恒隆，放手一搏

穩中求進的一年

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@上海港匯恒隆廣場

一改“保守之姿”，“穩中求進”成了今日恒隆業績會最大關鍵詞。

“穩”自然是穩住目前已開業項目的基本盤，“進”最大的著力點是即將落成的杭州恒隆廣場。

會上，恒隆管理層多次表達了對在杭州新租賃物業的看好。行政總裁盧韋柏表示，這個交易不單單是把商場的體量增加40%，更重要的是，商場會在城市主干道上出現一個達290米的“超級外立面”。

這將是杭州恒隆廣場的“金字招牌”。在短期（消費復蘇弱于預期，租金增長停滯）、中期（新項目投入與現金流壓力）、長期（競爭格局重構與消費習慣變遷）“三重壓力”之下，恒隆的主動謀變，是大勢所趨。

正如其，從今年起，內地物業組合開始不再將商場組合劃分為“高端”及“次高端”類別，因為“日新月異的零售市場格局和消費者習慣轉變”。

在不進則亡的高端商業“達爾文時刻”，失守陣地等于永久出局。恒隆已無“防守”選項，搏命是最高級的保守。

01

業績雙面：

收入下滑與租戶韌性

2025年上半年，恒隆交出了一份“撕裂”的成績單。

總收入大承壓，凈利下滑

截至2025年6月30日止六個月，恒隆集團及恒隆地產的總收入分別下跌18%及19%至52.02億港元、49.68億港元，核心矛盾直指物業銷售“斷崖式下跌87%”的困局。

恒隆集團及恒隆地產的股東應占基本純利分別下跌7%及9%至11.91億港元、15.87億港元，主要由于財務費用上升所致。

租賃業務企穩，死守防線

單就租賃業務看，期內，恒隆核心物業租賃收入整體穩健，物業租賃收入為46.78億港元，下跌3%；營業溢利為33.46億港元，亦下跌3%。

在內地，恒隆的商場整體租出率上升一個百分點至94%，雖然租戶銷售額較去年同期下跌4%，商場組合的整體租賃收入仍維持穩定。

在香港，由于內地旅客和香港居民消費模式的轉變，恒隆零售物業組合的整體租賃收入和租戶銷售額分別下跌7%和2%，出租率則通過“hello恒隆商場獎賞計劃”穩在了高位。

具體看，內地10座商場整體收入24.12億元，與去年同期近乎持平，94%的高出租率成為黯淡中的唯一強光。

以上海為劃分，恒隆的上海項目錄得收入14.19億元，同比上升1%；非上海項目錄得收入9.33億元，同比下滑1%。兩相抵消，整體持平。

其中，旗艦商場上海恒隆廣場維持98%的理想出租率，收入保持穩定，但客戶對高端消費漸趨謹慎導致租戶銷售額下滑8%；上海港匯恒隆廣場收入和租戶銷售額分別上升1%及10%。

上海之外最優質的項目仍是無錫恒隆廣場，貢獻收入最多。無錫恒隆廣場期內錄得8%的收入增長，但租戶銷售額下跌4%；昆明恒隆廣場錄得7%的收入增長，租戶銷售額則輕微下跌1%；大連恒隆廣場則是今年上半年增長最為顯著的項目，收入和租戶銷售額分別錄得10%和13%的增長。

7城增長、3城大跌，恒隆內地商場業績的“斷層”，揭露了更為深層的危機。增長極上，大連（+10%）、無錫（+8%）、昆明（+7%）等二線城市逆勢上揚，顯示消費下沉策略初顯成效。

而武漢（-36%）、沈陽（-37%）兩大“失血點位”，在激烈促銷戰中潰退，暴露非核心城市高端消費根基的脆弱。

當“上海恒隆廣場租戶銷售額跌8%”的警報拉響，恒隆意識到：僅靠一線城市已不足御寒。在業績的一升一降間，其生存策略已悄然轉向——斷腕止血，押注高端商業租賃。

市場收縮時，它又一次選擇了最激進的進攻。

02

放手一搏：

“保本保命”到主動出擊

告別過去5次業績會“保本保命”的保守基調，恒隆開始轉向“穩中求進”。

資本支出高峰后（2026年起）負債率有望從33.5%高位回落，股息“非常想提高”的暗示，彰顯出破釜沉舟的決心。

杭州豪賭：33億租約“輕資產”突圍

以20年33億元租下杭州百貨大樓4.2萬㎡空間，恒隆將武林商圈旗艦項目擴容40%。這一“租賃代收購”的破局手法，既規避百億級拿地成本，又為2028年無縫連通新老項目埋下伏筆。

時間回到2018年，恒隆以107.3億元價格拿下武林商圈百井坊地塊，建筑面積達39萬平方米，規劃包含10萬方的高端購物中心、五座甲級辦公樓及浙江首家文華東方酒店。

百井坊地塊成交樓面價達到了5.53萬元/㎡，迄今仍是杭州商業用地最高單價，溢價率高達118.5%。

時任集團董事長陳啟宗更多次公開稱“百井坊地塊項目”為“杭州市中心的中心”，對杭州恒隆廣場寄予厚望，希望將杭州項目打造成上海之外內地最好的恒隆廣場。

然而，受累于2019年程序的延誤、后期疫情的拖累，以及承包商資金短缺等種種原因，杭州恒隆廣場的工程進度屢屢受阻。

2024年7月，杭州恒隆廣場高達150米的T2辦公樓率先封頂，成為僅次于浙江環球中心的武林商圈第二高樓。但最終因承包商的資金壓力，辦公樓部分押后到了2025年才能分批落成，零售部分的開業時間則預計要去到2025年末到2026上半年。

杭州恒隆廣場較高的拿地價格，屢屢延遲的工程進度造就了高成本，是恒隆地產近年財務成本持續攀升的重要因素。在這期間，國內消費市場環境亦經歷了巨大的變化，奢侈品消費滑落，更多的不確定性涌現。

面對當下環境，恒隆管理層多次對外強調“保本”、“保命”，傾向于收縮。但持續沉默顯然不是最優解，寄托了恒隆兩代人希望的杭州恒隆廣場選擇主動出擊。

租下杭州百貨大樓（現武林銀泰B、C館）是一項戰略性決策，核心在于解決其杭州恒隆廣場項目的先天缺陷、擴大商業版圖以應對激烈競爭。

//解決地理局限，提升商業展示面。杭州恒隆廣場（西湖66項目）位于武林商圈核心，但被周邊物業三面包圍，沿街展示面狹窄，難以滿足奢侈品牌對醒目門面和大型店位的需求。租借后黃金展示面由90米增加到290米，可顯著提升國際奢牌落位靈活性。

//擴容商業體量，增強高端市場競爭力。杭州恒隆廣場原零售面積為10.59萬平方米，新增4.2萬平方米后，總體量達約15萬平方米，躋身杭州重奢商場第一梯隊。通過擴容可容納更多奢侈品牌二店或旗艦店，如Hermès已確認入駐原項目，新增空間有望吸引更多頂奢品牌，以積極應對杭州SKP、新鴻基IFC等新項目，鞏固武林商圈話語權。

//搶占武林商圈戰略高地，直面杭州大廈。武林商圈將從杭州大廈“一家獨大”變為“三足鼎立”（杭州大廈、恒隆、銀泰）。恒隆與杭州大廈僅一街之隔，兩者定位均為重奢，直接競爭不可避免，恒隆的擴容進一步加劇高端品牌爭奪戰。

頂流擴容：硬件升級對沖“L型”頹勢

借杭州項目擴容爭奪奢侈品牌二店資源外，另一方面恒隆還將加速無錫二期、上海三期擴建，以硬件升級對沖市場“L型”頹勢。

其中，無錫恒隆廣場第二期發展項目包括無錫“恒隆府”及無錫錫喆寓，希爾頓格芮精選：前者由兩座住宅高樓組成，合共提供超過500個單位；后者包括一幢七層高的新建大樓及一幢三層高的文物建筑，合共提供105間客房。整個第二期發展項目預計于2025年下半年起分階段落成。無錫“恒隆府”將于2025年第三季度開始預售，酒店則計劃于2025年下半年開業。

上海恒隆廣場擴建項目則為配合上海靜安區的持續城市更新，興建一座約3080㎡、樓高三層的零售及餐飲中心，其地下將連接現有購物中心。該項目預計于2026年竣工，旨在為顧客提供更豐富的購物體驗，同時鞏固商場在上海的領導地位。

當行業寒冬未散，恒隆堅定選擇以攻為守——用33億租約搏一個40%的體量躍升，用7城增長對沖3城失血，用輕資產實驗改寫重投入邏輯。

這份中報既是預警，更是戰書。高端零售的牌桌上，恒隆已押上全部籌碼，搏一場逆周期翻盤。

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