法拍房，又有新動(dòng)向！

哪個(gè)數(shù)據(jù)最能折射經(jīng)濟(jì)大勢(shì)？“法拍房”應(yīng)該算一個(gè)。

相比于受調(diào)控的一二手房市場(chǎng)，法拍房更直接，更殘酷，它直接關(guān)聯(lián)著債務(wù)違約。

當(dāng)法拍房數(shù)量激增，往往預(yù)示著相當(dāng)一部分企業(yè)或個(gè)人正承受著巨大的財(cái)務(wù)壓力。

今年4月，法拍房新增掛拍量3.04萬(wàn)套，環(huán)比上升53%，供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。

當(dāng)月法拍房成交1244套，環(huán)比下降61%，成交量也創(chuàng)下新低。

與此同時(shí)，法拍房成交率進(jìn)一步下跌至16%，杭州、上海、廈門等城市本月法拍房成交率也下跌至二成以下，參拍者對(duì)于房源的選擇更加苛刻。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

“金三銀四”本是房產(chǎn)成交的旺季，法拍房市場(chǎng)發(fā)生了什么？

沒(méi)錯(cuò)，是特朗普4月初的關(guān)稅政策，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的劇烈變化，正深刻影響短期市場(chǎng)情緒。

除了今年4月單月，把時(shí)間線拉長(zhǎng)看，法拍房數(shù)量又是如何變化的？

全國(guó)法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告顯示，2024年1-12月全國(guó)法拍房掛拍量為657842套，同比增長(zhǎng)51.69%。

成交量為163372套，同比增長(zhǎng)11.03%；成交率為24.83%，同比下降9.1%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)）

法拍房的數(shù)量是從什么時(shí)候開(kāi)始“堆積”的？

應(yīng)該是從2021年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，這讓大部分“法拍房”失去了投資價(jià)值，成交率下降。

如下圖所示，即便是一線城市房?jī)r(jià)也從2021年高點(diǎn)，跌去了近30%，過(guò)去被投資客“撿漏”的法拍房，如今卻成了“燙手的山芋”。

房?jī)r(jià)的下探也對(duì)“經(jīng)營(yíng)貸”產(chǎn)生沖擊，這是法拍房一個(gè)不容忽視的推力。

經(jīng)營(yíng)性貸款，通常以房產(chǎn)作為抵押，期限一到三年居多。當(dāng)房?jī)r(jià)下行，銀行在貸款到期或?qū)徍死m(xù)貸時(shí)，會(huì)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估。一旦評(píng)估值低于原有貸款覆蓋所需的價(jià)值，銀行便會(huì)要求借款人追加抵押或補(bǔ)足差額。

在經(jīng)濟(jì)下行周期，這對(duì)于許多依賴短期周轉(zhuǎn)資金的中小企業(yè)主而言，無(wú)疑是巨大的壓力。資金鏈一旦斷裂，房產(chǎn)便可能走向法拍。這解釋了為何住宅類法拍房在總量中占據(jù)了相當(dāng)大的比重。

如下圖表所示，2019年末，全國(guó)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸余額為11.35萬(wàn)億元，到2024年已經(jīng)達(dá)到24.14萬(wàn)億元，翻了一倍還多。

2020年口罩期間，經(jīng)營(yíng)貸余額增幅高達(dá)20%，當(dāng)時(shí)也正直房?jī)r(jià)高峰期。后面三年仍保持在17-19%高位增幅，直到2024年才有所下降。

一筆債務(wù)從違約到最終進(jìn)入司法拍賣，往往需要兩年以上。現(xiàn)在進(jìn)入流程的法拍房，原本多屬于在2022年下半年之前就已經(jīng)違約的企業(yè)和個(gè)人。

考慮到掛拍量滯后于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，法拍房堆積現(xiàn)象也許才剛剛開(kāi)始，2025年和2026年上半年可能出現(xiàn)法拍房掛拍量的高峰。

與此同時(shí)，二手房掛牌量的激增，也對(duì)法拍房成交形成“擠兌”效應(yīng)。

當(dāng)二手房市場(chǎng)供應(yīng)充裕，價(jià)格回歸理性，甚至出現(xiàn)“議價(jià)空間”時(shí)，購(gòu)房者的選擇天平自然會(huì)發(fā)生傾斜。

以廣州為例，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，在2023年初，廣州二手房的掛牌量還停留在7萬(wàn)套左右，到年末就攀上了14萬(wàn)套以上的高位，到2024年中期更是一度突破18萬(wàn)套。

如此龐大的二手房源積壓在市場(chǎng)，意味著購(gòu)房者擁有了前所未有的選擇權(quán)和議價(jià)權(quán)。

面對(duì)交易流程相對(duì)清晰、權(quán)屬狀況更為明了的二手房，許多潛在買家自然會(huì)優(yōu)先考慮，從而分流了本可能流向法拍房市場(chǎng)的需求。

除非法拍房能提供遠(yuǎn)超二手房的“價(jià)格誘惑”，否則其在信息不對(duì)稱、潛在風(fēng)險(xiǎn)（如清場(chǎng)、欠費(fèi)等）方面的劣勢(shì)，會(huì)使其在競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位。

在法拍市場(chǎng)整體趨冷的背景下，部分核心城市的頂級(jí)豪宅法拍，偶有高溢價(jià)成交，吸引了市場(chǎng)的目光。

5月，上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路一處花園老洋房，建筑面積合計(jì)約535平方米，以2.5億元起拍，最終以2.7億元成交，折合單價(jià)超過(guò)了每平方米50萬(wàn)元。

深圳南山太古城一套約262平方米的頂層住宅，從1947萬(wàn)元起拍，在多輪競(jìng)價(jià)后，最終以約3829萬(wàn)元成交，溢價(jià)率高達(dá)96%。

華僑城純水岸一套約276平方米的頂層復(fù)式，起拍價(jià)1622萬(wàn)元，成交價(jià)則達(dá)到了3630萬(wàn)元，溢價(jià)率更是超過(guò)128%。

然而，這種“熱度”具有其特殊性。

此類標(biāo)的物往往具備極強(qiáng)的稀缺性——可能是城市核心區(qū)罕有的別墅、擁有獨(dú)特景觀的大平層，或是具有歷史人文內(nèi)涵的老洋房。

其購(gòu)買者也多為資金實(shí)力雄厚、有特定資產(chǎn)配置需求的群體。這與普通法拍房購(gòu)買者更多考慮自住性價(jià)比、投資回報(bào)率或“撿漏”的心態(tài)，有著本質(zhì)區(qū)別。

分城市來(lái)看，不同城市的法拍房，熱度也不同。

今年2月，上海、廈門、寧波、深圳、杭州表現(xiàn)較好，法拍房成交率達(dá)到五成左右或更高。

此外成都、青島、武漢、北京也在三成左右。至于鄭州、南昌等城市，仍在二成以下。

2月杭州法拍房成交率提升16個(gè)百分點(diǎn)至47%，各區(qū)域法拍房交易熱度均有提升，拱墅、余杭、蕭山、上城等區(qū)均有多宗法拍房成交，并非是由于單個(gè)小區(qū)成交了大批房源所致。

本月杭州成交法拍房平均出價(jià)次數(shù)達(dá)到38次，達(dá)到全國(guó)平均的兩倍以上。

從成交規(guī)模來(lái)看，今年2月深圳法拍房成交金額達(dá)到10.4億元，在全國(guó)遙遙領(lǐng)先。

法拍房的成交表現(xiàn)，也側(cè)面反映出所在城市的經(jīng)濟(jì)活力與資產(chǎn)價(jià)值成色。

在整體承壓的市場(chǎng)中，那些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)固、樓市預(yù)期相對(duì)堅(jiān)挺的城市，其法拍房往往能展現(xiàn)出更高的流動(dòng)性和吸引力。

法拍房市場(chǎng)的潮起潮落，是經(jīng)濟(jì)去杠桿過(guò)程中的一個(gè)縮影。它或許痛苦，但也是市場(chǎng)出清、結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要環(huán)節(jié)。

這個(gè)過(guò)程不僅考驗(yàn)著市場(chǎng)的承受力，也將在更長(zhǎng)時(shí)間維度上，重塑人們對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、風(fēng)險(xiǎn)的根本認(rèn)知，正所謂“潮水褪去后，才知道誰(shuí)在裸泳”。