長(zhǎng)嶺居，被卡住的銷售喉嚨

近日，樓主的朋友圈有條信息引起樓主的注意：長(zhǎng)嶺雅居450萬(wàn)起買160㎡。

如按中介給出的這個(gè)總價(jià)，160㎡折算單價(jià)為2.8萬(wàn)/㎡，這與我們對(duì)長(zhǎng)嶺居遍地4萬(wàn)+的印象不相符。特別是大面積房子，在長(zhǎng)嶺居就是“高房?jī)r(jià)”的代表。

中介在自己的朋友圈還有留言：這個(gè)戶型在兩個(gè)月前還要580萬(wàn)左右。

中介給出的圖片顯示，長(zhǎng)嶺雅居大平層從原4W+降至現(xiàn)在2.8W+。

圖源中介

如中介所說(shuō)的——卷到?jīng)]朋友，在長(zhǎng)嶺居已經(jīng)到了以價(jià)換量的地步。

01

長(zhǎng)嶺居面臨價(jià)格與庫(kù)存雙重壓力

黃埔新睡城長(zhǎng)嶺居，大戶型+高總價(jià)，這里曾是有錢人的“世外桃源”。

在大家的印象中，這里的樓盤(pán)走高端路線，單價(jià)4萬(wàn)、5萬(wàn)的房?jī)r(jià)不在話下。但沒(méi)想到的是，長(zhǎng)嶺居終于不撐了，房?jī)r(jià)降到了2字頭。

今年1月，長(zhǎng)嶺居中介放出長(zhǎng)嶺居房?jī)r(jià)，仕林苑99-181㎡三至五房，總價(jià)285萬(wàn)起，折算單價(jià)2.8萬(wàn)/㎡起。

2024年底，曾經(jīng)開(kāi)盤(pán)賣3.9-4.2萬(wàn)/㎡的天健天璽，價(jià)格也向下深度調(diào)整，95㎡特惠價(jià)279萬(wàn)，折合單價(jià)2.9萬(wàn)/㎡。這是長(zhǎng)嶺居刺破3字頭的開(kāi)端。

這在以前走改善路線、豪宅化的長(zhǎng)嶺居中，對(duì)比普遍4-5萬(wàn)/㎡的房?jī)r(jià)，2字頭看起來(lái)很香。
為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行，內(nèi)卷嚴(yán)重的長(zhǎng)嶺居，許多項(xiàng)目房?jī)r(jià)開(kāi)始下探。

然而，并不是降價(jià)就能提高銷量。承受了“去化率差”的陣痛后，走向2字頭的長(zhǎng)嶺居，如今還賣得動(dòng)嗎？

長(zhǎng)嶺雅居片區(qū)商業(yè)體規(guī)劃效果圖

根據(jù)克而瑞最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)嶺居板塊近一年商品住宅累計(jì)成交153套，整體成交均價(jià)為42583元/㎡。

值得關(guān)注的是，今年5月該區(qū)域成交均價(jià)驟降至34904元/㎡，環(huán)比大幅下滑21%，這一跌幅在周邊70個(gè)板塊中居首；同比也下降18%，創(chuàng)下近12個(gè)月以來(lái)的價(jià)格新低。

除價(jià)格持續(xù)走低外，該板塊月均成交量長(zhǎng)期維持在個(gè)位數(shù)水平，市場(chǎng)活躍度明顯不足。

圖源@克而瑞

另一方面，由于去化放緩，長(zhǎng)嶺居一手房庫(kù)存量壓力增大。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2025年5月，長(zhǎng)嶺居商品住宅庫(kù)存量為1079套。若以當(dāng)前市場(chǎng)去化速度計(jì)算，預(yù)計(jì)完全消化現(xiàn)有庫(kù)存約需9年時(shí)間。

02

山水宜居區(qū)，被卡住的銷售喉嚨

長(zhǎng)嶺板塊位于黃埔區(qū)腹地，森林覆蓋率達(dá)50%，擁有7條河涌、4座水庫(kù)，生態(tài)林地、水域占比高達(dá)83.3%。

也就是高比例的山林覆蓋率，這里被定位為廣州東部山水新城生態(tài)宜居示范區(qū)，既沒(méi)有科學(xué)城雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，也沒(méi)有知識(shí)城高精尖的知識(shí)產(chǎn)業(yè)，但它在人們的心目中卻有個(gè)雅號(hào)：高端睡城。

不過(guò)這個(gè)板塊確實(shí)也如大家所想象的方向建設(shè)，這里除了生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，近年來(lái)長(zhǎng)嶺板塊在文化、商業(yè)、教育等方面配套均不斷完善，憑借高品質(zhì)、高顏值的綠美城區(qū)面貌，吸引了年輕人在此安家置業(yè)。

長(zhǎng)嶺街道水聲水庫(kù)邊的君瀾酒店/圖源@廣州黃埔發(fā)布

雖然環(huán)境優(yōu)美，但這里的起點(diǎn)比較高：大面積+高房?jī)r(jià)是這里的標(biāo)配。

從2021年到2023年，知識(shí)城集團(tuán)一連拿下長(zhǎng)嶺居4宗宅地，分別為CPPQ-A4-2、CPPQ-A4-3、CPPQ-A4-5，CPPQ-A5-1地塊是知識(shí)城集團(tuán)與方圓聯(lián)合體拿下，CPPQ-A4-4地塊則由高新區(qū)集團(tuán)拿下，樓面價(jià)1.87-2.08萬(wàn)/㎡。

其中，CPPQ-A4-2地塊就是由知識(shí)城集團(tuán)2021年底拿下，轉(zhuǎn)化而來(lái)的長(zhǎng)嶺雅居，項(xiàng)目在2023年3月底開(kāi)賣。

該項(xiàng)目一期打造11棟住宅+1棟政府統(tǒng)籌房，戶型涵蓋160-300㎡大平層，總計(jì)1080戶，開(kāi)盤(pán)價(jià)格4.5-5萬(wàn)/㎡，總價(jià)已經(jīng)超過(guò)了700萬(wàn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年長(zhǎng)嶺居商品住宅成交主力以120㎡以上戶型為主，共成交89套，占比58%。

圖源@克而瑞

不但如此，由于2021年地塊出讓時(shí)恰逢廣州限購(gòu)政策最嚴(yán)厲的時(shí)期，出讓的地塊就做出明確的規(guī)定：50%房源必須出售給首次置業(yè)者。

這對(duì)項(xiàng)目銷售來(lái)說(shuō)，已被卡住了喉嚨。

大面積+高房?jī)r(jià)+首套限購(gòu)，讓眾多剛需和改善群體、投資者繞過(guò)了長(zhǎng)嶺居的項(xiàng)目。

03

突出重圍，還需在配套下功夫

大戶型+高總價(jià)，高門檻的長(zhǎng)嶺居基本將剛需拒之門外。

在市場(chǎng)下行的大環(huán)境下，自然賣得不好。

同時(shí)，板塊內(nèi)也有許多二手房源，與新房形成競(jìng)爭(zhēng)，包括保利越秀嶺南林語(yǔ)、金融街·融穗御府、奧園春曉、萬(wàn)科山景城等等，均價(jià)約3萬(wàn)/㎡左右。

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新盤(pán)為賣個(gè)好價(jià)格，只能將樓盤(pán)往高端做，如采用玻璃幕墻設(shè)計(jì)，產(chǎn)品做到了3米以上層高、專梯專戶、大面寬陽(yáng)臺(tái)等等，這些都是高端盤(pán)的標(biāo)配。

但在以剛需和剛改客戶為主的長(zhǎng)嶺居，這樣的高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品并不適合剛需群體，他們需要的是性價(jià)比：小戶型+低總價(jià)。

面對(duì)高門檻，黃埔的剛需分流到板塊內(nèi)的二手市場(chǎng)，或老黃埔、科學(xué)城稍便宜的新房，如中央城、黃埔新城、未來(lái)方洲、海絲城、黃埔未來(lái)城等等，這些新項(xiàng)目無(wú)一不是3字頭的房?jī)r(jià)。

另外，目前長(zhǎng)嶺居的配套比較缺乏，只能靠住宅底商，雖可以滿足基本的消費(fèi)，但大型商業(yè)廣場(chǎng)還需等多一段時(shí)間。

長(zhǎng)嶺居在這種圍困下，想突出重圍，唯有降價(jià)走量，但要取得購(gòu)房者的歡心，還需在配套及交通上下功夫。