謝逸楓：房地產(chǎn)超調(diào)四年未見(jiàn)底，新一輪更大力度更大規(guī)模政策來(lái)襲

文/謝逸楓

7月15日，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前6月全國(guó)新建商品房銷售面積4.5851億平，同比下降3.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.6%。其中住宅銷售面積3.8358億平，同比下降3.7%，降幅比上月擴(kuò)大1.1%，呈現(xiàn)市場(chǎng)降溫，處于下行、尋底、探底的筑底調(diào)整期。

前6月全國(guó)商品房銷售額4.4241萬(wàn)億元，同比下降5.5%，降幅比上月擴(kuò)大1.7%。其中住宅銷售額3.8849萬(wàn)億元，同比下降5.2%，降幅比上月擴(kuò)大2.4%。說(shuō)明上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未止跌企穩(wěn)，二手房市場(chǎng)對(duì)新房沖擊大，以價(jià)換量是主流。

正如統(tǒng)計(jì)局2025年7月15日所說(shuō)，今年以來(lái)，各地區(qū)各部門按照中央的決策部署和要求，因城施策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，相關(guān)措施成效明顯。房地產(chǎn)總體朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。具體看，商品房銷售降幅收窄。

一二三線城市商品房?jī)r(jià)格有所波動(dòng)，總體降幅都有所收窄。房企資金來(lái)源有所改善，房企化債工作有序推進(jìn)，庫(kù)存連續(xù)四個(gè)月減少。銷售面積和價(jià)格同比還都在下降，房地產(chǎn)筑底轉(zhuǎn)型是一個(gè)過(guò)程，要以更大力度來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

老漢認(rèn)為，目前房地產(chǎn)未“止跌回穩(wěn)”，不僅未達(dá)到市場(chǎng)止跌預(yù)期，也沒(méi)有鞏固回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，關(guān)鍵是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)進(jìn)一步惡化，指標(biāo)下降、部分核心指標(biāo)降幅加大，總體改善不明顯，處于降溫、震蕩下行、探底、尋底的筑底調(diào)整階段。

當(dāng)前熱點(diǎn)城市的成交熱度、銷售、房?jī)r(jià)降溫。傳統(tǒng)市場(chǎng)金三銀四號(hào)后，5月、6月一波政策刺激未能讓市場(chǎng)延續(xù)強(qiáng)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。一方面是地方分散的政策作用有限，另一方面是城市更新貨幣化、收儲(chǔ)商品房和收回空閑土地政策未打通堵點(diǎn)。

前6月市場(chǎng)指標(biāo)跌幅擴(kuò)大為投資額、銷售面積、銷售額、房?jī)r(jià)、房企到位資金、國(guó)房景氣指數(shù)。指標(biāo)跌幅收窄為施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置金額。指標(biāo)上漲為地價(jià)，指標(biāo)好轉(zhuǎn)為庫(kù)存面積。

當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌”具有明顯的結(jié)構(gòu)性、城市分化、弱復(fù)蘇特征，總體止跌、企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于核心城市、核心區(qū)域止跌、底部修復(fù)、邊際改善階段。鞏固止跌、回穩(wěn)成效依然需政策持續(xù)發(fā)力。

高能級(jí)一二線熱點(diǎn)城市、核心區(qū)域、核心板塊保持一定的熱度，新房與二手房市場(chǎng)存在分化，二手房強(qiáng)于新房。銷售嚴(yán)重分化，央國(guó)房企銷售強(qiáng)于民企。土地市場(chǎng)分化，熱點(diǎn)城市強(qiáng)于其他城市。熱點(diǎn)城市的政策空間大于非熱點(diǎn)城市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)最堪憂在于，首先是商品房銷售面積、銷售額下降的降幅擴(kuò)大、房?jī)r(jià)下降的幅度擴(kuò)大。其次是債務(wù)重組困難、交房難度加大、房企資金狀況惡化、國(guó)房景氣指數(shù)下降擴(kuò)大。最后是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的動(dòng)能減弱、政策堵點(diǎn)未打通。

筆者呼吁，馬上出臺(tái)4萬(wàn)億-10萬(wàn)億救市刺激計(jì)劃，一步到位扭轉(zhuǎn)局面；取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施和下降房貸首付及利率、稅收減免；放開融資限制；打通城市更新專項(xiàng)借款和貨幣化安置及收儲(chǔ)商品房用作安置房、保障性住房，收回空閑土地的政策堵點(diǎn)、資金來(lái)源。

前6月房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，已經(jīng)釋放出四個(gè)積極信號(hào)。一是一二線熱點(diǎn)城市的二手房成交持續(xù)走強(qiáng)。二是熱點(diǎn)城市的銷售相對(duì)穩(wěn)定、土地市場(chǎng)火爆，城市分化增強(qiáng)。三是商品房庫(kù)存正在逐步下降。四是土地成交面積和金額跌幅收窄。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴(kuò)大。前6月房地產(chǎn)開發(fā)投資4.6658萬(wàn)億元，同比下降11.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.5%。住宅3.5770萬(wàn)億元，同比下降10.4%，跌幅上月擴(kuò)大0.3%，辦公樓1792億元，同比下降16.8%，跌幅比上月擴(kuò)大0.5%。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3294億元，同比下降8.4%，跌幅比上月擴(kuò)大0.8%。其中辦公樓的跌幅最大，反映出需求的萎縮，供應(yīng)過(guò)剩。其次是住宅開發(fā)投資下降幅度，達(dá)到10.4%，一定程度上反映出房企不敢拿地、生產(chǎn)、新開工的意愿。

前6月房地產(chǎn)開發(fā)投資4.6658萬(wàn)億元，同比下降11.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.5%。比2024年開發(fā)投資10.0280萬(wàn)億元，同比下降10.6%，跌幅擴(kuò)大0.6%。跌幅小幅度擴(kuò)大，呈現(xiàn)投資未止跌回穩(wěn)，下行壓力加大，政策傳導(dǎo)到投資端減弱的趨勢(shì)。

前6月住宅開發(fā)投資3.5770萬(wàn)億元，同比下降10.4%，跌幅上月擴(kuò)大0.3%。比2024年住宅開發(fā)投資7.6040萬(wàn)億元，同比下降10.5%，跌幅收窄0.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比累計(jì)已經(jīng)連續(xù)下降3年6個(gè)月（42個(gè)月），預(yù)計(jì)短期內(nèi)難改變下降趨勢(shì)。

前6月房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生新的變化，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定、萎縮下降、下降加快的信號(hào)。透露出房地產(chǎn)市場(chǎng)、投資情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化，開發(fā)投資總額已經(jīng)回到2018年-2019年同期水平，盡管總體風(fēng)險(xiǎn)可控，但已現(xiàn)惡化趨勢(shì)。

背后主要原因是土地購(gòu)置金額和購(gòu)置面積及新開工面積、竣工面積跌幅大并長(zhǎng)時(shí)間深跌，修復(fù)緩慢，房企資金狀況惡化和庫(kù)存高。2023年以來(lái)三大工程（城中村改造、保障性住房、平急兩用的公共基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)緩慢，保交房是首要任務(wù)。

按照分區(qū)域來(lái)看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降22.3%。其次是東部地區(qū)，同比下降12.8%。中部地區(qū)，同比下降10.0%。最后是西部地區(qū)，同比下降5.4%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因?yàn)樽≌⑸剔k投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善住宅投資、辦公樓投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中住宅投資占總投資比重76.6%，較上期提高0.1%，說(shuō)明住宅投資占比例大，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的現(xiàn)象。

單月來(lái)看，6月開發(fā)投資金額1.04萬(wàn)億元（5月8504.43億元），同比下降12.9%（5月同比下降11.98%），降幅較5月擴(kuò)大0.9%。房地產(chǎn)投資同比降幅擴(kuò)大，主要是因?yàn)槭┕そò餐顿Y持續(xù)承壓。

6月住宅開發(fā)投資金額8039億元（5月6552億元（4月6046億元），同比下降11.8%（5月同比下降11.3%、4月同比下降11.1%），降幅較5月擴(kuò)大0.5%，表明投資改善需依賴銷售端實(shí)質(zhì)性回暖，市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)固，短期下行趨勢(shì)難改。

歷史同期投融資規(guī)模看，2025年6月房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企到位資金分別相當(dāng)于2019年同期的67%和55%，投資延續(xù)2022年以來(lái)的季節(jié)性前高后低趨勢(shì)，融資表現(xiàn)明顯弱于一季度水平，融資自2024年10月以來(lái)的修復(fù)趨勢(shì)已連續(xù)4個(gè)月減弱。

與開發(fā)投資下行同步，2025年以來(lái)土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮，供地規(guī)模下降和土地收儲(chǔ)大大減輕了廣義庫(kù)存壓力，相當(dāng)于為行業(yè)廣義庫(kù)存消化周期至少減負(fù)5個(gè)月。在調(diào)降庫(kù)存規(guī)模的同時(shí)，開發(fā)規(guī)模在經(jīng)歷“減負(fù)”的過(guò)程。

受到往期開發(fā)和已售項(xiàng)目的影響，開發(fā)指標(biāo)也會(huì)存在一定滯后性。就歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來(lái)看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

土地投資有所修復(fù)，2024年三季度300城土地成交總價(jià)同比下降8.7%，降幅較二季度收窄36.7%，2024年四季度同比降幅進(jìn)一步收窄至3.1%，帶動(dòng)2025年一、二季度土地投資小幅修復(fù)，2025年一、二季度同比增速轉(zhuǎn)正（3.3%、12.0%）。

近期土地市場(chǎng)修復(fù)也有望對(duì)后續(xù)的投資開工修復(fù)形成一定支撐。施工建安投資持續(xù)低迷。6月新開工面積7180萬(wàn)平，同比下降9.4%，同比降幅較5月收窄9.9%，絕對(duì)值來(lái)看，處于2006年以來(lái)同期最低位。上半年施工面積同比下降9.1%。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅小幅度收窄。前6月房屋施工面積63.3321億平方米，同比下降9.1%，比上月收窄0.1%。住宅44.1240億平，同比下降9.4%，比上月收窄0.2%，辦公樓2.7122億平，同比下降5.1%，比上月收窄0.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5.5337億平，同比下降8.8%，比上月收窄0.2%。

前6月商品房住宅施工面積44.1240億平，同比下降9.4%，比上月收窄0.2%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.7%。毫無(wú)疑問(wèn)，商品住宅施工面積的跌幅保持高位水平，與保交房持續(xù)加大、庫(kù)存高有直接的關(guān)系。

前6月房屋施工面積63.3321億平方米，同比下降9.1%，比上月收窄0.1%，比2024年房屋施工面積73.3247億平，同比下降12.7%的降幅收窄3.6%。施工面積同比下降9.7%，連續(xù)下降3年6個(gè)月（42個(gè)月），說(shuō)明邊際改善、修復(fù)緩慢的趨勢(shì)。

主要是新開工面積的跌幅大、下跌時(shí)間長(zhǎng)、收窄緩慢，商品去庫(kù)存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單和融資協(xié)調(diào)機(jī)制覆蓋有限。商品房銷售回款下降和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開工，保交房成首要任務(wù)。

供應(yīng)端，新開工面積跌幅收窄。前6月房屋新開工面積3.364億平，同比下降20.0%，跌幅比上月收窄2.8%。住宅2.2288億平，同比下降19.6%，比上月收窄01.8%。辦公樓萬(wàn)平，同比下降21.0%，跌幅比上月收窄3.1%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1956萬(wàn)平，同比下降17.7%，跌幅收窄7.5%。

前6月房屋新開工面積3.364億平，同比下降20.0%，跌幅比上月收窄2.8%，比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄3.0%。房屋新開工面積同比累計(jì)連續(xù)下降4年6個(gè)月（54個(gè)月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)。

前6月住宅新開工面積2.2288億平，同比下降19.6%，比上月收窄1.8%。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄3.4%。目前新開工面積的跌幅收窄，與保交房加快、房企拿地面積下降、銷售下降有關(guān)。

主要受季節(jié)性因素影響，部分城市和房企銷售好轉(zhuǎn)，保交房的力度加大，部分城市拿地面積回升有直接關(guān)系。過(guò)去幾年的集中供地中接近半數(shù)土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修復(fù)。

單月來(lái)看，6月單月房屋新開工面積7180萬(wàn)㎡，同比下降9.4%（5月同比下降19.3%），降幅較5月收窄9.9%，絕對(duì)值處于2006年以來(lái)同期最低位。庫(kù)存高倒逼供給端收縮，庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)的城市，新開工規(guī)模很難再提升。

開發(fā)企業(yè)土儲(chǔ)縮量、資金承壓和高庫(kù)存持續(xù)抑制新開工需求，短期仍將處于收縮階段。在政策協(xié)同下，未來(lái)“好房子”供應(yīng)、城市更新項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)提速將提供一定支撐，新開工和竣工規(guī)模有望低位走穩(wěn)。

按照供求關(guān)系的市場(chǎng)規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開工面積下降將對(duì)未來(lái)2年-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。這將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺。

有助于緩解當(dāng)前市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，促進(jìn)供需關(guān)系改善。可以看作是市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制在發(fā)揮作用。供給端的持續(xù)收縮，反映了房企的市場(chǎng)預(yù)期和資金狀況。即便政府不斷出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，房地產(chǎn)行業(yè)依然深陷深度調(diào)整期。

目前房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)、交房風(fēng)險(xiǎn)尚未解除，市場(chǎng)信心和預(yù)期及供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面修復(fù)過(guò)程拉長(zhǎng)，近期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于止跌階段。長(zhǎng)期看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢(shì)。

供應(yīng)端，竣工面積跌幅收窄。前6月房屋竣工面積2.2567億平，下降14.8%，跌幅比上月收窄2.5%。住宅1.6266億平，同比下降15.5%，跌幅比上月收窄2.1%，辦公樓734萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)0.2%，止跌上漲。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1590萬(wàn)平，同比下降20.7%，降幅比上月擴(kuò)大1.4%。

前6月房屋竣工面積2.2567億平，下降14.8%，跌幅比上月收窄2.5%。比2024年房屋竣工面積7.3743億平，同比下降27.7%的降幅收窄12.9%。房屋竣工面積同比連續(xù)下降1年6個(gè)月（18個(gè)月），表明房企因庫(kù)存、資金緊張，保交房壓力大。

前6月住宅竣工面積1.6266億平，同比下降15.5%，跌幅比上月收窄2.1%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄11.9%。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

單月來(lái)看，6月房屋竣工面積4182萬(wàn)㎡，同比下降1.7%（5月同比下降19.5%），降幅較5月收窄17.8%。6月竣工面積規(guī)模降幅收窄，且同比降幅大于6月新開工面積9.4%，說(shuō)明商品房庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)正在出清，商品房庫(kù)存出清加快。

按照2年-3年的房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，竣工將延續(xù)周期性的縮量， 預(yù)計(jì)2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。前期房企拿地減少、庫(kù)存規(guī)模較高、銷售未回暖等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，當(dāng)前房企以投定銷、以銷定產(chǎn)。

能否出現(xiàn)真正修復(fù)的關(guān)鍵在于三大工程、貨幣化舊改、收購(gòu)商品房庫(kù)存、盤活閑置存量土地等實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。房企拿地面積和費(fèi)用、開工面積將承壓，同時(shí)保交高峰已過(guò)疊加過(guò)去3年商品房銷售下滑，竣工面積亦面臨下探壓力。

觀察相對(duì)歷史同期的開竣工規(guī)模來(lái)看，2025年6月房屋新開工面積和竣工面積分別相當(dāng)于2019年同期的28%和73%，月度數(shù)據(jù)雖然波動(dòng)較大，但新開工水平仍然較低，竣工作為滯后指標(biāo)下行趨勢(shì)確定。供應(yīng)端下降，與需求端的下降有關(guān)。

第三是供應(yīng)端，土地供應(yīng)跌幅收窄。前6月全國(guó)房土地購(gòu)置面積收窄，已經(jīng)累計(jì)同比下降6年8個(gè)月，連續(xù)下降78個(gè)月。自2023年開始，全國(guó)房土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)的數(shù)據(jù)再?zèng)]有公布出來(lái)，但在統(tǒng)計(jì)年鑒中披露。

2023年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共購(gòu)置土地總金額10855億元，同比下降6.6%，但降幅較上月收窄3.4%，連續(xù)兩個(gè)月呈現(xiàn)收窄趨勢(shì)。2024年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地總金額為?9280億元?，同比下降29.7%，相比2024年前11月的降幅收窄1.8%。

2025年土地購(gòu)置額同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，2025年1月-4月土地購(gòu)置費(fèi)用1.06萬(wàn)億，同比下滑5.90%，較2024 年同比下降29.7幅度收窄23.8%。到2025年6月，2022年4月以來(lái)土地購(gòu)置費(fèi)用已經(jīng)連續(xù)下滑39個(gè)月，2025年同比降幅連續(xù)3個(gè)月收窄。

其中2025年一季度土地購(gòu)置費(fèi)7191.34億元（前2月3722.71億元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%），跌幅比上月擴(kuò)大4.2%，比2024年土地出讓金3.5655萬(wàn)億元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%，說(shuō)明房企的拿地策略已經(jīng)調(diào)整。

結(jié)構(gòu)上看，城投拿地占比下降、一線及高能級(jí)二線城市及國(guó)企、央企占比最高，其次是城投，而民營(yíng)開發(fā)商占比上升、以及土地溢價(jià)率回升，都顯示土地市場(chǎng)底部正在漸漸形成過(guò)程中。毫無(wú)疑問(wèn)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

2010年全國(guó)房企購(gòu)置土地面積3.99億平方米、增長(zhǎng)25.2%。2011年4.43億平方米、增長(zhǎng)10.9%。2012年3.56億平方米，負(fù)增長(zhǎng)19.5%。2013年3.88億平方米，增長(zhǎng)8.8%。2014年3.33億平方米，負(fù)增長(zhǎng)14%。

2015年2.28億平方米，負(fù)增長(zhǎng)31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長(zhǎng)3.45%。2017年2.55億平方米，增長(zhǎng)15.8%。2018年2.91億平方米，增長(zhǎng)15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長(zhǎng)11.4%。

2020年2.55億平方米，負(fù)增長(zhǎng)1.1%。2021年2.15億平方米，負(fù)增長(zhǎng)15.45%。2022年1.0041億平方米，負(fù)增長(zhǎng)53.4%。2023年-2024年預(yù)計(jì)0.9億平平方米-0.8億平方米，同比下降超過(guò)20%。

第四是需求端，銷售面積跌幅擴(kuò)大。前5月新建商品房銷售面積4.5851億平，同比下降3.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。住宅3.8358億平，同比下降3.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.9%，辦公樓1160萬(wàn)平，同比下降3.0%，跌幅比上月收窄4.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2697萬(wàn)平，同比下降4.8%，跌幅比上月收窄1.2%。

前6月新建商品房銷售面積4.5851億平，同比下降3.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%，比2024年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，降幅收窄9.4%。同比已經(jīng)連續(xù)下降3年6個(gè)月（42個(gè)月），表明銷售動(dòng)能下降，政策效果逐漸減弱。

房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了“以價(jià)換量”的力度，整體延續(xù)量穩(wěn)價(jià)跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌、回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固止跌、回穩(wěn)成效仍需更大力度的房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力、加碼。

單月來(lái)看，6月商品房銷售面積1.05億平，同比下降5.5%（5月同比下降3.4%），同比降幅較5月擴(kuò)大2.2%，時(shí)隔8個(gè)月后再次高于5.0%。從絕對(duì)值來(lái)看，處于2011年以來(lái)同期最低水平。單月銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，成交動(dòng)能持續(xù)走弱。

單月連續(xù)下降42個(gè)月，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售處于止跌筑底的調(diào)整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高，預(yù)計(jì)房企調(diào)整價(jià)格，政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會(huì)收窄。

需求側(cè)筑底的基礎(chǔ)不牢固。前6月商品房銷售成交面積同比下降3.5%，累計(jì)同比降幅比上月擴(kuò)大0.6%，銷售動(dòng)能減弱。一方面是政策端在落實(shí)方面有待加強(qiáng)。另外一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，需要時(shí)間。因此，市場(chǎng)底部的基礎(chǔ)不牢固。

前6月住宅銷售面積3.8358億平，同比下降3.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.9%，降幅比2024年同比下降14.1%，收窄10.4%。商品房住宅面積累計(jì)同比已經(jīng)連續(xù)3年6個(gè)月下降（42個(gè)月），表明商品住宅銷售企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

單月來(lái)看，6月商品房住宅銷售面積同比下降7.3%，降幅擴(kuò)大2.7%。6月住宅銷售金額同比下降12.6%，降幅擴(kuò)大6.6%。從季度數(shù)據(jù)來(lái)看，二季度數(shù)據(jù)較一季度明顯走弱。二季度商品房銷售面積同比下降4.0%，降幅較一季度擴(kuò)大1.0%。

按照地方區(qū)域來(lái)看，前6月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降45.2%、 下降1.2%（連續(xù)增長(zhǎng)3個(gè)月后）、 下降2.5%、下降6.0%。 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期擴(kuò)大，其中中部地區(qū)銷售面積連續(xù)3個(gè)月增長(zhǎng)結(jié)束。

按照分類物業(yè)類型來(lái)看，整體銷售情況低于上期，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)銷售面積的指標(biāo)同比跌幅擴(kuò)大，住宅銷售面積連續(xù)11個(gè)月收窄后跌幅擴(kuò)大，說(shuō)明目前商品住宅銷售、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售形勢(shì)差。

7、8月為房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)銷售淡季，雖然去年同期基數(shù)較低，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較冷，且暫無(wú)其他新政帶動(dòng)，預(yù)計(jì)銷售量環(huán)比將出現(xiàn)下滑，同比難出現(xiàn)改善。預(yù)計(jì)2025年三四季度商品房銷售面積、銷售金額、銷售均價(jià)同比增速有所改善。

前6月新建商品房銷售金額4.4241萬(wàn)億元，同比下降5.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.7%。住宅金額3.8849萬(wàn)億元，同比下降5.2，跌幅比上月擴(kuò)大2.4%，辦公樓銷售金額1497億元，同比下降4.2%，跌幅比上月收窄6.6%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房金額2524億元，同比下降10.4%，跌幅比上月收窄3.5%。

前6月新建商品房銷售金額4.4241萬(wàn)億元，同比下降5.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.7%，降幅比2024年同比下降17.1%，收窄11.6%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善，效果減弱，處于止跌調(diào)整階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，市場(chǎng)以價(jià)換量成主流。

前6月住宅銷售金額3.8849萬(wàn)億元，同比下降5.2，跌幅比上月擴(kuò)大2.4%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄12.4%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調(diào)整階段，以價(jià)換量是市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。

單月來(lái)看，6月商品房銷售金額1.02萬(wàn)億元，同比下降10.8%（5月同比下降6.03%），同比降幅較5月擴(kuò)大4.8%，時(shí)隔8個(gè)月再度出現(xiàn)雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。降幅擴(kuò)大與核心區(qū)好產(chǎn)品交易下降相關(guān)。毫無(wú)疑問(wèn)，目前房企以價(jià)換量成主要銷售策略。

觀察相對(duì)歷史同期的銷售規(guī)模來(lái)看，2025年6月，商品房的銷售額和銷售面積分別相當(dāng)于2019年同期的54%和52%，較5月小幅走低，明顯低于一季度水平。因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。

第五是供應(yīng)端，庫(kù)存緩慢下降。6月末商品房待售面積7.6948億平，增長(zhǎng)4.1%，比5月末減少479萬(wàn)平。其中住宅待售面積4.0821億平，增長(zhǎng)6.5%，減少443萬(wàn)平，辦公樓5153萬(wàn)平，下降1.1%，增加14萬(wàn)平，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.4340億平方米，增長(zhǎng)0.5%，減少31萬(wàn)平。

截至6月末商品房待售面積連續(xù)4個(gè)月減少，庫(kù)存總量持續(xù)收縮，按當(dāng)前銷售面積計(jì)算消化周期為10個(gè)月，較上期有所縮短。各地在收購(gòu)存量房資金來(lái)源、房源用途等方面的舉措不斷優(yōu)化，更好推進(jìn)收購(gòu)工作落地，未來(lái)去庫(kù)存效率將逐步提升。

6月末商品房待售面積7.6948億平，5月末商品房待售面積7.7427億平，超過(guò)2015年7.1853億平，依然是達(dá)到天花板的水平，創(chuàng)1987年以來(lái)歷史最高紀(jì)錄之一。因此，7.6948億平大部分是現(xiàn)房庫(kù)存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動(dòng)下，商品住宅庫(kù)存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫(kù)存面積來(lái)看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月，商業(yè)庫(kù)存去化壓力依然較大，庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫(kù)存壓力仍然較大，占整體庫(kù)存的比重已經(jīng)達(dá)到近四分之一。從全國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來(lái)看，截至6月末商品住宅廣義庫(kù)存面積為16.3億平，環(huán)比下降2.0%，同比下降 16.2%。

去化周期（廣義庫(kù)存面積/過(guò)去六個(gè)月住宅銷售均值）25.5個(gè)月，環(huán)比下降0.1個(gè)月，同比下降3.6個(gè)月。全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷售）來(lái)看，截至6月末，住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積（住宅待售面積）4.0821億平，環(huán)比下降 1.1%，同比增長(zhǎng) 6.5%。

現(xiàn)房去化周期為19.7個(gè)月（由于5月現(xiàn)房銷售未公布，采用 2024年12月-2025 年 5 月銷售均值計(jì)算），環(huán)比下降0.2個(gè)月，同比下降1.8個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫(kù)存占全國(guó)住宅廣義庫(kù)存面積的比重為25.0%，環(huán)比提升0.2%，同比提升5.3%。

6月末待售面積較上月有所減少，同比增長(zhǎng)4.1%，同比漲幅進(jìn)一步收窄0.1%。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，庫(kù)存總量還有11個(gè)月的消化周期，消化周期再次拉長(zhǎng)，去庫(kù)存任務(wù)艱巨。城市試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫(kù)存去化。

商品房去化周期達(dá)11個(gè)月，歷史高點(diǎn)。由于商品房庫(kù)存量繼續(xù)上升，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商品房庫(kù)存創(chuàng)歷史新高，說(shuō)明房子的供應(yīng)多。與過(guò)去的高庫(kù)存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時(shí)與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒(méi)有按時(shí)交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第六是價(jià)格端，房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大。前6月全國(guó)商品房銷售均價(jià)9649元/平（前5月9653元/平米、前4月9566元/平、一季度9510元/平、前2月9547元/平），同比下降2.1%（前5月同比下降0.93%、前4月同比下降0.4%、一季度同比上漲0.93%、前2月同比上漲2.6%）。

絕對(duì)值來(lái)看，房?jī)r(jià)回落至2024年9月政策前的水平。前6月全國(guó)商品房銷售均價(jià)9649元/平，比前5月同比下降0.93%，跌幅擴(kuò)大2.07%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄2.73%。說(shuō)明累計(jì)房?jī)r(jià)漲跌不穩(wěn)定，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)，房?jī)r(jià)處于底部運(yùn)行的調(diào)整狀態(tài)。

意味著全國(guó)商品房、商品住宅平均房?jī)r(jià)連續(xù)下降1年零1個(gè)月（13個(gè)月）后、跌幅連續(xù)收窄數(shù)個(gè)月后，連續(xù)3個(gè)月迎來(lái)上漲后，連續(xù)3個(gè)月下跌，數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，說(shuō)明全國(guó)房?jī)r(jià)筑底基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

前6月住宅銷售均價(jià)10128元/平（前5月10125元/平、前4月10005元/平、前3月9935.6元/平、前2月9949元/平），環(huán)比上漲，同比下降。比2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%，環(huán)同比為下跌。原因主要是房企以價(jià)換量。

單月來(lái)看，6月商品房銷售均價(jià)9634元/平，環(huán)比下降3.7%，同比下降5.6%，降幅擴(kuò)大2.8%。5月銷售均價(jià)10004元/平米（4月9756元/平方米），環(huán)比上漲2.54%（3月環(huán)比上漲3.3%），同比下降2.83%（4月同比下降4.7%）。

其中住宅銷售均價(jià)10136元/平，環(huán)比下降4.5%，同比下降5.7%，降幅擴(kuò)大4.2%。5月住宅銷售均價(jià)13613元/平方米（4月10245元/平），環(huán)比上漲3.6%（4月上漲3.3%），同比下降1.6%（4月下降4.3%）。

表明短期內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的概率為零，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)。目前各地房?jī)r(jià)調(diào)整大，中部、東北部地區(qū)“以價(jià)換量”較為明顯，房企以價(jià)換量的趨勢(shì)依然是主流。目的是為更好去庫(kù)存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對(duì)債務(wù)到期。

第七是資金端，房企到位資金跌幅擴(kuò)大。前5月房企到位資金5.0202萬(wàn)億元，同比下降6.2%，跌幅比上月擴(kuò)大0.9%。比2024年末同比下降17%，跌幅收窄10.8%。同比已經(jīng)累計(jì)下降3年6個(gè)月（42個(gè)月），說(shuō)明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善放緩，有所惡化。

隨著房企銷售下降，跌幅擴(kuò)大，其中一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢(shì)，部分房企開發(fā)經(jīng)營(yíng)和回籠資金改善不明顯。總的來(lái)看，今年以來(lái)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。部分地區(qū)市場(chǎng)仍然處在調(diào)整之中，市場(chǎng)回穩(wěn)還存在壓力。

前6月房企到位資金5.0202萬(wàn)億元，同比下降6.2%，跌幅比上月擴(kuò)大0.9%。其中國(guó)內(nèi)貸款8245億元，增長(zhǎng)0.6%，止跌轉(zhuǎn)漲。利用外資17億元，增長(zhǎng)25.4%，漲幅回落。自籌資金1.7544萬(wàn)億元，下降7.2%，跌幅與上月持平。

定金及預(yù)收款1.4781萬(wàn)億元，下降7.5%，跌幅比上月擴(kuò)大2.5%。個(gè)人按揭貸款6847億元，下降11.4%，跌幅比上月擴(kuò)大2.9%。毫無(wú)疑問(wèn)，房企到位資金跌幅擴(kuò)大，背后主要原因是定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款跌幅擴(kuò)大。

房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)。房企大量的到期債務(wù)，因銷售回款大量減少，缺乏流動(dòng)性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約、多次重組，資不抵債現(xiàn)象。其次是庫(kù)存，積壓資金。最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。毫無(wú)疑問(wèn)，風(fēng)險(xiǎn)未出清。

銷售降溫對(duì)房企資金的拖累明顯，自籌資金、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款跌幅最大，預(yù)示房企自籌資金難度上升，銷售回款壓力上升。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下加杠桿動(dòng)力不足。繼續(xù)降低房貸首付和利率及稅收、擴(kuò)大房企融資是主要的政策方向。

前6月國(guó)內(nèi)貸款8245億元，增長(zhǎng)0.6%（前5月下降1.7%、前4月增長(zhǎng)0.8%），比2024年末同比下降6.1%，大幅度的增長(zhǎng)。一定程度上反映房企國(guó)內(nèi)融資環(huán)境明顯改善，但增量貸款困難，資金壓力是房企縮減投資（拿地、新開工）的原因之一。

外資17億元，增長(zhǎng)25.4%，比2024年末下降26.7%收窄1.3%，連續(xù)3年4個(gè)月（40個(gè)月）下降后連續(xù)3個(gè)月上漲。自籌資金1.7544萬(wàn)億元，下降7.2%，跌幅持平。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄4.4%，與資產(chǎn)處置等改善放緩有關(guān)。

定金及預(yù)收款1.4781萬(wàn)億元，下降7.5%，跌幅比上月擴(kuò)大2.5%，比2024年末下降23.0%，跌幅收窄15.5%。個(gè)人按揭貸款6847億元，下降11.4%，跌幅比上月擴(kuò)大2.9%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄16.5%，因?yàn)殇N售面積跌幅擴(kuò)大。

國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別占全部資金的16%、34%、43%，四項(xiàng)合計(jì)超過(guò)94%，后三項(xiàng)合計(jì)超過(guò)77%。受6月銷售金額下降，跌幅擴(kuò)大的影響，房企資金來(lái)源有所下滑，資金面依然承壓。

單月來(lái)看，6月房企到位資金9970億元，同比下降9.7%（5月同比下降10.1%、4月下降5.3%、3月下降3.9%），房企到位資金降幅比上月收窄0.4%，主要是因?yàn)橥獠咳谫Y有所改善。

第一是6月房款4052億元，同比減少18.6%（5月下降11.4%），主要是因?yàn)殇N售回款持續(xù)走弱。其中定金及預(yù)收款同比減少16.7%，降幅較5月擴(kuò)大了3.9%，個(gè)人按揭貸款同比減少22.9%，降幅較5月擴(kuò)大了14.4%。

第二是6月非房款5918億元，同比減少2.3%（5月下降9.1%），房企外部融資有所改善。其中國(guó)內(nèi)貸款1566億元，同比增長(zhǎng)11.8%，增速較5月提升了24.9%。自籌資金3801億元，同比下降7.2%，降幅較5月收窄了1.5%。

房企資金壓力是房企縮減投資（拿地面積和金額、新開工和竣工面積下降）的主要原因。房企資金改善不明顯，主要原因是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大。

銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開，導(dǎo)致房企資金、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)緊張。目前支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降42個(gè)月。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力依然存在。

第八是國(guó)房景氣端，市場(chǎng)預(yù)期下降。2025年6月末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù)為93.60，環(huán)比下降0.12%，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月下降。國(guó)房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年6個(gè)月（42個(gè)月）跌破100。

表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣、活躍、信心、繁榮度有所下降，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，呈現(xiàn)出市場(chǎng)持續(xù)邊際修復(fù)放緩趨勢(shì)，繼續(xù)刷新2016年初以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中，與季節(jié)性有關(guān)。

國(guó)房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過(guò)程，2024年6月國(guó)房景氣指標(biāo)開始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢。值得注意的是國(guó)房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。