚焦的布局策略，與戚金興在2023年提出的“杭州占比60%、省內(nèi)30%、省外10%”的規(guī)劃高度吻合。

△濱江集團(tuán)在杭州土地開(kāi)拓分布圖

2025年，濱江集團(tuán)土地策略的靈活調(diào)整，更印證了企業(yè)的市場(chǎng)敏感度。根據(jù)公告，截至目前，濱江集團(tuán)年內(nèi)已獲取12宗土地，杭州多達(dá)8宗。

更值得關(guān)注的是今年濱江集團(tuán)在杭州核心地段展現(xiàn)的戰(zhàn)略魄力：2月以6.5萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)獲取湖墅單元地塊，3月經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)價(jià)后以7.74萬(wàn)元/平方米刷新杭州住宅地價(jià)紀(jì)錄，拿下水電新村地塊。

這兩宗高價(jià)地塊的獲取，既體現(xiàn)了濱江集團(tuán)對(duì)杭州高端市場(chǎng)的信心，也凸顯其精準(zhǔn)把握土地市場(chǎng)窗口期的能力。高價(jià)地塊往往伴隨高貨值，若后續(xù)產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求匹配，有望成為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

可以看出，濱江集團(tuán)的土儲(chǔ)呈現(xiàn)清晰的避險(xiǎn)邏輯：高度聚焦房地產(chǎn)需求韌性強(qiáng)的杭州，適當(dāng)布局浙江省內(nèi)其他有人口凈流入支撐的城市，以及謹(jǐn)慎落子省外嚴(yán)控陌生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。多年布局下來(lái)，已為自己構(gòu)建了一道“抗波動(dòng)”護(hù)城河。

03

財(cái)務(wù)安全的“三角支柱”

濱江集團(tuán)在2024年展現(xiàn)出卓越的財(cái)務(wù)管控能力。企業(yè)嚴(yán)格遵循“三道紅線”監(jiān)管要求，連續(xù)多年保持“綠檔”安全區(qū)間。

截至報(bào)告期末，公司權(quán)益有息負(fù)債規(guī)模為305億元，較年初減少55億元，降幅達(dá)15.3%。權(quán)益貨幣資金余額同步增長(zhǎng)至327億元，較年初提升10.47%。

這是企業(yè)歷史上首次實(shí)現(xiàn)權(quán)益貨幣資金對(duì)權(quán)益有息負(fù)債的完全覆蓋，標(biāo)志著財(cái)務(wù)安全邊際的實(shí)質(zhì)性突破。

并表有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)一步壓縮至374.34億元，較上年末減少40.83億元，債務(wù)總量控制成效顯著。

企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)高穩(wěn)定性特征。銀行貸款在并表有息負(fù)債中占比83.2%，直接融資僅占16.8%，這種以銀行信貸為主的融資結(jié)構(gòu)有效降低再融資風(fēng)險(xiǎn)。

債務(wù)期限配置更趨合理，短期債務(wù)規(guī)模103.68億元，在總債務(wù)中占比28%，顯著低于371.4億元的期末貨幣資金儲(chǔ)備。現(xiàn)金短債比達(dá)到3.58倍，短期償債能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平。扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步優(yōu)化至57.88%，凈負(fù)債率低至0.57%，核心指標(biāo)均遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)安全閾值。

融資成本持續(xù)下行的曲線印證資本市場(chǎng)信任度。

企業(yè)綜合融資成本從2020年的5.2%逐年遞減，2024年降至3.4%，較上年末再降0.8個(gè)百分點(diǎn)，這一降幅在民營(yíng)房企中極為罕見(jiàn)。融資成本下行趨勢(shì)不僅反映金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量的認(rèn)可，更體現(xiàn)資本市場(chǎng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)韌性的長(zhǎng)期看好。已注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度13億元、中票額度11億元，可根據(jù)市場(chǎng)窗口靈活補(bǔ)充流動(dòng)性。

△濱江集團(tuán)歷年利率表

銀行授信儲(chǔ)備構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)資金后盾。

截止2024年末，公司共獲銀行授信總額度1215.54億元,授信額度已使用338.67億元，剩余可用876.87億元，占總額度的72%。充裕的授信空間賦予企業(yè)極強(qiáng)的逆周期操作能力，在土地市場(chǎng)出現(xiàn)機(jī)會(huì)時(shí)可快速調(diào)動(dòng)資源，而無(wú)需依賴高成本非標(biāo)融資。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管理能力持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)。

報(bào)告期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額達(dá)76.68億元，連續(xù)多年保持凈流入狀態(tài)。這一數(shù)據(jù)與凈利潤(rùn)37.91億元形成良性互動(dòng)，證明利潤(rùn)增長(zhǎng)具有扎實(shí)的現(xiàn)金流支撐。

可以看到，貨幣資金存量與債務(wù)結(jié)構(gòu)的匹配度、融資儲(chǔ)備與業(yè)務(wù)發(fā)展的協(xié)同度、現(xiàn)金流創(chuàng)造與利潤(rùn)增長(zhǎng)的同步度，共同構(gòu)成濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)安全的“三角支柱”。

△濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興

在行業(yè)普遍承壓的2024年，濱江集團(tuán)證明民營(yíng)房企仍可兼顧規(guī)模與安全。對(duì)于2025年，戚金興表示，濱江的戰(zhàn)略依然是匍匐前進(jìn)，但是做好了隨時(shí)“站起來(lái)”的準(zhǔn)備——

規(guī)模穩(wěn)住在1000億左右，行業(yè)排名穩(wěn)在15名以內(nèi)，銷(xiāo)售額占行業(yè)的規(guī)模穩(wěn)定在1%以上；穩(wěn)定在熟悉的城市、地段，做穩(wěn)定的項(xiàng)目；繼續(xù)和優(yōu)秀的伙伴穩(wěn)定合作。

什么時(shí)候會(huì)“站起來(lái)”？戚金興坦言，行業(yè)止跌回穩(wěn)之日，就是濱江站起來(lái)抓住新一輪機(jī)會(huì)之時(shí)。有理由相信，步入新階段，這家有韌性、有遠(yuǎn)見(jiàn)的房企，將通過(guò)“區(qū)域聚焦+財(cái)務(wù)自律”的雙輪驅(qū)動(dòng)，繼續(xù)書(shū)寫(xiě)它穿越周期的成長(zhǎng)敘事。