學區房的天，這回算徹底塌了

兄弟們，這個事兒我憋好幾天了，奈何前幾天新政大招是一個接著一個，實在雙拳難敵四手。

今天終于有機會跟大伙兒不吐不快！

就是住房租賃條例一出，咱們瞧見不少人都在說：

“租賃稅來了”、“房東稅來了”、“以后躺平收租的日子不那么好過了”…

還有人說：“租金收稅又如何？了不起我漲房租，反正羊毛出在羊身上…”

咱不抬杠，也不犟嘴，就現在這個租賃行情，你真漲個房租讓大伙兒開開眼就完事兒了！

更何況，租金作為房東個稅的一部分，早就是要交的！

不信這個邪的，拿出手機，打開個稅app看看就知道了。

今天咱們要說的這個事兒，也是打《住房租賃條例》上來，但大家的體感很可能比房租交不交稅要明確得多——

學區房，恐怕真的要變天了！

根據9月15日即將正式生效的《住房租賃條例》規定：

“租房者子女可按規定就近入學，享受與購房家庭子女同等教育資源，包括進入公辦學校就讀。”

你注意啊，這是頭一次以行政法規的形式確立了“租購同權”。

我說大伙兒體感更加明確，那純屬是因為它確實對傳統學區房邏輯形成了顛覆性沖擊。

其實好幾年前，咱們就明確提過“租售同權”，而且不少城市還進行了試點。

這一試，還真試出了眾生相：

臨時漲租的、不配合備案的、房東組團搞同盟壟斷的，還有不敢奢望孩子租房就能上學的…

核心問題其實就一個：房東必須得配合租客去備案！

換言之，主動權在房東，在這件事上，租客與房東的話語權天然不對等。

尤其是當房東自己家的孩子也需要對口學位時，這個事兒幾乎就變得不可能。

好多城市執行的是“六年一學位”甚至“九年一學位”，租客的孩子用了，房東的孩子咋整？

所以，你要是房東，你肯定也不愿意配合。

反觀租客這邊，一直以來咱們的思維慣性就是“租房的不能跟買房的相提并論”；

再加上對房東配合備案沒有強制性，這個事兒就更難落地了。

而最新出臺的《住房租賃條例》，在這個問題上最大的變化就是明確了——

無論房東配不配合，租客自己都能去備案，只要符合條件，孩子就能上學。

這樣一來，就相當于把之前的堵點一下子疏通了。

要么您憋著壓根兒不把房子往外租，要么您找的租客恰巧都是不需要學位的。

只要租客有學位需求，那租客孩子能不能享受對口學位，還真不由著房東。

您說，了不起我漲房租，把學位溢價往里加不就得了？

還是那句話，理兒是這么個理兒，但市場買不買單是另外一回事兒。

拓海本人呢，差二寸也當了杭州老破小學區房的房東，我在看房的過程中明顯能感覺到：

房價、房租都在往下走，溢價空間在擴大。

這背后的原因主要就仨：

孩子少了、房子多了、房東老了。

杭州姑且如此，其它城市呢？

聽到這兒，您還覺得您那個媳婦兒不想多住一天的老破小學區房能漲得動房租？

而且，大伙兒還可以想另外一件事——

要是租房就能踏踏實實讓孩子享受優質教育資源，那誰還會花個一兩百萬、兩三百萬甚至更多錢去買老破小學區房呢？

有小伙伴說了，這不變相削弱學區房的壟斷性教育特權嗎？

自信點，不是變相削弱，就是明著來的！

更直白地講，如果一套房除了學區之外，別的乏善可陳，那接下來大概率會進入到一個或快或慢的“擠泡沫”階段。

聽到這兒，有不少兄弟忍不住就想問了：

“這么多年來，咱們不是早就習慣了學區溢價嗎？二十來波孩子都這么過來了，這怎么說變就變呢？”

客觀來講，只有想明白了一個問題，才能真正理解接下來房地產要走向何方以及國家隊究竟想干什么。

以下，咱們就來逐一拆解——

首先，打破資源壟斷。

其實我們平常說的學區房，大致可以分為兩類：

一類是城市核心地段的新房、次新房，各方面配套OK，居住品質到位，好學區只是錦上添花；

另一類是雖然占據城市核心地段，配套和學區雖然OK，但是居住品質實在拿不出手的老破小。

很顯然，最新出臺的《住房租賃條例》主要會影響的就是后面這一類。

因為第一類房源無論是買賣還是租賃，學區價值都只是其中一小部分，遠不像后面這種，學區學位幾乎是唯一的賣點。

我們的城市發展軌跡與土地招拍掛情況決定了——

在許多城市的核心地段，好學區與老破小就是共存共生的關系，反倒是新房、次新房才像是“異類”。

這樣一來，現有的多校劃片、名師輪崗（大多情況下限定在某一區內進行）其實很難解決名校資源過度集中的問題。

而這些優質教育資源又恰恰集中在老小區業主手上。

其它的孩子想讀好學校，最主流的做法幾乎就只剩下高價買學區房（即使是老破小學區房，單價往往也不低）。

由于這些片區新增供地十分有限，動遷成本又很高昂，因此很難產生新的土地招拍掛價值。

這就意味著，持有錨定優質學區房產的二手房、三手房…八手房房東成了最大且唯一的受益人。

不打破這個循環，擊鼓傳花的游戲就停不下來。

在這種情況下，除了老破小學區房房東本人，其它任何一方都有意愿去打破這個既定的游戲規則。

其次，實現風險拆彈。

既然您老幾位玩的是這種擊鼓傳花的游戲，那就少不了層層加杠桿。

反正總會有后來的家長從我手里把學區房接過去，只有預期在，加杠桿又何妨？

拓海本人曾設想過一個模型：

用一套學區房，前15年給孩子鎖定好學位，期間還貸等于變相存錢，15年后轉手賣掉作為孩子的留學經費。

這個前后分階段享用的玩法是上全聚德吃烤鴨得來的靈感。

可是，這套玩法在《住房租賃條例》橫空出世之后，瞬間碎成了渣渣。

原因就是擊鼓傳花終于傳不下去了，其金融屬性必將蕩然無存。

站在金融體系的角度理性去看，確實是必須得這么做！

一方面，這類總價預算可控、教育資源較好、居住品質較差的學區房，在金融機構眼中絕非優質抵押物。

而且，隨著房齡越來越老，建筑和設施越來越老化，其作為抵押物的價值和約束力還會逐年降低。

另一方面，許多一二線城市老破小學區房的杠桿率已經明顯偏高，對于一個抵押價值本就不咋地，還一年不如一年的抵押物來說，明顯不合理。

像筆者本人，原本就是希望用20-30萬元首付給女兒鎖定優質中小學，用其它房租對沖房貸，順便手搓留學經費的。

這么算下來，其實際杠桿率很可能干到80%朝上。

可問題就是，優質學區的緊俏性在年年走低（這點和許多城市優質學區近年來的分流壓力是對得上的）、新一代年輕人愿意為子女教育犧牲居住品質的越來越少。

抵押性逐年變差、杠桿率居高不下、認可度連年走低…該疊的buff基本上都疊滿了。

好吧！與其到時候再被動地面對問題，倒不如現在、立刻、馬上給它定向拆彈…

第三，留住人才，推動經濟轉型。

咱們老說“經濟轉型”、“經濟轉型”…轉型的核心動力有且只有一個：

那就是受過良好教育的科技人才！

未來哪座城市能留住這些科技人才，哪座城市就有機會搶占先機，率先完成經濟轉型。

在所有能夠留住人才的核心要素里，個人的“發展機會”與子女的“教育資源”，毫無疑問是重中之重。

翻成大白話就是自己掙大錢、孩子讀好書。

但許多一二線城市優質學區的現狀是：

要么花大幾百萬甚至上千萬買帶好學區的新房、次新房；

要么花一兩百萬去買除了學區，別的啥也不行的老破小。

坦白講，對于一個接受過良好教育的科研人員或者工程技術骨干來說，這倆選擇，哪一個都有點尷尬。

新房、次新房？壓力太大！

老破小？住十多年不甘心！

站在一座城市的視角看，無論哪一個都不利于留住人才。

在這種情況下，改變既定規則，反而成了最優解。

以下，到了這篇文章最關鍵的環節！

面對《住房租賃條例》最新敲定的租售同權，大家應該如何面對？

首先，要承認租售同權的大勢所趨以及往后的幾十年里，愈發公平、愈發向弱勢群體傾斜，一定會成為越來越鮮明的底色。

我們普通人的任何決策，幾乎都會在上述底層邏輯之下去完成。

具體到學區房這個事兒來看，我們大可以分情況討論——

如果你想買套房，且除了學區價值和所謂的市中心配套資源，向居住品質、物業質量等等要素乏善可陳，那趁早收手吧！

這類房子以前還能靠著優質學區作為溢價籌碼，利用有娃家庭普遍的重視教育保持流動性和投資屬性。

而且，從北上廣深、蘇杭寧津等等城市的二手房市場反饋來看，往往越是小面積且總價可控、實力還款壓力能讓大多數人頂住勁兒的房子，溢價空間和流動性就會越好。

最新的《住房租賃條例》出臺之后，隨著對于優質教育資源的壟斷被打破，這類老破小最后的底牌也被抽走了。

不客氣地講，這類房屋未來的最核心客戶有且只有一類：

不愿往遠處去的老年人。

如果你手里有套這樣的老破小學區房，能賣就抓緊賣掉吧！

尤其是此時此刻，你家并沒有孩子真正在用這套房在讀書，那就更沒必要猶豫了。

原因，我上面已經說得非常清楚——

租售同權到位之后，你手上最后的底牌被抽走了，這個細分市場一定會加速向買方傾斜。

此時此刻，買家的心態大概率和租客是一毛一樣的，用凱申的話說，“優勢在我”。

這里面很可能會有一些朋友想要搏拆遷。

經常看咱們號的老鐵一定都知道，對于這個事兒，咱們始終持保留態度；

只不過您要是真打定主意了，那咱們確實不能攔著，決定權在您。

但確實有必要講一句：

“城市更新不能完全和拆遷劃等號，而且今天的城市更新，無論如何也不能跟2015年前后的貨幣化安置相提并論了。”

如果你手里恰好有這樣一套學區房，暫時賣不掉，還想往外租，那就盡量尋找不需要學區的租客。

譬如剛剛畢業，前來找工作的大學生，大概率會是優質租戶。

道理很簡單，如果租戶有娃，且剛好到了學齡期，人家不用你配合，自己就能去做備案。

他一旦真的自己去備案了，且娃符合就近入學條件，那就會鎖定您這套房的學位。

甭管是“六年一學位”還是“九年一學位”，都意味著在相應的時間以內，您這套房子最核心的資源是被占用的，在買家眼里相當于最具價值的那部分資源暫時被閹割了。

這種情況下，您琢磨您還有可能賣得上價嗎？

學區房的確迎來了規則大變天，此時此刻，我們最應該做的不是慨嘆一個時代的結束，而是要積極擁抱另一個時代的開啟。

尤其在這樣的歷史轉型期，懂得順勢而為，不一定能讓你閉眼躺賺，但至少能少踩坑、不踩坑。

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